连日来，有多位成都网民在麻辣社区发帖，反映金牛区恒大曹家巷广场的开放式小区被住户业主擅自封设铁门，导致“营商环境巨变，人流大幅减少，生意大幅下降，租户经营亏损”，严重侵害商铺业主权益。11月16日开始，麻辣社区编辑对此展开了调查。
网民：开放式小区被封，商铺业主利益受损
据帖文《恒大雅苑擅改规划、违规封门、侵犯商铺业主权益》反映，恒大曹家巷广场是成都市北改重点项目，被整体规划为开放式街区，一二层为商业，以上楼层为住宅，小区业主总计3400余户，其中商铺业主200余户，目前已交房五年。
“2021年10月21日，部分住宅业主强行在小区各步行街出入口设置铁门，将开放式小区变为封闭式小区。”该帖文还写道，自小区封闭后，开放式街区四通八达的人流锐减，“营商环境巨变，人流大幅减少，生意大幅下降，租户经营亏损。”
随帖文发出的“恒大曹家巷广场销售平面示意图”显示，恒大雅苑片区南北有多条步行街道分别与外曹家巷、马鞍东路贯通，四通八达。另一张图片则显示，多人聚众发生冲突，一人摔倒在地，场面一片混乱。
商铺业主孙女士告诉麻辣社区编辑：“我们商铺业主与店家一致认为安装铁门属于违法建筑，集体都反对。”孙女士称，这里本来规划的就是开放式街区，现在铁门围起来变成了楼上住户的私人坝院，行人无法畅通穿行，很多铺子也基本等于死铺子，不仅属于违章建筑，同时也侵害了商铺业主及商户的合法权益。
铁门安装过程中，商铺业主曾一再出面阻拦，但“均未产生实质性的阻止效果”。
孙女士称，商铺业主不到住户业主的十分之一，人数上本就“寡不敌众”，加之，带头安装铁门的多是返迁户大爷大妈，而商铺业主多为中青年，“商铺业主面对大爷大妈的蛮横不讲理根本没有办法”。她还向编辑提供了安装门当天双方发生冲突的视频。从视频可见，铁门附近人群涌动，骂人的，推人的，踢人的，场面混乱不堪，参与者不乏头发花白的老年人。“自此以后，这里隔三差五就起冲突。”
住户业主方提供了“三分之二的业主同意票”，但孙女士却认为其中掺了“水分”。她向编辑出示了与住户业主的聊天截图，有业主明确表示，“我被代签了，签的也不是我的名字”。
与此同时，也有网民在另一篇帖文《恒大曹家巷雅苑违法封堵小区侵占公共区域，擅自把开放式小区改变为封闭小区》下对此展开了讨论，认为擅自封门既不合法也不合理。
“当时商铺卖时就承诺是开放式小区、建设第二个春熙商圈，不然谁会花巨资去买铺面。”
“部分组织与实施封门的住宅业主，出发点是为保障楼栋安全，这个利益诉求是合理的，但他们应与物业公司充分沟通，请物业公司做好楼栋安全管理措施，而不应该简单草率的、未经政府审批及全体业主公示流程，就违规封门。”
“建筑用途和形态的改变，是需要批准的，如果不经批准，擅自改变，就属于违法行为。不能因为老年人多，或者是住户人多，就法不责众。法律不是用来无视的，不然要法律干什么？”
住户业主：“封门是出于大家安全考虑”
为什么要安装铁门对小区进行封闭？住户业主也有自己的理由。
麻辣社区编辑了解到，住户业主方支持封门者主要认为，安装铁门是出于大家安全考虑。“开放住户楼下的街道，存在诸多安全隐患”“安装铁门是为了大家的安全着想，外卖的车辆随意穿行，老人小孩在楼下休闲玩耍很不安全”……还有住户业主表示，“当初有人来动员签字说，封起来（房子）会增值”。
麻辣社区编辑在曹家巷雅苑现场看到，被封闭的小区已经安装好了门禁刷卡系统，一位住户告诉麻辣社区编辑，门禁系统调试好了以后，每位住户都会有门禁卡，到那时就可以彻底全封闭小区，“到时你们没有门禁卡是进不来的”。
当麻辣社区编辑问其安装铁门是否合法时，该住户称，都是经过业主签字同意了的，“我们自己的小区凭啥要随便让人进进出出”？他还认为，生意不好也不全是封闭的责任，“本来就是疫情期间，生意不好做”。
有住户业主表示，安装铁门是征得了三分之二以上业主同意后才实施的，并不存在违规。
但根据商铺业主的说法，也不是所有住户业主都赞成安装铁门封闭小区，也有不少业主担忧，“这样把门封起来，以后消防车怎么进来？”“原来下楼转个弯就去逛街买菜，现在需要绕很大一圈，家里老人出行很不方便，摔了碰了谁来负责？”“弄个铁门，不伦不类的，直接拉低了雅苑的档次”。
另外，也有业主提出了折中的办法：“如果担心外卖车穿梭有安全隐患，完全可以采取安装石墩的方式，车不过了，但人通行无阻，如此双方权益均可保障。”
但也有人透露，其实每栋楼下都安装有门禁，也配备有一个保安，不存在太大安全问题。目前两栋楼之间已建设了保安亭，因此推测封闭小区也可能是为了节约保安人员，那样可以节省一大笔物业费用。
现场调查：人气下降，陆续有商铺退租
麻辣社区编辑在恒大曹家巷雅苑现场看到，雅苑街区的主街大体呈现东西朝向，长长的主街道还横向延展了多个南北向的次街道，不仅接通两侧的住宅楼，也与广场南北两侧的马路相贯通。
置身于主街道，两侧各种商铺琳琅满目，卤菜店等餐饮店的香味一阵一阵的，撩逗人的味蕾，来往逛街的人也络绎不绝。
相比之下，南北朝向的次街道则格外冷清。虽从主街道能一眼看到次街道外的马路，却直走不过去。由于铁门的拦截，此道无法顺畅贯通通行，想去到马路对面，只能绕一大圈，因此除了楼上业主，一般逛街的人基本走不到次街道去。同样，马路外的人想到恒大曹家巷广场逛街休闲，也需要绕道而行。
而栅栏门的设计比较简易，为铝合金质地，每个次街道设有两个栅栏铁门，一个完全关闭，一个朝向马路的铁门留有小门开放，预备了门禁。
编辑还观察到，位于次街道铁门口的商铺，均是小门面。由于主街道花台绿植的围挡，行走在主街道上很难注意到此处门店的招牌。在这个尴尬位置的商铺，有一些已经关门倒闭，张贴出“转租”的广告。编辑也随机询问铁门附近的商铺店主，都说现在人流非常少，生意不好做，也有店主已计划换个地方营生。
麻辣社区编辑还现场沟通了一位商铺业主高女士，她表示，“当初狠下心买下商铺，主要还是看中这里地段好，营商环境好。”
高女士介绍，以前这一片是老城区，恒大曹家巷广场建成后，可以辐射周边很多小区住户，带动营商环境，前景良好。也正因如此，恒大雅苑的商铺售价并不便宜，高女士称，她所购买的商铺为5.5万/平，物业费也高达5元/平。
“刚交房的前一两年，人流量比较小，我们也理解有个过渡期，但现在好不容易这片开始热闹了，结果横出个铁门拦在那儿，搞得现在人流又大幅减少了。”高女士感慨，眼看人多热闹了，又眼看人少冷清了，自己的商铺此前已租出去了，如今租户生意难做要求退租，她现在也正为此事犯愁。
有一家商铺正在进行打折销售，老板说，这里封门人气下降很明显，以后肯定没得生意，所以他们正在处理存货，准备把店搬到马鞍北路。
业内：封闭小区会流失潜在顾客，令片区丧失商业功能
一位不愿透露姓名的业内人士告诉麻辣社区编辑，曹家巷广场片区从开始规划之初，就承担着培养和提升商业圈的功能，也被寄予带动区域经济的厚望。
曹家巷广场地处金牛、成华、锦江、青羊四区交界的结点，这一区域很多小街小巷，有的本就是传统美食休闲街，比如在雅苑的街对面就是知名的马鞍路粽子一条街，还有齐聚了甘记肥肠粉、人民食堂、滋味烤鱼、小龙坎等众多知名美食餐饮的马鞍北路，而吸引了众多中外游客的明婷饭店，就在雅苑被封闭大门的对面。附近八百米范围内，还有活水公园、成华公园、猛追湾游泳馆、小关庙羊肉一条街等等。而新兴的北门里爱情巷、泡桐花网红一条街等，也都距雅苑小区仅有一街之隔。但一直以来，这一片都缺乏一个上规模的、具有巨大凝聚力的商圈来留住庞大的客流打响一方商圈的旗号，而曹家巷广场正是基于这一背景而出现。
本身来讲，四通八达的开放式商业街区，能够很有效地把人气聚集在这一片，商业、美食、休闲、观光、运动都在这一片区整合，互相流动，本身可以成为一个很引人瞩目的新商圈。但是封闭掉作为中心的曹家巷广场的通道，就像是一条河水从中间筑坝截流，挡住了循环的上下来往的人群，形不成应有的人气，就会让商业功能大打折扣。从另外一方面来讲，也会降低这一片区商铺、住宅的价值。
该人士举例说，实际上经过几年的培养，曹家巷广场商业雏形已经形成，众多餐饮零售已与周边美食街区连成一片，大家在这个区域的选择度很高。但封闭小区后，就拿明婷饭店为例，不管是外地游客，还是本地食客，吃完饭后，可以逛一下商业街区，但现在明婷饭店对面便是封闭了小区的铁门，明明站在明婷饭店门口都看得到的商业街，还得绕很大一圈才能进入，很多食客因此放弃这个打算。
该人士认为，擅自封闭商业开放街区的大门，已不仅仅只是事关违章建筑，对区域的经济也会造成影响。
相关部门：正在督促完善安装铁门的相关手续
商铺业主反映，他们从一开始就一直在积极寻求相关部门的帮助，金牛区曾对他们反映的情况作出回复表示，2021年10月28日，金牛区综合执法大队会同成都市金牛区综合行政执法局驷马桥街综合行政执法中队对当事人发出《调查通知书》，要求其到街道接受调查。回复还表示，综合执法局将根据调查结果按程序依法进行查处，同时要求社区、物管公司加强监管，严控新增违法建设。
对于商铺业主和租户在麻辣社区的诉求，金牛区也陆续在麻辣社区作出回应，回应称驷马桥街办、曹家巷社区多次搭建协商平台，多次组织住宅业主、商铺商家对话沟通，多方协调，全面收集住宅业主和商铺业主的意见建议，并依据相关法律法规督促住宅业主完善相关报批及施工流程手续，引导商铺业主积极对话住宅业主，依法理性维权，共同协商处理小区合围事件。
金牛区透露，目前驷马桥街办正在积极协调相关职能部门进行业务和政策指导，同时已协调居民自治小组留出通道，确保白天通行畅通。
但对于金牛区的回应，商铺业主并不满意，他们认为，金牛区的回复要求住宅业主“完善相关报批及施工流程手续”，也说明相关部门也认定封闭大门的行为至少是不合程序的违章建筑，那么为什么不进行拆除呢？
网络调查：龙泉驿一开放式小区安装门禁后被判处“拆除”
曹家巷一、二街坊棚户区改造已有5年余载，查询早期相关报道，基本都提及“曹家巷安置房小区为开放式街区”。2018年一篇新闻报道就曾写道，“驷马桥街道相关负责人介绍，曹家巷一、二街坊棚户区改造项目返迁安置区域采用小街区规制建设，为开放式社区”。
而“开放式小区被封闭”在全国也有先例。黑龙江、青岛等地均发生过类似事件，开放式管理变封闭，商户的利益大受打击，强烈反对无效后，最后只好通过向法院起诉的途径来解决。
今年6月，成都中院也受理了一桩类似案例，结果审判拆除门禁。2017年，成都市龙泉驿区一开放式小区在原开放式通道上设立了两处门禁，进出该小区均需刷门禁卡，商铺收益大幅下降。2021年年初，商铺业主就此起诉至龙泉驿法院，要求业委会拆除两处门禁，并赔偿商铺经营损失。龙泉驿区法院受理该案后，对原告诉请拆除门禁的诉求依法予以支持。6月，成都中院对该案作出二审判决，维持龙泉驿区法院一审结果。
“如果始终协商未果，我们也会走司法上诉这条路。”孙女士表示，成都有成功的先例，所以她自己比较有信心。但考虑到司法途径会花费非常长的时间，她担心时间拖长了，人流量一去挽留不会来了，“如果能尽快排除铁门最好”。
（徐敏慧、子夜）
原帖：
恒大曹家巷雅苑违法违规封堵小区公共道路侵占公共区域，擅自把开放式小区改变为封闭小区
恒大雅苑擅改规划、违规封门、侵犯商铺业主权益
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发表于 2021-11-23 16:28
发表于 2021-11-23 16:53
