第一太平戴维斯发布《2021年成都房地产市场回顾及未来展望》报告

楼市小编

· 新型商业载体提升市场活力 未来优质项目增添发展动能  

· 租赁市场活跃促使空置率下降  信息技术与金融行业共筑需求基石

零售物业市场

2021年成都零售市场新增供应放量趋于稳定，全市购物中心总存量达约698.4万平方米。市场延续调整态势，需求稳定，前三季度全市购物中心平均空置率稳步回落，虽然在第四季度出现小幅振荡，但全年整体空置率仍同比下降1个百分点至约8.3%。与2020年相比，市场需求持续回暖，全市购物中心首层平均租金同比小幅上涨，报人民币424.1元每平方米每月。

传统主城区域零售市场供应量同比小幅减少，空间分布上主要位于城东和天府新区。一季度开业的红星美凯龙生活美学中心和年底亮相市场的远大购物中心B馆，丰富了区域的商业形态，积极助力天府新区的商业发展。二季度开业的成都印象城、四季度开业的华宇·旭辉锦绣广场和乐家·保利广场，在提升城东建设路、龙潭寺板块和南边大源板块商业项目集聚度、促进周边区域商业氛围逐渐成熟的同时，也为区域消费者带来了更多样化的消费选择和购物体验。除此之外，作为核心商圈近四年以来的首个新项目，云泰·天府红的入市以差异化的项目定位进一步促进了区域市场的调整。最后值得一提的是，以交子金融大街盒子空间和大源中央公园地下商业空间REGULAR为代表的新型商业载体为市场带来诸多新意，这些项目在内容空间、推广营销等方面给品牌和业主提供了更多变化和创新机会，有利于增强成都商业市场的品牌吸引力和竞争力，为市场注入新鲜活力。

在传统主城区域外围的近郊区域，年内购物中心供应量大幅增长，区域消费需求得到进一步释放。特别是新都区先后迎来龙湖锦宸天街、保利广场·成都大都汇和新都旭辉Cmall三个大型商业体入市，推动了区域商业项目聚集度和多样性的提升。近郊区域新增供应开业期间在客流、话题度、销售额等方面的亮眼表现，也有助于增强投资者对于传统主城外围区域零售市场的信心。未来伴随产业发展和人口增长，近郊区域商业项目的品质和多样性有望得到持续改善。

需求端，市场持续回暖，需求维稳。全年新增租赁需求的业态来源仍以零售类占主导，其次为餐饮和服务业态。零售业态中新能源汽车品牌加速布局成都市场，除了入驻的购物中心数量同比大幅上涨，在一些已经有该类品牌进驻的购物中心，品牌数量也在不断增加，集聚氛围逐渐形成。此外，大悦城、仁和新城、银泰in99、远大购物中心B馆等不少优质项目年内持续引入一众高端香化品牌，不断提升品类占比、优化租户品质。餐饮类品牌中休闲餐饮品牌和咖啡品牌新增需求占比较2020年有所增加，服务业态中休闲娱乐类品牌需求增长明显。

2021年成都凭借市场和优质项目的影响力与吸引力继续录得众多国内外知名品牌首店。零售类首进品牌中潮流服饰品牌表现活跃，典型成交案例包括人气潮流集合品牌KNOWIN于晶融汇二期开出西南首店，美国知名潮流运动品牌STARTER亮相IFS和晶融汇一期，明星个人潮流品牌A Few Good Kids、美国潮流工装品牌Carhartt、意大利潮流服饰品牌GCDS先后入驻太古里二楼，韩国潮流服饰品牌NERDY西南首店进驻万象城二期。配饰品牌录得英国著名箱包品牌Aspinal Of London、法国打火机及皮具奢侈品牌S.T.Dupont于银泰in99开业。进驻购物中心的餐饮首店中咖啡和甜品品牌较多，例如，来自上海的咖啡品牌Seesaw Coffee和M Stand首进成都，前者分别在大悦城和合景·摩方，后者在云泰·天府红、银泰in99和晶融汇一期接连开设门店；韩国人气烘培品牌OUR Bakery、纽约精致甜品品牌ChikaLicious、比利时高端巧克力品牌Pierre Marcolini中西部首店均进驻太古里；南京中式糕点品牌泸溪河成都首店亮相万象城一期。另外，融合中式餐饮、下午茶和酒馆体验于一体的元古雲境全国第三店进驻太古里，北京著名烤鸭品牌董小味儿和川菜品牌麻六记成都首店分别于IFS和万象城二期开业。

2022年预计将有超过60万平方米的新增供应进入成都零售市场，空间分布较为均衡，且其中不乏知名开发商的优质项目，市场整体需求有望保持活跃，全市平均空置率或继续下降。SKP和大魔方的入市或将加速金融城区域商业的提档升级，为交子商圈的发展增添动能；环贸ICD的入市有望焕新城东子市场的商业面貌；核心商圈新增供应有限，未来市场关注焦点或集中在存量项目的调改和差异化运营上。

甲级写字楼市场

2021年，成都甲级写字楼市场录得华润二期B座、西部文化产业中心、中冶天府大厦三个新增项目交付入市，共计约14万平方米，甲级写字楼总存量超过352万平方米。

在需求端，成都甲级写字楼市场呈现持续活跃态势，全年录得净吸纳量为23.4万平方米，市场空置率同比下降3.6个百分点至20.2%。分阶段来看，前三季度的净吸纳量呈现出大幅上涨的趋势，第三季度净吸纳量达到全年最高，录得多单一千平方米以上的大面积成交；但是受到十一月成都疫情反弹的影响，第四季度带看量和成交量双双锐减，季内净吸纳量为负值。就分布情况来看，东大街及延线和金融城的新增租赁需求最为活跃，两个子市场贡献了全市近一半的新增租赁面积；其次是大源和中央商务区板块，分别贡献了全年新增租赁面积的18%和15%。

租金方面，分阶段来看，上半年甲级写字楼市场的整体租金稳定，相较于调低租金来吸引更多客户，业主方更倾向于通过提供定制装修服务、延长免租期等来增加自身项目的市场竞争力。下半年各子市场的租金走势趋于分化。一方面，个别优质项目因对市场保持乐观预期，议价空间趋紧；另一方面，部分业主受到四季度成都疫情反弹后租赁需求减少的影响，小幅下调租金来争取更多优质客户。2021年全市甲级写字楼市场平均租金为100.8元每平方米每月，较上年无明显变化。

新增租赁行业来源方面，信息技术、金融行业为2021年成都甲级写字楼市场行业来源前两位，占新增成交总面积约41%。2021年6月，西部（成都）科学城和天府实验室在成都正式揭牌，标志着成都的重大科技基础设施进入到全面建设的新阶段。此外，近年来多家成都科技创新企业陆续在科创板登陆，成都良好的营商环境和全方位的政策扶持将继续助推科技创新企业高质量发展，成都的信息技术相关企业在蓉办公需求有望进一步增长。 2021年10月，由中国（深圳）综合开发研究院金融所团队编制的第五期中国双创金融指数排名正式发布，成都综合排名稳居全国第六、中西部第一位。成都在引导鼓励金融支持双创方面构建了完善的政策扶持体系，政策数量和内容覆盖面均处于国内领先地位，在金融创新发展上成果显著。凭借强有力的政策支持和优异的金融生态，成都的金融业有望得到进一步发展。

值得一提的是，零售与贸易行业首次跃居至年度第三大成交来源，占新增租赁成交总面积的11%，线上、线下零售企业和进出口贸易企业均实现多笔租赁成交。近年来，成都外贸保持上升势头，出口、进口双双实现高速增长，外贸结构持续优化。根据成都海关公布数据显示，2021年前10月，成都实现货物贸易进出口总值6593亿元,同比增长12%，对“一带一路”沿线国家进出口同比增长11.7%。随着成都天府国际机场正式投入运营，成都成为继北京、上海之后第三座双国际机场城市，成都的航空物流枢纽潜力得到进一步提升，将长期利好进出口贸易行业的发展，零售与贸易行业的租赁需求将持续释放。此外，受到“双减”政策的影响，消费者服务行业下的教育服务子行业出现退租情况，但是由于在线教育在全市甲级写字楼内面积占比不高，对租赁市场的影响有限。

展望2022年，成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，全年甲级写字楼市场新增供应预计会超过60万平方米，届时全市甲级写字楼总存量或将突破400万平方米。随着成都经济稳步发展，加之中央及省市政府通过完善政策体系、加大资金支持等多个方面促进优势产业的发展，预计成都写字楼租赁市场将继续保持活跃。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示：“在‘十四五’规划开局之年，天府国际机场正式投运、成都都市圈规划印发、成渝双城经济圈建设纲领性文件相继颁布，我们一起见证了成都在推动城市高质发展和增进民生福祉的道路上加速前行；未来随着川渝合作以及产业建圈强链、碳达峰碳中和等发展战略的深入推进，成都将迎来更多发展机遇，城市影响力和竞争力有望稳步提升，我们预计成都商务商业市场仍将继续维持活跃需求。”