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8、物业管理陷阱
强迫业主接受物业管理公司强迫业主接受物业管理公司是指房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主权益的行为。
点评：
这种行为在前几年普遍存在，现在仍继续存在。在签订的房屋买卖合同中指定物业服务单位，属商业搭售行为，而业主通常是被动的，不真正自愿接受该物业管理公司的服务，因为他对该物业管理公司及其服务一无所知。虽然形式上“自愿”签约，但实质上并非自愿。尤其有的开发商指定的物业管理公司依约可以服务若干年，甚至长达十年，这等于剥夺了业主在上述期限内选择服务者及服务内容的权利，完全违反了《反不正当竞争法》有关不准违反购买者意愿，搭售商品或附加其他不合理条件的规定。
防陷绝招：
怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢？一是购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。
9、物业管理陷阱
物业公司乱收费物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：１、超出核准的价格收取管理费。２、擅自提高收费标准，赚取收费差价。３、擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
点评：
前几年，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎”，业主买得起楼住不起楼。现在因政府整顿，稍有好转，但问题并未得到解决。人们已经认识到，所谓物业管理公司，应是物业服务公司，业主与它之间是买卖关系。虽然业主处于买方地位，占有优势，但物业管理公司作为企业商家处于强者地位，仍可能损害业主的利益。
防陷绝招：
怎样防止物业管理公司乱收费呢？１、业主积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。这样，业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为，重大事项须经业主大会同意。３、订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。３、要求物业管理公司出示有关收费文件。
10、擅自改变租赁房屋用途的陷阱
擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途，以致出租方有权解除租赁合同的陷阱。
点评：
通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如“住宅用”、“商用”、“生产用”等等。房屋的不同使用方式，对其使用寿命和安全有重大影响，所以法律规定，承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如“住宅用”改为“商用”等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。
防陷绝招：
总之，承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。
11、铺面租赁合同陷阱
未规定不可抗力条款铺面租赁合同未规定不可抗力条款，是指双方未在铺面租赁合同中规定遇到不可抗力，可单方终止合同的条款，以致出现某些不可抗力时，无法解除合同的陷阱。
点评：
所谓不可抗力，在法律上是指不可预见、不可避免、不可克服的客观力量，一般公认的不可抗力包括地震、台风、雷电等自然灾害。遇到上述情况，合同当事人有权解除合同，并不负赔偿责任。那么，人为事件，如战争、罢工、政府行为，甚至租户经营不善等，能否作为不可抗力呢？通常大家都认为，前述情形在合同中明确规定为不可抗力时，就可认定为不可抗力，否则不认定为不可抗力。也就是说，只有在合同中约定出现上述情形时，租户可解除合同，租户才有权解除租赁合同，否则租户无权解除合同。
防陷绝招：
铺面租户在承租铺面经商中面临许多不可预测的因素，假如因出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前５０米内、左右两边各２００米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，必须预先调查清楚。
12、出售集资房陷阱
单位不征求集资的职工同意出售集资房单位不征求集资的职工同意出售集资房是指职工所在单位不征得参加集资并已取得集资房的职工的同意，将其集资房另行出售给他人的陷阱。根据我国有关房改的政策和行政法规，职工对房改房（含集资房）拥有部分或完全产权：
点评：
当职工以标准价或其他优惠价格购买房屋时，职工对房屋享有有限产权，可以使用和作为遗产，由法定继承人继承；在征得单位同意时可以出售，出租收益由单位和职工按比例分成；在不违反单位与职工签订的房屋买卖合同（或集资建房合同）时可以上市转让，单位在同等条件下有优先购买权，所得收益由单位和职工按法律规定的比例分成。总之，职工和单位是这类房屋的共有权人，任何一方不经对方同意不得处理该房屋；当职工以成本价购买单位公房或房改房时，职工对该房屋拥有完全产权，一般只需补１％的地价即可上市交易，所得收益全部归已。
防陷绝招：
职工对集资房或房改房拥有部分或全部产权，单位无权擅自单方处理房屋，否则构成侵权，职工有权向法院起诉，依法维护自己的合法权益。
13、城市房屋拆迁补偿陷阱
补偿过少城市房屋拆迁补偿过少，是指产权人得到的补偿价格过低或产权补偿过少的陷阱。由于拆迁是政府行为，被拆迁户通常抱着政府要拆没办法的想法，而且不熟悉有关法律，最终在讨价还价时难免吃亏。
点评：
其实，根据有关法律规定，拆迁房屋时，拆迁公司应与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，该协议经拆迁主管部门（市房管局）鉴证后生效。由此可见，拆迁补偿属于商业行为。拆迁公司为了压低拆迁补偿，常采取下列手段：采取产权调换时，不按使用面积，而按居住面积安置；异地安置，在原居住面积５０％的最高限内尽量压低；拆除层高不少于１?５米、层底净空不少于２?２米的阁楼不按面积的６０％计算；采取作价补偿时，因为作价补偿额等于重置价格减去成新结算，所以他们尽量压低重置价格，抬高成新结算。
防陷绝招：
怎样避免拆迁补偿过少呢？被拆迁人应熟悉有关法律法规，据理力争，争取合法合理的补偿。
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楼主: tzhh87
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发表于 2010-1-10 09:17
