龙湖的三年造城宏图

楼市小编

开年踩的第一个盘，是位于行政学院TOD板块的龙湖光年。

去年，万科·高线公园亮相，给行政学院TOD拉了波热度。今年，伴随龙湖光年亮相，整个板块又迎来了一轮强曝光。以龙湖的影响力，我相信会有很多人关注光年。

介绍项目之前，先谈谈业界对行政学院板块的几点看法，这也是想和大家表达的核心。

◎行政学院TOD板块关系示意

看法一：够荒

从接触的购房案例看，行政学院板块目前面临的最大考验是板块仍显得比较荒。只有工地和荒地，没有连片建成区，缺乏生活的烟火气。

如何理性辩证地看待荒？业界观点是：从板块成长性上看，因为不涉及大规模拆迁、旧改，荒，才有希望。

白纸画图、平地立城。

一体化城市设计工作更容易铺开，土地整理更容易，出让速度也更快，利于形成连片开发的新建城区，有可以预期的整洁秩序的城市界面。

◎行政学院TOD板块关系示意

看法二：够大

行政学院TOD一体化城市设计范围约1305亩，在城南、城东两大主流方向上，三环-绕城之间，能整理出1305亩干干净净土地的片区不多。

这1305亩还只是行政学院板块的先导示范区，其后还有体量约8000亩的“玉石未来公园社区”规划用地。

未来，整个行政学院板块用地量接近10000亩，约等于金融城一二期规模之和，三个攀成钢板块大小。

有地走遍天下，无地寸步难行。约10000亩用地体量，大城规划，自成中心，可持续开发性强。

◎行政学院TOD板块关系示意

看法三：够近

行政学院板块位于城东三环-四环之间，无缝接驳主城区，无城市断裂带，便于与主城连为一体。

很多“跳岛式”发展的新兴板块之所以被质疑，就是因为远离主城区，城市断裂带动辄5公里、10公里以上，没有先天性的地利优势。

行政学院板块虽然归龙泉管辖，但贴近锦江区，同时又能借助地铁2号线、9号线规划中，快捷连接金融城、攀成钢两大高端居住区、商务区。

板块关系上呈“黄金三角”之势，具备承载产业人口居住，吸附居住人口改善的潜质。

除了以上三大看法，行政学院板块的第四个特点是——够快。

这个放到下面介绍光年项目时再详细阐述。

01

去年，依托行政学院TOD整理出的约1305亩土地，轨交集团相继引入龙湖等头部房企，对行政学院TOD进行分区开发。

占地约258亩的龙湖光年位于北区，驿都大道北侧。

另外，一家市属重点国企也在参与行政学院板块开发，预计今年浮出水面。

◎行政学院TOD南北分区示意/规划中

行政学院板块之所以能聚合多家头部房企，除了上面阐述的城市价值，还基于以下两点：

▌行政学院TOD是成都市首批TOD开发示范项目。换言之，这里不是简单的房地产开发，必须出成绩，必须立样板，让成都人对TOD的理解不再停留在理论状态，而是能切身感受到TOD带给生活的现实改变。

▌龙湖是国内TOD项目建设领域的专家级企业，作为《中国城市轨道TOD开发规范与标准》唯一参编的房地产开发企业，拥有深厚的TOD项目开发建设经验，成功案例不胜枚举，是可以高度信赖的合作伙伴。

站在光年售楼部巨大的电子沙盘前看完项目规划，我的直观判断是：

光年会加速行政学院板块走向成熟。

◎龙湖光年鸟瞰效果图及业态构成/规划中

剖析了龙湖“TOD+天街”模式对主城更新和新城建设的强势拉动。西宸天街带给茶店子的改变，上城天街带给人北商务区的改变，滨江天街带给杉板桥的改变、时代天街带给高新西的改变……

龙湖的每座天街几乎都成为了所在板块的居住中心和商圈中心。

总建面约66万平方米的光年，同样是龙湖擅长的“TOD+天街”开发模式。项目包含约14万平方米驿都天街、约180m高地标写字楼、商业街区、高层住宅组团、叠拼组团等丰富业态。

◎龙湖光年与行政学院TOD站核融合/规划中

驿都天街预计2025年底左右开业，由龙湖自持运营。

三年后，光年业主收房入住时，家门口就矗立着一座已开业的天街。

上面提到的看好行政学院板块的第四个关键词——够快，正是因为这座天街。

过去，一个新兴板块成熟往往需要10年以上，普遍性路径是先有人口，再有轨道，最后出大型商业。

行政学院板块的成长路径完全不同，先有轨道，再有商业，最后才是人口。

通过重大配套前置，让轨道、商业等人，而不是人等轨道、商业，人口的入住意愿就会更强，行政学院板块的成熟速度也才会够快。

02

除了天街，龙湖的TOD开发经验对行政学院板块同等重要。

龙湖是目前国内开发TOD项目数量最多的房企，也是《中国城市轨道TOD开发规范与标准》的唯一参编房企，被业内称为“TOD懂王”。

驿都天街+180m高地标写字楼是物业与轨道接驳的设计中心区。

设计逻辑是让人行动线与站点、天街、写字楼、中心公园、住宅组团等功能单元高效连接。

这套复杂的慢行系统又分为地上、地下两部分，如下图所示：

◎行政学院TOD慢行系统设计示意/地上/规划中

◎行政学院TOD慢行系统设计示意/地下/规划中

慢行系统和深奥的TOD设计理论就不展开细说了。我们只需要明白：

▌慢行系统最重要的两个功能是空间连接和行走体验构建，除了需要攻克技术难点，还需要城市规划者和开发商投入更多资源。

▌公园与街区交融体验，围绕约258亩光年，分散布置有约190亩市政中心公园和街角公园，让生态低密举步即达、触手可及。

看完龙湖光年的规划设计文本，最大的感受是：设计TOD项目难。龙湖是在坚持做难而正确的事。

03

回到项目本身，占地约258亩的龙湖光年由8宗地块构成。

◎龙湖光年总平规划示意/A1-A8地块/规划中

多地块统一规划的优势是与城市交融，穿插中心公园、街角公园、商业中心、学校等公共空间。更有“城”的既视感，而不是一个完全封闭的社区。

◎龙湖光年总图模型分析

住宅地块基于2.5的容积率，以及地块周边多有中心公园、街角公园。龙湖光年通过高低配联动对景观资源加以利用，尽量放大每个组团的视距优势。

◎龙湖光年A7地块视距分析

◎龙湖光年A7地块总图分析

以首批次即将推出的A7地块为例，地块体量约37亩。同时，地块南侧、东南侧有两处分别约37亩的中心公园。

A7地块产品规划以小高层住宅+商办产品为主，地块北侧两栋小高层拥有南向公园视野，地块西侧两栋小高层则拥有东南向公园视野。

◎龙湖光年A7地块实景图

除了公园视野，临近的绿地468塔楼以及项目自身建设的180m高写字楼等城市天际线也在A7地块视野范围。

04
     为了强化产品打动力，光年直接展现了实体样板区。很多期房阶段看不到，但同时又是购房者重要关注点的空间，龙湖基本做到实景呈现。

◎龙湖光年主入口大门实景图

约33米宽，约6.6米高的主入口大门。飞鸟展翼式形体，选用仿铜不锈钢、天然石材，融合多重灯光漫反射，时尚感更强。

◎龙湖光年园区景观实景图

园区内部，中庭园林实景呈现。水景和景观廊架为核心，成树园林、全冠移植、高覆盖多层次种植、情景化小品等手法，依然很龙湖。

◎墅区洋楼入户大堂实景图

约4米挑高入户大堂同样实景呈现，现代典雅内装风格更符合主流审美。

在交付翻车事件频发的当下，龙湖这套“能用实景图，尽量不用效果图”的产品展示理念是值得肯定和提倡的。

◎龙湖光年建筑立面效果图分析

建筑立面方面，无论墅区洋楼还是商办产品，均通过展翼与斜切设计手法强化建筑的现代感和典雅感。

05

A7地块住宅产品为建面约120-142㎡墅区洋楼，清水交付，适合有一定品质追求的首置首改客群。

◎建面约142㎡墅区洋楼户型图

据了解，龙湖光年首批次因为控制了面积且清水交付，门槛友善，目前日均到访约200组，热度很高。

至于适合大家购买的更高能级、更大面积住宅产品，可持续关注项目后续推盘动态。

盯紧行政学院板块，盯紧龙湖光年。

三年后，我们再来复盘龙湖的造城宏图，看光年如何深刻影响行政学院板块。