自贡一酒店电梯直通业主卧室，业主起诉开发商被驳回

四川手机报

卧室里有一道电梯门，乘坐酒店电梯直达六楼后可以直接出入，厨房地面没有地板，而是一道直通楼下的楼梯。面对这样一套住房，四川省自贡市刘女士向自贡市自流井区法院起诉，要求开发商解除购房合同，退还房款及资金占用利息。一审败诉上诉到自贡市中级法院后，11月11日，自贡市中级法院二审判决驳回了刘女士的上诉。

自贡市中级法院判决书查明的事实中载明，“案涉房屋一间卧室的墙体紧挨电梯，厨房位置没有现浇地板。”自贡市中级法院称，“若刘XX认为案涉房屋不能满足居住条件，可另行主张权利。”

事实：原告一口气买了七套房

两级法院查明的事实显示，2015年1月，刘女士与自贡市建华房地产开发有限公司（简称建华公司）签订《商品房买卖合同》，购买了建华公司位于自流井区紫薇路南湖俊景1幢第6层共七套房屋，并支付了总计600余万元购房款及其他费用。

合同签定后，建华公司向刘女士交付了七套房屋。交付时七套房屋均未独立建设成七套成套住宅。刘女士诉称，之所以以明显高于住宅价购买这七套房屋，是因被告宣称可用于商业用途。但后来该七套房屋不符合住改商条件，无法用于商业用途。

2018年11月，双方经协商，刘女士出具承诺，“建华公司按该房屋住宅建筑平面和合同约定交付条件，结合现状基本予以完善，达到住宅分户使用。”此后，建华公司对房屋进行了分户改造。

2019年8月，建华公司将改造后的七套住宅交付刘女士。

卧室里有一道电梯门
争议：这套房屋能不能作为住宅？

根据法院查明的事实，建华公司对房屋改造完毕并交付刘女士后，刘女士将其中六套房屋出售。2021年4月，原告刘女士以案涉房屋无法满足住宅的基本使用功能为由，向自贡市自流井区法院提起诉讼，请求判令解除该套房屋买卖合同，退还购房款及其他费用。

11月14日，封面新闻记者在刘女士带领下来到位于自流井区紫薇路南湖俊景1幢第6层案涉房屋内。这是一套建筑面积84.33平米，套内面积67.14平米的住宅，目前已被改造为两室一厅的住宅。

该幢楼房第3、4、5层是一家商务酒店，酒店电梯直接通往6层案涉房屋的卧室，并可以通过电梯门直接出入。“这种卧室如何使用？”

厨房地面是一道通往楼下的楼梯。刘女士说，楼梯间放置了一只供楼下宾馆专用的水箱，如果不解决水箱重新安放的位置，厨房地面就无法封闭成现浇地板，因此，该位置至今无厨房功能。

刘女士称，她和建华公司反复协商，要求解决厨房地板和卧室内电梯的问题，满足住宅使用条件。但一直未能达成一致，于是起诉到法院。

法院确认问题存在
判决：超过时效驳回起诉

自流井区法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，诉讼时效应当自被告向原告交付房屋后开始计算，即从2015年起。被告主张原告诉求超过时效符合法律规定，本院予以支持。被告对原告购买的房屋进行了改造，是另一种法律关系，本案不予处理，双方可以通过其他合法途径另行解决。

一审判决驳回起诉。刘女士随即向自贡市中级法院提起上诉。

自贡市中级法院认为，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，原告如果认为房屋不能满足居住条件，就应当及时行使解除权。而原告于2021年4月提起本案诉讼，已经超过了一年的除斥期间。对原告的上诉请求不予支持。虽然一审判决认为原告的起诉超过诉讼时效系法律适用不当，但实体处理正确。

二审判决驳回上诉，维持原判。

疑惑：不能满足居住如何主张权利？

两份判决书均认为，案涉房屋改造后能否满足住宅居住条件，是另一法律关系，原告可另行主张权利。

刘女士对此感到疑惑，“我起诉就是以案涉房屋无法满足住宅居住条件的理由，但法院始终把它作为商品房买卖纠纷来处理。那我又应当以什么理由来‘另行主张权利’呢？”

刘女士称：按照建华公司提供的分户改造图纸，她签字确认后由建华公司负责实施改造，但是，从改造情况看，涉案房屋远远达不到改造图纸的技术条件。案涉房屋从改造开始到起诉之间，刘女士一直与建华公司交涉无果后才于2021年4月向法院提起诉讼。

申请：请求法院释疑“如何另行主张权利？”

刘女士的代理律师认为，本案系商品房使用纠纷，争议焦点是建华公司交的房屋是否具备住宅使用功能。“案涉房屋的现状非常清楚：电梯直通卧室，厨房没有地板，根本不具备完整性和封闭性。这样的住宅如何使用？”律师称，二审期间承办法官曾到案涉房屋实地查看，厨房无地板，不具备使用功能，对于电梯可以直接出入卧室的情况也是非常清楚，“并不是如判决书所称“墙体紧挨电梯”。

律师认为，本案并不存在《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定的“出卖人迟延交付房屋……经催告后三个月的合理期限仍未履行”的除斥期适用条件，本案中刘女士向法院提起诉讼，并没有超过三年的诉讼时效期间，因此，本案的核心争议是建华公司在改造后交付的房屋是否符合商品买卖合同的约定？原告是否有权对建华公司的违约行为行使合同解除权？

律师表示，无法理解两级法院“另行主张权利”该如何主张。“当事人准备向自贡市中级法院提交判后释疑的申请，请求解答该采取什么方式、什么理由来‘另行主张权利’？以便更好地维护当事人的合法权利。”

保存二维码

微信扫一扫

立即加入“四川手机报&麻辣社区” 住房交流群