未来巴中的房价预测是个难题，支撑和抑制上涨的因素都较多，需从多方因素全面分析把握。
一、上涨的理由是：
1、人口增长和城镇化推进，刚性需求仍支持价格上升。刚性需求来自人口增长和城镇化进程，中国人口将在相当长的时期保持增加。目前中国的城镇化率不足50%，而巴中仅百分之二十几，中国在进入工业化和城市化后，城镇人口的扩容量还有20%以上，而巴中更达到50%左右，刚性需求将在很长的时期内不会发生逆转，百年一遇的金融危机对房地产的冲击只是短暂的，则可作为刚性需求的一佐证。
2、应对金融危机实施的货币和财政政策释放的流动性不能在短期内收回，通胀支撑价格上涨。中央为应对国际金融危机，为扩内需保增长而实施的宽松的货币政策和积极的财政政策，为市场投放了天量的货币，人民币漫天飞散，一夜之间市场一片红火，穷人免费吃饭，富人直接流油。央行不会急速收紧货币而致刚刚转暖的经济重拾秃势，财政更不会减少投入而放弃刚刚启动的内需。
3、国际经济将回暖，国内经济将加快回升，确保作为大宗消费品的房屋等商品价格稳定走高。世界经济经过近3年的底部徘徊，继续变坏的机会不大，企稳回升趋势已经形成，中国经济在内需和外需较确定的情况下经济将加快增长，为房价的上涨提供基础。
4、实体经济的收益缓于房价的上涨时，上涨预期催生投机将房价泡沫吹大。未来一段时间外需不会大幅增加、投资扩张不可持续。加上通胀确定发生，实体经济的回暖更多体现的是赚了吆喝陪了钱，流动性急于寻找出路。09年，中国经济长了多少，股市和房市又涨了多少，货币贬值、上涨预期导致蝴蝶效应，追涨杀跌加剧房价泡沫。
5、巴中的大交通建设和灾后重建带动居民收入增加和城镇化进程加快，推动价格上涨。这两年我市大打老区牌，国家在以交通为重点的建设上投入大量资金，经济加快发展，直接扩大区域消费和居民收入。全国的房价会上涨，巴中将放大涨幅，从这一年的实践看，巴中的房价确实上涨快于全国平均幅度。
二、抑制上涨的理由是：
1、中国人口红利即将由正转负从而需求将趋于平稳，供需矛盾得以缓解。所谓人口红利就是青壮年劳动力生产和消费对经济的贡献。中国青壮年人口将在近年出现拐点，比重逐渐降低，结婚生子、有房有车的年轻人减少直接导致需求下降。
2、当经济加速回升并进入过热阶段时流动性将逐步收紧，需要大资金的房屋消费将徘徊。经济回升的惯性导致明后两年加快增长并有可能过热，央行将收紧货币为经济降温，进而控制物价和资产价格过快上涨。住房消费作为百姓最大消费项目，对市场流动性的需求较大，加上控制物价和资产价格上涨导致房价上涨预期下降，房价将进入徘徊区间。
3、国际经济仍没有找到推动经济持续增长的新兴产业，在相当长的时期内经济都属于企稳回升，不支持资产价格大涨。国际金融危机发生已经一年多了，到目前世界没有出现一个公认的新兴产业成为经济新的增长点，所以目前和未来几年世界经济的增长仍属于金融危机的恢复阶段。
4、房地产作为民生事业，政府不会漠视房价大幅偏离实际。中国房价收入比和租金收益率已经远远高出国际水平，房价上涨早已远远抛弃居民收入和自身收益，泡沫十分明显。住房作为社会基本需求，关系到民心和稳定，政府不会放任自流。同时房地产作为支柱产业，恶性发展的结果必定重蹈美国次贷危机的覆辙，政府是不能容忍的。近期出台抑制房价的“国四条”等政策已经发出信号，所以房价的过快上涨时政府会干预。
5、大交通建设和灾后重建在资金上呈递减趋势，巴中房价也将归于稳定。巴中建设将在2年后出现递减趋势，在建设中溢出的效益将减少，助推房价的动力逐渐衰减。
三、房价走势：
由于房价上涨的推动力和阻力都较多，所以不确定性加大，矛和盾将展开博弈，致使此消彼长，各种因素作用力的变化将使结果有所不同。还得从各种因素可能出现的变化来看。
1、人口增减和人口红利的减少是个渐进的过程，可以作为一个远期的参考因素，近期不必过分考虑，但对市场的心理影响不容忽视。相对于人口问题，城镇化进程更为重要，工业化、城镇化是大势所趋，将持续数十年，完全能抵消人口因素。
2、货币流动性问题可以算最重要的了，对房价影响也最大，这是决策者的事，届时要视经济过热程度和管理层的智慧而定，决策差之毫厘，效果失之千里。未来通胀确定发生，对房价的传导也是确定的。
3、国际、国内经济继续向好回升是情理之中的事，对房价的稳定也起决定性作用，不会致房价大起大落。
4、中国房价已经出现泡沫是不争的事实，调控房地产市场的决心也考验着决策层。由于房地产已经成为经济支柱，所以平稳发展（价格波动不要太大了）是各方最愿看到的，为确保经济恢复增长的成果，短期的调控政策还是以警示为主，中期力度逐渐加大。地方利益的长与短与也会左右房价，现行的土地交易制度将确保土地价格的坚挺。
5、巴中基础设施的高峰期是明后两年，后以投资拉动的效果会递减，居民从中受益也会递减，住房购买力减弱。今后视其地方党政的决策智慧，能否持续争取到更多的中央转移支付，加大基础设施建设和民生事业发展。另一方面，随着交通条件的改善，工业、特色农业、旅游业等行业会有所发展，居民购买力加强。
综合分析各种情况，巴中未来的房价上涨是主题，趋势是先扬后抑，平稳多年。5年内最大涨幅50%以内，小幅波动持续较长时期。
[复制链接]
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
客户端下载
发表于 2009-12-31 10:47
