成都男子买房被银行拒贷 起诉开发商退首付被驳回

四川手机报

购房者在支付首付后，银行拒绝贷款，致使商品房买卖合同不能继续履行，责任由谁承担？开发商需要退还首付吗？购房者是否构成违约？若违约，违约金又该如何计算？2月14日，成都市双流区人民法院以案说法，剖析了此类案件。

基本案情：男子申请房贷被拒 起诉开发商退首付

2021年3月，市民阳先生向开发商工作人员咨询了办理银行贷款的相关事宜后，签署了《商品房认购协议》及补充协议。

协议中，阳先生承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款机构的办理条件；并约定如因自身原因（包括买受人的信用情况不符合贷款机构要求等等）导致在主合同签订后30日内银行不放款，则将剩余房款变更为一次性付款，且须在主合同签订后60日内一次性付清。否则，买受人构成违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人主合同约定房屋总价款20%的违约金。如因不可归责于买卖双方原因而导致银行没有按期放款，买卖双方均有权解除合同，开发商一次性无息退还首付款等。

签订合同后，阳先生向开发商支付了首付款32万元并向银行申请贷款，却因征信不良被拒贷。此后，阳先生一直未向开发商支付剩余房款，最后起诉开发商索要全额首付款。

双流法院经审理认为，由于阳先生自身原因导致贷款未通过，不属于“不可归责于买卖双方的事由”，其应负全部民事责任，不适用解除合同、并要求卖方全额返还购房款的约定及规定。同时，阳先生在银行拒贷的情况下，未按约定一次性支付剩余购房款，其行为已构成违约。法院依法驳回了阳先生的诉讼请求。目前该案判决已生效。

法官说法：购房者未尽审慎考察之责 自行承担法律后果

承办法官分析认为，该纠纷的产生，究其原因，是阳先生在签订商品房买卖合同之前，没有尽到审慎考察、了解的责任，误以为按开发商销售人员的提示或者听中介人员的介绍向银行提交贷款申请资料就可以通过申请，否则责任由开发商或中介承担。其实，这种观点是错误的。开发商与阳先生之间是商品房买卖合同关系，开发商作为出卖人，没有义务且无能力保证阳先生能够办理银行贷款。而阳先生办理银行贷款是与银行之间建立借款合同关系，是否符合银行贷款条件，应当向银行信贷机构进行相关咨询。阳先生在事前没有向银行详细咨询，致使其因自身原因无法办理贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行，该法律后果应由其自行承担。

解疑答惑：哪些情况会导致征信不良？

据了解，阳先生没有拖延过信用卡还款，也没有拖欠过贷款。为什么会出现征信不良从而影响贷款呢？原来，银行审查个人征信包括很多内容，是否拖欠贷款只是其中一项。个人的经济收入状况、财产状况、贷款机构数量的多少及贷款金额，以及个人历史信用状况，贷款偿还能力及风险的评估等等，均是银行对公民个人贷款风险进行综合评估的内容。阳先生就是因为个人收入证明与实际不符（虚假证明）、小贷过多（贷款风险较大）、查询过多（多家机构查询其信用情况）等因素，银行贷款审批未通过。

至于阳先生需要支付违约金吗？法官介绍，本案中，阳先生逾期未支付购房款，已构成违约，开发商有权在扣除违约金后将剩余购房款退还给阳先生。如果违约金过高，双方可以协商调减违约金。据悉，阳先生所购房屋总价60余万元，双方已协商一致扣除4万元违约金后，将剩余的28万元首付款退还给阳先生。

（川网传媒·四川手机报记者 刘瑞强）

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