打响全国第一枪！重庆核心区即将迎来全面升级

智多星0 · 发表于 2022-4-3 22:13

近日，由市住房城乡建委组织编制的《重庆市城市更新技术导则》正式发布
未来将对城市空间形态和功能进行全面提升，重点更新对象涉及老旧小区（街区）、老旧厂区、老旧商业区、历史文化区、公共空间5大类。
值得一提的是，这是全国首部城市更新技术导则，与目前重庆楼市“新周期”下城市价值回归核心的原则不谋而合。
那么，根据《导则》内容，未来重庆哪些区域将迎来蜕变呢？
城市发展始终要坚持以人为本，因此老旧小区（街区）的更新是首要任务。在重庆，各个区域均分布有众多老旧社区。
其中渝中半岛由于是母城的缘故，有众多30年楼龄左右的老社区，尤其是较场口-两路口一带，这片区域由于地势高低起伏且发展较为成熟，因此拆迁旧改难度相对也大；
不过从去年开始，如枇杷山后街、大坪正街、较场口磨房巷、大田湾体育场等多处相继传出旧改消息，有的目前已经开始动工；鉴于母城的定位，这里未来的住宅用地依旧“难产”，将被全面打造成文旅商贸对外窗口。
除了渝中区，九龙坡也是旧改重点目标。最具代表性的便是杨家坪商圈周边的民主村一带，其位于杨家坪步行街与万象城之间，一直“阻隔”这两大商业体的直接联系；
目前首期拆迁工程已进入倒计时，拆迁出来的地块预计将作为商业用途，实现两大商业体的无缝衔接，这也是杨家坪商圈“北扩”战略的重要一步。
同样的，在上月初，江北建新路钢锋村-建新村-黄观片区一带也有最新的拆迁消息，适中村一带已经给出补偿、安置方案；加上此前的电测村、富强村一带，可以说江北的旧改力度不可谓不大。
而在去年第三轮土拍中，华润曾联手香港置地拿下电测村部分地块，包含约14万方的商业体量，加上后期的新增地块，这一带将被打造成重庆第二大重奢商业基地，至于富强村一带，未来将诞生重庆版“太古里”，观音桥商圈东西两侧如虎添翼。
此外，还有诸如小龙坎正街、四公里广黔路一带也是核心区旧改对象，其中四公里附近更是将诞生重庆首个轨道交通TOD。
可以看到，老旧小区基本都分布在老商圈周边，与老商业街更新紧密相连。随着商业模式的不断革新，重庆传统的5大商圈均面临业态的升级与资源整合。
相对而言，在全国认知度最高的解放碑商圈“压力”较小，不论是目前的城市界面，还是商贸业态，解放碑在重庆都是数一数二的存在。
目前，商圈最大的问题就是如何与朝天门商圈实现“一体化”发展。
于是2022渝中区商务工作会议曾提出，今年渝中区将继续围绕国际消费中心城市核心区大力开展建设，将实现解放碑-朝天门商圈社零突破1000亿的“小目标”。
于是，我们发现，新华街至来福士广场一带正进行老街外立面刷新、主干道拓宽、公共区域改造等，势要将“国际化”进行到底。
与解放碑相比，杨家坪商圈不论在知名度还是建成面积上均要略逊一筹。
近10年，在东西南北分别扩张一轮后，虽然体量达到一定规模，但仍旧摆脱不了业态单一、缺少活力、虹吸力下降的现状。
但好在坡区有较强的人口基础与可延伸面积，除了向北民主村一带的“广大新天地”项目，未来九龙半岛一带拆迁旧改又可提供向南腹地，形成一套轻奢（万象城）-生活（步行街）-艺术（美术半岛）多元化的商业模式。
至于南坪商圈，多年来一直面临人口流失的难题，甚至连南坪商圈也一年不如一年，以至于连重庆首座万达广场都差点迎来闭店改造的窘境。
不过，这两年来我们已经看到南坪商圈做出的努力，“南城天街”要来了，步行街基础设施也在升级，重庆游乐场也即将迎来重建...
虽然核心区的更新对象主要是商业区与老小区，但也不能忽视一些老旧厂区、历史文化区与公共空间的存在。
先来看看老旧工厂。重庆是一座工业化较强的城市，其中，九龙坡区作为工业重区，当年坐拥建设厂、铁马厂、电厂和九龙港等大工业基地，对整个重庆工业化进程的推动也起到了巨大作用。
当年有多大规模就决定了未来有多大改造空间，而这些工业基地基本都分布在杨家坪商圈周边，由于位置较为核心，因此拆迁新增出来的地块要么作为商圈补充用途，要么被打造成中高端改善住宅项目。
还有近2年来消息频出的长安三厂，位于江北正核心地段，紧邻观音桥商圈，根据目前的规划，未来将与周边富强村等一起从地图“移除”，蜕变成未来“太古里”。
同样位于沙区井双片区的嘉陵厂也是重庆一代人的记忆，近两轮土拍，该片区供地逐渐增多，未来这一带的工厂也将逐渐被住宅所替代。
其次是历史文化街区。如北滨路上的洋炮局，其诞生于1862年的上海，1937年内迁至重庆，未来的打造目标是军工主题旅游目的地和国家级文创园，让城市有古迹可寻，有故事可说；
再比如，南岸铜元局一带将在长江电工厂职工宿舍旧址的基础上，改造成集生态滨江、重庆时光、山地休闲等为一体的多维游憩体验基地。
而最后提到的公共空间则涉及诸如公园、滨江步道、休闲区域等方方面面，其中两江四岸核心区将会是重中之重，毕竟这里承载的是重庆对外窗口的“使命责任”。
除了城市5大方面的更新升级外，《导则》同时强调严控大规模拆迁、增建和搬迁，这与去年住建部提出的意见基本保持一致。
禁止大拆，这一点就决定了核心商圈周边未来很难有大规模住宅用地的供应；但支持多层面升级与更新，此举又不违背城市化发展布局。
接下来，重庆楼市将逐渐进入一个“新周期”，这一时期的楼市主要有三大特征：房价逐渐趋于稳定，房子回归居住属性，城市价值回归核心。
首先，从重庆最近几轮的土拍地价中便可窥见一二，未来几年新区板块将会逐渐趋于常规发展模式，不再有过渡的“炒作”现象，新区地价房价回归理性，而核心区价格略高于新区，这是一个楼市健康发展的常态化现象。
核心区项目少，新区价格不再虚高，房价自然就保持稳定了。
其次，当新区地价稳住了，各个板块所谓的“投资属性”降低，资金就不会一味地流向楼市，房子没有了投资价值，那么它的功能就只有一个：居住！
最后，既然注重居住体验，核心区享有密集的轨道路网，五大传统商圈，各类教育、医疗、生态配套，它难道不香吗？
与此同时，因为小规模拆迁产生的新的居住需求一般还会落地核心区，也就是核心区原著居民的区域“认同感”，即使拆迁了，我还是想方设法买在核心区。