楼市三大消息，释放不一样的信号，8月或迎来“抛售潮”？

欧珍珍 · 发表于 2022-8-12 09:10

“房价不降价20%，我是不会买房的。以现在的市场行情，敢买房的都是真勇士。他们愿意买就买吧，我现在没房子住，租房子也不差这一年半载。最主要的是，看眼下这情形，房价一时半会儿是不可能再涨了。”

说这话的是笔者的一位朋友。3个月前，他曾向我咨询买房事宜，彼时他的态度很坚决，“预感楼市又要起势了。今年上半年我一定要把房子的事情办妥，然后踏踏实实上班挣钱，安心还房贷。”

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前两天一起吃饭，再次聊起买房事宜，他的态度截然相反，不仅没有了之前买房的那种强烈欲望，反而还理智了很多。说到“不买房的理由”更是接二连三，头头是道。

笔者这位朋友对房事态度的巨大转变，其实正是当下千千万万购房者的一个缩影。

4、5月份，各地扎堆出台稳楼市政策，其中不少是替开发商纾困解围的措施，叠加央行下调贷款利率，鼓励住房消费，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。再加上5、6月份，房企销售小幅回暖，热点城市成交量开始抬头，很多人其实已经有点按捺不住了。

但事情的转机发生在6月底，很多城市开发商因为资金流问题，楼盘停工，而且一停就是半年甚至一年。这种情况下，有些业主就坐不住了，购买的新房未按时交付，自己还要一边交房租，一边还贷款。于是便联合起来“暂停还银行月供”。

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俗话说得好，信心比黄金还贵。楼市好不容易建立起来的信心，就被这场风波给平抑了。笔者的这位朋友，不买房的理由，其中有一条就是“担心买到问题楼盘”，到时候不仅交不了房，还可能把辛辛苦苦积攒的买房老本搭进去。

有些专家总是高谈阔论楼市低迷的原因，喜欢抛出很多经济、金融、政策层面的原因。但在我看来，当下大家买房不积极的原因其实只有一个，就是预期严重不足：以前是期望买房后大幅升值，现在标准已经降得很低了，买房能按时交房。但现实是，现在的市场连这么细微的要求可能都无法满足。试问这种情况下，谁还愿意掏钱买房呢？

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央行数据显示，今年上半年居民部门储蓄总额高达10.33万亿，住房贷款只新增1.56万亿，较去年同期大跌54.5%。对此，我想说的是，老百姓手里还是有钱的，只是大家都爱买房罢了。

此外，我们还看到，近期的楼市又出现了3个重磅大消息，而且释放了完全不一样的信号。

第一，银行急了，竟然开始“惩罚”提前还房贷的人。

8月1日，交通银行发布公告称，2022年11月1日起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。不知出于何故，目前该公告已经被删除了。

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标准调整前后有什么区别？调整之前是，按照合同，在约定时间内提前还款，是不收取任何手续费的。调整之后是，任何时候提前还款都要收手续费。是不是感觉有点“霸王条款”？

不管公告是否仍然有效，我们想说的是，有银行调整标准，明确要对提前还房贷的人收取补偿金，这件事本身说明银行急了。提前还房贷，收取1%的补偿金，目前来说，基本上是所有银行中收费最高的。

银行开始“惩罚”提前还房贷的人，意味着什么？个人认为，时代变了。从央行公布的上半年住房贷款增量来看，很多银行的贷款额度都没用完，说白了就是有款放不出去。尤其是个人住房贷款，今年2月份罕见出现负增长。

房贷作为银行最优质、最赚钱的业务，一直都是供不应求，尤其是2016年、2017年市场火爆时，个人住房贷款业务因为额度有限，有些银行月初就把一个月的额度用完了，客户都是抢着贷款。现在是完全相反，随着经济环境的不景气，买房子的人越来越少了，更上演了提前还贷潮。而提前还贷，实际上意味着银行利润损失，所以银行才会出“提前还房贷要收取1%的补偿金”的下策，本质上是抑制大家提前还贷，保住银行的利润。

虽然交行已经删除了公告，但是我们预测，接下来还会有其它银行出台类似政策。原因很简单，出现同样问题的不止交通银行一家，其它商业银行，也迎来了小规模的提前还贷潮。

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第二，开发商急了，又想出了卖房狠招：开发商和购房者各占50%产权。

克而瑞数据显示，百强房企前7个月销售额同比下降47.3%。此外，2022上半年仅8家房企销售额破千亿，半数企业目标完成率不足30%。开发商销售额大幅下滑，就意味着房子不好卖。

房地产是资金密集型行业，房企回款承压，自然要想方设法卖房。前两个月我们已经见证了开发商为了卖房到底有多拼，为了业绩，开发商不惜使出大蒜、小麦、水蜜桃、西瓜抵房款的手段。7月初，深圳某楼盘更推出了“以房换房、以旧换新”的活动，直接在消费链顶端置换，剑走偏锋，出其不意。

花式卖房又出新招。8月1日，云南省大理白族自治州发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

其中有一条提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房。购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

简单来说就是，允许购房者购买一半的产权，另外一半的产权由开发商持有，买房人租赁使用，后期有钱了再买回来。以贷款购买售价100万的房子举例，此前买房人需要首付30万，现在只需要首付15万，外加交纳少许的租金给开发商。算账的话，买房人的首付款确实变少了。但是有一个问题是，剩余50%的产权是握在开发商手中的。

所以，这种和开发商共享产权的事，还是有一定风险的，因为现在很多开发商自己的生存都有问题，一半的产权握在他们手中，安全其实并无保障。另外，买房人需要租另一半的产权，这其中该如何保障买房人的租赁权益，也是个问题。对于这类创新性买一半产权、租一半产权的卖房方式，我个人是持观望态度。

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第三，市场再次熄火，而且可能二次探底。

市场熄火体现在两个方面：一是新房、二手房价格双双下跌。中指院数据显示，7月份，百城新建住宅平均价格为16204元/平方米，环比下0.01%；百城二手住宅平均价格为16012元/平方米，环比下跌0.09%。这个跌幅其实不算大，但也创年内新高了，值得重视；

二是开发商销售额，这连续两个月好转之后，再次下跌。克而瑞发布的房企销售数据显示，7月份，百强房企销售环比降低28.6%，且7月单月的同比销售降幅保持在近40%的高位。

基于此，有专家表示，8月份市场可能二次探底，而且受市场低迷影响，很多城市还可能迎来“抛售潮”。这个结论的得出主要基于三点：1、7月PMI降至49%，低于50%，反映在经济上就是可能衰退。楼市依附经济，自然也会跟着继续低迷；

2、市场恐慌情绪蔓延，炒房投资客按捺不住，开始割肉出货了，小范围的抛售潮，已经出现了。根据58同城、安居客发布的2022年《7月国民安居指数报告》，7月多地挂牌房源量环比涨幅超10%。同时，7月全国重点监测的65个城市，二手房挂牌均价为16884元/㎡，环比下跌0.38%；

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3、居民收入增速放缓、消费收缩。数据显示，上半年居民收入增速、消费增速较一季度均有所放缓。尤其是住房消费，是过去5年以来的最差水平。前面我们也提到了，根据央行公布的数据，现在大家更热衷于“减负”和“存钱”。

综合上述3大消息，我们认为当前的楼市释放了完全不一样的信号：托底措施足够创新，足够新颖，但市场却不再响应，本质上是地产行业触顶的预兆。这也是市场发展到一定阶段的必然结果——住房需求出现断层、住房供给过剩、人口拐点降临、期房销售达天花板等，这些未在文章中出现的文字，其实早就写好了房地产未来的发展走向。

正如黄奇帆所说，本轮楼市出现的波动行情，并非调控收紧所致，根本原因是，行业发展迎来了拐点——人口、老龄化、城镇化、库存、人均住房面积、年度投资、房地产金融等基本指标，全部出现了拐点。简单来说就是，这些基本面决定了，未来房地产不可能再像过去那样高速发展。