大部分小城市的基本面决定了它的楼市中长期都要走下坡路

谢歌说事 · 发表于 2022-2-12 16:13

大部分小城市的基本面决定了它的楼市中长期都要走下坡路

上干货

1、经济落后，缺少购买力。

以广东为例，2021年广东各市的GDP里，深圳、广州一线城市一骑绝尘，佛山、东莞紧随其后，而清远、韶关、梅州等小城市的人均GDP只有头部的1/4左右。

就像最近流传的一句话，回老家买只鸡都要拖关系。县城的经济发展不充分，缺少商业流通路径，商业化也不够成熟。

老家的县城里，真正能算产业的就是电子烟代工等工厂。老板赚到钱后分一点给员工，员工维持着发不了财也饿不死的状态。

小地方要说真正香的职业，还得是体制内。哪怕是个村干部的名额，都有一堆人到处送礼让大家帮忙投票。

2、人口外流，需求在萎缩。

体制内的岗位有限，除了进厂又没有太多选择，年轻人外出到大城市是肯定的。只剩下老人、小孩留守在老家的县城里。

我还看到有人提出搞一个创业项目，相当于众筹找专人专门帮忙照顾老家的老人，提供上门做体检、偶尔帮忙照看一下的服务。

3、库存高企，行情下行。

目前整体的房子是过剩的，但是都集中在最广大的三四线城市，一二线城市其实是短缺的。所以三四线需要不断卖新房。

但是去年下半年以来全国楼市几乎都喘不过气来，这会儿连深圳、广州这些一线城市都还没缓过来，三四线城市行情更差了。

行情下行，大家买房信心不足，连在群里讨论都少了。

我看惠州不少开发商过年期间给出了垫资首付款，只要交一半的首付就可以上车，买房人也下不了手，很大原因就是受到市场观望氛围影响。

4、土地模式

这是最重要的一点，跟一二线本质的区别是，三四线城市的财政收入有限，多数靠卖地，卖地去推新房，新房去库存之后再进一步卖地，如此循环。

但是当三四线城市的人都有房之后，库存就去不了了，所有人都买新房，二手房没有流动性了。要知道房价上行是取决于二手房流动性上涨，但是三四线城市二手房没人买，房价不涨，大家也不愿意买房了。

因为买涨不买跌才是大多数买房人的宿命。

涨的时候都来买，不涨的时候肯定没人要啊。三四线城市必然首当其冲，玩不下去了。

所以，整体来说，产业、人口，土地的基本面决定了未来大部分小城市和县城的房子会越来越过剩。

如果你手里头有多套小城市和县城的房子，建议尽快置换。如果你朋友家人有多套房，可以把这篇文章转发给他看看。

越到后面越难置换，什么有人会买小城市和县城的房子呢？

除了一部分在本地的真实需求外。对返乡置业的人可能跟旅游地产一样，真正买单的还是情怀，但是情怀不值钱呀。

你以为有能力外地工作的人，还会回去么？我认为很难的。有句话是说：到不了的都叫做远方，回不去的名字叫家乡。

大城市给你的眼界，有时候会让你难以忍受小城市的格局。能留一二线的那些人不会再回去了。

可能真正的刚需是留在当地的农村娃为了娶媳妇，必须要在县城里消费一套房子。毕竟~

当然，并不是所有老家县城、所有旅游地产都不能买。当下的任何市场都是分化市场。能不能买，买哪里都要分情况看。

三四线城市哪些可以买呢？

人口还在流入的省会城市，是没问题的，比如昆明，南宁等等。

都市圈和省会城市周边的人口众多且流入、经济发达的二三线城市，最典型的就是东莞，无锡等等。

三四线城市里面产业、人口基本面强的，我觉得千万级人口，万亿级GDP，或者接近这个数字的，都是没有啥问题的，典型是泉州、南通等等；

江浙的一些发达的小城市，产业基本面很强，比如嘉兴、昆山，义乌等等。

有独特环境、旅游和休闲养老资源的城市，再加上一些国际级的规划和概念，这一类主要看海南三亚、海口。

如果你手里还没有钱买这些地方，相信我，那不是把子弹浪费在看不到未来的小县城的理由。

留好现金，加油搞钱，一击即中才能做大财富！

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谢歌说事 · 发表于 2022-2-12 16:20

县城和地级市的房产，一律不碰，把买给孩子的房子放在大城市，那才叫资产，最透彻的做法是县城一套不留，如果自住就租房，把钱全部买在大城市。请不要开店不要加盟，请拿份工资好好生活！离开小镇，落脚省会，迈出第一步，未来更美好。好好对待家人、好好对待孩子、努力工作、努力赚钱，不要抱怨，永远不要放弃学习，所有NB的人都有一个共性：持续不断的学习，没有捷径！

谢歌说事 · 发表于 2022-2-12 17:01

人的一生，有四个时间节点非常重要，也决定了这个人一生的基本面，或成功、或失败、或完败。

是什么？

1、你在哪个城市出生？决定你人生的起点和开局。
2、、你在哪个大学上学？决定你人生最重要的社交圈、事业圈。
3、你婚姻的伴侣是谁？能决定你人生的黄金阶段是事半功倍、还是事倍功半？
4、你从事的哪个行业？从事行业直接应验选择大于努力。

这四件事，都是你人生的“势”。而后面的每一步，都和前面的那一步息息相关。你现在能给孩子决定的，就是“他在哪个城市出生或长大”？这是你给孩子的第一个人生的“势”！

在乡下的春节，我们依然能看到：
1、一大早上排队去领鸡蛋，然后听课2、一个卖福建黑茶的传销团队在这里做的不错，很多亲戚都有参与，买2万的茶算入伙3、存钱不相信银行，相信邻居，把钱给邻居或在银行上班的人4、有病了，特别相信某个村的某个老医生5、手机诈骗、短信诈骗、电话营销在城市已经玩不转，农村还在盛行6、站在农村的街头，大家在谈论听说谁谁赚了大钱，并不知道这里面坑有多深7、特别容易相信吃这个能抗癌、吃这个能变聪明的话术。

一年之计在于春，多一些讨论，多一些争论，多一些思考，欲行动，理念先行！

越往下的人，被收割的越历害。
越往上的人，越有能力来制定规则、制造概念、制造泡沫，玩转周期。我们所有的努力，就是要向上靠。身在三四五线城市和农村的人，有好的资产吗？资产有金融属性吗？有风投环境吗？金融环境吗？有股权三年升值100倍的机会吗？有资产价格一年翻番的机会吗？没有的！别说三四五线了，就连郑州西安长沙济南青岛重庆南京这样的城市，都是零！都没机会！

平常打工赚工资，一不小心就身家千万的机会，这样的金融造富机会，你的小县城怎么可能会有？

所以，建议：

跳开县城和农村，把家安在大城市，至少要把未来孩子的家安在大城市，才有可能跳开劳动层，才有挤身金融层的机会。

地级市和县城的房子能不能买？

这里面有一个关键问题是，你买的目的是什么？如果因为老家在这里，这里有父母和亲戚，这是肯定有必要买的，因为这儿是你的根，这儿是家乡，这儿有亲人。

先要记住一句话：除了珠三角城市群、长三角城市群的核心之外，其它地方三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，更无金融属性。所以，一切为了自住的需求，不管是在哪儿，都是可以的。但是，三四五线的自住房一套舒适的足矣，不要多配！

只要是考虑到投资、资产配置、杠杆等其它因素，应果断放弃地级市、县城所有房产。更不要去碰这些城市的写字楼、商铺这类资产。比如河南，未来河南只有一个城市叫郑州，虹吸效应会非常明显，郑州的人和钱会被北上深杭吸走，郑州会吸走所有地市和县城优秀的人和聪明的钱。

未来核心城市的虹吸效应将非常明显：

三四五线城市的人和资源在未来更深化的城市化进程中，会被进一步的吸附，竞争力会更差。

所以，地级市、县城的房子只具备自住属性，不具备投资价值，不管是哪个城市都一样。

有人会说，地市这两年也涨了不少啊，记住，我们需要的是高质量的涨幅！可以继续涨的涨幅！可以转手套现的涨幅！可以抵押出钱的有价值的涨幅！

如果非要讲透，你需要了解什么叫做“资产泡沫”。

建议：县城和地级市的房产，一律不碰，把买给孩子的房子放在大城市，那才叫资产，最透彻的做法是县城一套不留，如果自住就租房，把钱全部买在大城市。

请不要开店不要加盟，请拿份工资好好生活！所有的加盟生意都不要碰！不否认有1%可以让你赚钱的，有实在做事的，但现实就是，绝大多数都是来忽悠你的加盟费。在投资担保中，你想赚别人的利息，别人盯的是你的本金。在加盟生意中，你想赚别人的利润，别人盯的是你的加盟费。一个亲戚，在地级市里开了一个加盟的安装橱柜的门面，五年前开的，前年我问生意如何？他说，全家人跟着忙的团团转，从年初忙到年尾，至今四年前开店时借的20万块钱还是一分钱没还，赚不到钱，我当时让他盘出去，赶紧赚正向现金流。如今三年过去了，他的店还在开着。客户是多了一些，但成本也增加了，不能说亏，但也不赚钱，还要贴进去全家人的时间和辛苦。

图什么？

建议盘出去，赶紧赚正向现金流，不要在这种事情要再继续浪费时间。对于他们的纠结，我非常理解，毕竟已经付出了几年时间，放弃太过可惜，继续又太过鸡肋，但，时代的洪流，他们真的是不知道的。

对于大多数在三四五线的朋友来说，建议这样：

不要开店、不要加盟、不要做实体投资，去做份工作领份工资，或带着妻儿去城市工作，把手上的钱用来买套有价值的房产（房产是老百姓最方便获得贷款和使用杠杆的工具，也基本是唯一工具），过平平淡淡的生活，这样最好。

不求大富，但求避坑，但求不要返贫

当下的时代是急剧变化的时代，也是一个浮躁的时代，也是一个掠夺的时代，每个人都要保护好自己，被掠夺者大多都是墨守成规的人，大多都是不了解趋势变化的人。比如只知道存钱储蓄的人就被买房的人远远的超越了，买房的人又被玩杠杆套银行贷款追求负债的人给远远的超越了。
30年来，每年的真实通胀率在12%左右，你如果能从银行拿到钱，利率应该在6%左右，合理利用之下，一年就是6%收益，拿的越多，赚的越多，想明白了吗？
债务>资产>现金！每一个现代人，包括农村人都要明白这个道理。

太多的人盯着你的现金，你知道吗？做投资担保的、借你钱给孩子结婚的、借你钱给孩子在省会买房的、想拉你入伙卖给你坑爹保健品的（权健、无限极等）、借你钱去治病的，等等。当你没有现金的时候，这些风险和坑你就能完美跨过。这背后，就是大时代。街边地摊上的一个鸡蛋灌饼卖2元一天累的半死也不赚钱，年轻人把它包装一下开进了大商场就卖10元，一天不累还不少赚，这背后就是大时代，就是趋势中的“消费升级”，但60后谁懂？大多三四五线城市的人谁懂？所以，长江后浪推前浪，前浪死在了沙滩上，关键是，前浪还很郁闷，我这么努力？我这么踏实？我怎么就赔的一塌糊涂呢？难道勤劳致富错了吗？是的，在这个大时代之下，勤劳致富就是错的！但你一定不要找按年计算工资、到年终才发工资的工作，多数情况之下，不管开的条件多高，最后都是落空，我们需要的是按月发放工资的工作。
所以，保护好自己不易的储蓄和时间，跟不上时代不要紧，但不要去趟这浮躁时代的浑水，这浑水，让我们来趟，毕竟，我们有知识有阅历有经验有资源，趟得起。在去产能、去杠杆、去库存、降成本、补短板的时代大洪流中，一些地市的人真的不懂，甚至没有资格参与，又如何能分享这时代的红利？在消费升级、普遍金融化的潮流中，一年一个风口，过去十多年的东西早已过时，但地市里的当事人却浑然不知！过去三四年时间里，所有追逐生鲜便利、新零售、O2O、共享经济社区团购等所谓风口和财富机会的，都得把家本和裤子亏完亏空。父母的钱不是大风刮来的！不要拿父母的钱来追逐你那不切实际的所谓的梦想！

建议：不要折腾，不要拿自己家的保命钱去开店、去加盟、去开厂，不要去趟这浑水，世界变了，模式变了，时代变了，你的那一套真的不行了。赚份安份的钱最实在。
记住：不求暴富，但求避坑，但求不要返贫！

经过2016-2021五年时间，市场已经发生了太多的变化，但很多城市的红利和城市大红包依然存在，但如果你今天引起重视、立即行动，依然为时不晚。

选择大于努力。

第一级别选择：上海，上海落户政策在2021年放松了，对国内名校本科应届放开了落户，要知道，上海的户口是最值钱的，如果有可能，一定要选择落户上海（留学生、985等），上海的教育、医疗、国际资源是全国第一的，没有对手，而且，上海的新房倒挂是最大的。
第二级别选择：深圳、杭州，深圳是全国楼市的风向标，目前严格限价，光明、宝安松岗限价4万，宝安中心限价8.6万，有明显倒挂，2022年，深圳南山有23个新盘开盘，福田有10个新盘开盘，均有倒挂，在市场最冷的时间段，可放心购入，当然2022年的房产税试点大概率有深圳，但这样的预期，也是你可以摇到的前提。2022年杭州新房倒挂红利依然很大，一平米可倒挂10000-30000元/平，100平的房子，先拿到200万再说，完全在初入社会的时间碾压你的同龄人，如果你听我的，就只建议摇未来科技城、滨江、萧山奥体这三个地方即可，房价35000-50000元/平；
第三级别选择：苏州、南京、广州，南京河西有10000元/平倒挂，苏州在工业园区有不小倒挂，10000-30000元/平不等，而且落户容易；广州更值得买的是5万+的房子，建议多关注天河、海珠、白云这三个地方，广州新房限价7万，是贵的也是最值的，有倒挂；这三个城市都有机会，只是机会略有不同，区域选择很关键，并不是所有的地方都可以买，苏州太湖新城和相城就不太建议，南京江北非核心也不建议，广州知识城增城花都也不建议。
第四级别选择，北京、珠三角城市群核心、长三角城市群核心，这三个也肯定没有问题，绝对的国家之未来，永远是，虽然北京房子没有倒挂，只是北京落户太难可望不可及；长三珠三两个城市群不可小视，未来中国经济最重要的两个区域，也是国家希望之未来，人口、经济、产业、基建的聚集和虹吸都很明显，但城市群太大，只可关注群核心，珠三核心是沿江主轴的万亿GDP城市（珠海不到万亿，但依然值得关注，国家政策红利太大），长三核心是以城市为据点的点状核心（上海苏州无锡杭州宁波南京合肥）。
第五级别选择，成都、合肥、西安，这三个城市都有倒挂，虽然倒挂不大，在2000-15000/平之间，成都在天府和高新有不错的倒挂，也可以买到立即赚到；合肥在滨湖、高新、经开也有不错的倒挂，如檀悦、龙湖光年等；西安在曲江、高新一二期、航天城也有不错的倒挂，买到就赚到，比如刚开过盘的曲江万科翡翠限价17500元/平4万人摇号，倒挂1万/平以上，高新的软件新城也很好，值得入，西派国际限价21900简直不要太香，又是2022年的万人摇。
第六级别选择：武汉、郑州、济南、青岛、厦门、长沙、海口、天津、重庆、福州，城市也没问题，武汉18000，郑州房价14000，长沙13000，济南14000，便宜，可入，妥妥的资产，可放心的传承给孩子，作为孩子在未来城市选择时退守的最后防线，海口虽然城市动能小，但海口是有倒挂的，限价17300/平最多，有限价红利的，有其特殊性。武汉看江和地铁环；济南向东，买东面；青岛向海，买海边近的；长沙沿江，买离江近的；天津要不城六区，要不滨海中央商务区和开发区、要不华苑高新区、要不空港一期核心，都不贵，教育也靠谱；重庆向北，买改善型产品为上策；厦门岛内永远涨。
第七级别选择：昆明、南昌、南宁、贵阳、石家庄、沈阳等省会或二线，这些城市略有尴尬，未来发展动能有限，但也便宜，主要考虑家乡、父母、亲戚等因素吧，纯投资不是第一选择。
8、落脚大城市，把资产放在大城市，站在未来10年的发展趋势上，依然是不二的正确选择，虽然最佳时机已过，但依然是当下最正确的选择。
9、而且，当下很多城市已经变相变开了限购，比如郑州珠海佛山无锡等地，都已经放松了限购。
10、你首先要做的第一步就是：离开小城市，落脚大城市！把资产放在大城市！
11、一个亲戚问有什么赚钱的机会？现在出去建筑工地打工赚钱也不好找活儿。我的建议很明确：离开小镇，落脚省会，迈出第一步，未来更美好。
12、牺牲自己，成全孩子！牺牲父母，成全家族！
13、让孩子在一个能接得住未来财富大势的城市出生，让孩子在一个财富大河经过的城市出生，孩子长大顺势接住就可以。
14、要行动，要行动。

占据未来中国人口和财富一多半的黄金城市圈：

建议：北不过沈阳，西不过西安，西南不过昆明，把你的钱放在这个上图圈中的省会和大城市，一定会不掉地上，也是为家庭买下的未来最好的保险，也是给孩子们最好的指示。
两个城市群：长三角、珠三角，也是非常好的选择，买不起大城市，这些城市群里的房价也不过一万多，不过万的也有，但一定要注意，一定要是城市群的核心圈，不要外围，比如长三角就不要再边缘的张家港、扬州等，珠三角就不要去边缘的江门、肇庆等。

怎么买？
1、不要碰任何城市的郊区！2、不要碰公寓写字楼商铺！3、不要碰目前还未NB起来的任何新区！
4、只盯主城区，没有租金的、租不出去的统统不要碰！（不是说别的不行，而是这样可以避坑，暴富不重要，避坑最重要）

多生一个娃

为什么中国能用30年走完西方100多年的城市化和经济发展过程？中国人多是一个重要因素。
为什么中国会成为美国的眼中钉肉中刺？让全球发达经济体看不顺眼？因为中国人多，有人就有未来，有人就有一切，不管是经济、军事、政治！中国确实威胁到了他们目前拥有的一切。
为什么坚若磐石的欧洲在穆斯林涌入后就麻烦不断、恐慌不停？因为欧洲白人已经是负增长，而穆斯林却是大量正增长，还是人的问题。从财富的秘密这个角度来说，生娃是最原始、最平等的负债方式，当然很辛苦很累，但通过10多年的经营和负债，从投资角度来说，却通常是回报率最好的投资！每月养娃的费用相当于贷款的月供，20多年之后孩子开始独立并带来回报，相当于20年房贷吧，还没有首付，而且这个负债，不需要其它人审批，只需要你们夫妻两人认可即可。但这个看法，很多人也许想不明白，甚至会骂？你妹的，怎么把孩子和投资扯一起了？骂不要紧，关键一定要把问题想明白。

1、不是为了我们，是为了孩子！只有一个的话，父母会无意的过度溺爱，从而无意的害了孩子。

2、孩子其实不喜欢和大人玩，但他没有选择，如果家庭有两三个孩子，他们自成系统，自建玩乐生态，不需要大人的参与，能更健康的成长。
3、孩子大了，独生子女需要承担至少四位老人的养老，这对他是不公平的！
4、孩子大了，有个什么事情，找谁商量？被老公或老婆欺负了呢？谁是他（她）最值得信赖的人？
5、血缘，是坚固的人际护城河！

所以，建议：在能力范围之内，多生一个孩子！至少2个，也不要太多（3个最好），这是对未来最好的投资，这是对自己最好的负债！前提是，我们确保可以给娃还算不错的生活和全程不间断教育！

总结一下
1、幸福、NB是奋斗、拼搏出来的，想NB的第一步：先解放思想！
2、顺势而为，才可以让人生事半功倍，势就是：财富聚集、流动的方向。
3、人生四个重要节点，我们可以给孩子决定的就是：孩子在哪个城市出生和生活？
4、土地不值钱，土地上的配套才有价值，是配套的价格均摊到土地上形成的价格才是房价，所以，农村土地没价值（别杠，没价值不代表是0元），好山好水不是刚需，也没有人接盘。
5、我们一生的努力都要让家庭跳开劳动层，站稳资产层，挤身金融层，这是财富的逻辑，这是创富的逻辑。
6、三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，大可放弃。
7、不要开店、不要加盟，请去领一份每月发放的工资，记得不要按年发工资的工作，很可能落空。
8、离开小城市，落脚大城市，先让孩子把握住人生的第一个“势”，牺牲自己，成全孩子，成全下一代！
9、何谓大城市？省会是最后的屏障，500万人口是最小的规模。因为只有大城市更多更快的财富流动和阶层流动，你才有无限可能，人生不会固化。
10、把手上的现金买一个靠谱城市的房产，通过房产获得了银行的贷款，给人生加了杠杆。
11、可以的话，多生一个孩子，这是给人生加了另一份更好的杠杆，这是一份对未来更好的投资。
12、好好对待家人、好好对待孩子、努力工作、努力赚钱，不要抱怨，永远不要放弃学习，所有NB的人都有一个共性：持续不断的学习，没有捷径！
13、持续学习，坚定执行，静静的，等风来。

如果，你认同，请转发给你在三四五线城市的亲戚和同学，他们真的最需要正确的理念和信息！更不妨，读给他们听！解释给他们听！

信息来源：商业洞察。

无聊玩玩啊 · 发表于 2022-2-14 09:42

顶

爱xin · 发表于 2022-2-14 18:34

谢歌说事发表于 2022-2-12 16:20
县城和地级市的房产，一律不碰，把买给孩子的房子放在大城市，那才叫资产，最透彻的做法是县城一套不留，如 ...

这脑洗的非常棒，可能大城市房产也危险了需要接盘侠。呵呵，继续忽悠吧

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sym82499901 · 发表于 2022-2-14 19:44

太长了

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华联通讯 · 发表于 2022-2-14 23:07

看了半天，没搞懂，房产已经错过了，就不要去跟疯了，错过了就错过了，现在去一线大城市入房子投资，还真不如你说了那句投资在多生孩子思路上，我们这一代不生孩子了，叫我们的孩子多生孩子，还是得静下心来，鼓励孩子辈的多生孩子才是长远之计，人丁兴旺！如若钱财再多，人丁凋零，一切都是空了吹！大到国家，小到家庭，有了人口财富才是长远的，人口是财富的长期保值期！