请广安区政府及住建局解释化龙沟安置房公摊为什么达百分之三十多这么高[已回复]

275677045 · 发表于 2022-9-11 06:27

   广安区化沟安置房从2013年修建到2017年交付再到2022年地下车库交付，中间出现多少问题都不提了，有兴趣的朋友可翻看以前相关贴子。现在我想了解一下我们房产公摊面积及地下车库的相关问题，请广区政府及广安区位建局对以下相关问题做出解释。
      1、为何我们小区住房面积公摊系数达百分之三十多这么高？别的楼栋不说就那我们家的房子来说，套内面积80.74平米公摊面积为20.43平米，通过计算器计算公摊系数达百分之三十点二五，我们能使用的公摊面积又是如此局促，通过附图来证明我说的事实：第一张图为我们家房产证照片，套内面积和公摊面积详见图中红圈处；第二张图为通过公摊面积和套内面积用计算器计算出的公摊系数，详见图中红圈处；第三张为我们如此高公摊却拥有的如此局促的楼层电梯厅。
      2、为什么地下车库还属国有资产？我们那么高的公摊没计算地下车库？如果是没计算车库这公摊系数怎么计算出来的？请给出详细计算数据。第四张图为地下车库入口处张贴的地下车库管理运营方案提到地下车库为国有资产，详见图中红圈处。
      请广安区政府、区住建局及相关单位当着全区人民就以上两个问题给我们一份详细的数据解释。通过我们能掌握的数据，如果不算地下车库公摊系数最多百分之二十五。就拿我们楼栋来说，经自己测量我们楼栋主要计入公摊的核心筒每层面积为82.56平米（含电梯井、电梯厅、消防楼梯、走道及管井等），我们楼栋每层五户住户套内面积按360平米（两套大户型套内80多点，三套小户型60多点，别家的户型没具体看房产证面积，所以套内面积算个保守值），公摊系数为82.56/360=0.229，如果不算车库，其他可计入公摊的物管房、消防水池、配电间等其他设施设备房为全小区公摊面积系数加2个百分点，所以最多百分之二十五，如果是给我们算到百分之二十七心里也没这么憋屈，但我们实实在在的公摊达百分之三十点二五，你们还说地下车库是国有资产就说不过去了。
   本来交房时间都推迟了几年也就算了，地下车库又推迟几年交付，还用着疑似全小区的公摊面积收我们停车费，放个道闸就扫码收费，保安亭没见过保安，也不让电动车停，除了停车位有几盏灯，靠电梯厅的通道灯也不亮一盏（物管可能想：你们没车的住户又没交钱还想给你照亮）。请区政府、区住建局及相关单位明确一下我们的公摊面积是否包含地下车库，如果公摊面积不包含地下车库请给出详细的公摊计算数据，如果公摊面积包含地下车库请立即停止收取地下车库停车费，车库管理按物业管理约定，地下车库为公摊面积包含在10年免物业费条款之内，同时补还我们住户2017年4月30日到2022年8月30日的地下车库延迟交付费。

广安区住建局 · 发表于 2022-9-14 09:16

网友，您好：
关于您反映的相关问题，经我局工作人员核实，现将相关情况回复如下。
根据《四川省房屋测绘实施细则》2010版计算规则并结合现场测绘情况，广安区新平街25号广安区化龙沟片区棚户区改造安置房工程《房产测绘报告》在由广安市不动产中心进行现场复核，并通过验收及备案后即交付使用。针对您提出的两个问题，现解释如下：
一、小区住房面积公摊系数过高问题。根据现场实测数据，化龙沟（1、2、3幢、）每幢公摊面积包含了外墙、一层入户大厅、核心筒（楼梯、电梯、过道、道井）屋顶楼梯、电梯、过道等，其中1幢住宅面积分摊系数为0.302585（标准层一层5户）、2幢住宅分摊面积系数为0.256825（标准层一层7户）3幢住宅公摊面积系数为0.259365（标准层一层7户）。根据您在论坛提供的信息，你所在楼幢为1幢，标准层一层5户，在楼栋之间分摊面积相差不大的前提下，因户数较少导致总套内面积小。
二、公摊面积是否包含地下车库问题。化龙沟安置房物管用房、消防水池、配电间等未纳入公摊面积分摊，商业及车库根据设计图纸独立为幢单独计算。
最后，再次感谢您对我们工作的关心关注！

广安市广安区住房和城乡建设局
2022年9月14日

275677045 · 发表于 2022-9-22 06:31

@住建局：不得信你那些，把化龙沟安置房1栋的所有测绘图、整栋公摊面积、整栋套内面积、每层用于计算的详细面积（包括每层核心筒面积、外墙面积、每个户型套内面积）及屋顶电梯操作室楼梯间等面积都公布出来，便于我们自己计算核对。你们回复太官方了，哄三岁小孩还可以！

275677045 · 发表于 2022-9-11 07:47

此贴上的图片因为上传时自动压缩了不能清晰看见红圈内容，故再截一张图让大家看仔细一点

真诚提示 · 发表于 2022-9-11 08:17

看看

曹贼休走 · 发表于 2022-9-11 08:17

顶顶更健康

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外地人在岳池 · 发表于 2022-9-11 10:05

公摊20，套内80，这个公摊系数应该是20/（80+20）=0.2。公摊20%应该比较正常。

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小五月 · 发表于 2022-9-11 11:32

公摊不是这样算的哦，这和商品房也差不多的公摊面积

275677045 · 发表于 2022-9-11 11:52

刚看到有网友回复贴子说我的计算方法不对，在此说明一下：有网友不懂建筑公懂摊系数计算方法的，我给大家上百度搜索一下截张图发上来给大家普及一下知识

与你常在123 · 发表于 2022-9-11 12:13

你要24除以105

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罗少刚 · 发表于 2022-9-11 12:46

请广安区建设局，把化龙沟按置房的绘测数据，在小区门卫室墙上展示出来，以数据结为依据让全体业主明白，所公摊面积是否合理合法的，地下车库不在公摊面积内。做为广安区建设的监管部门，一切是依法，依规的。

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275677045 · 发表于 2022-9-11 12:47

我真是无语了，在百度上搜出来截了图还是有人乱说，公摊系数=公摊面积/套内面积，那个105平米叫建筑面积，图片看不清楚自己上百度上搜怎么计算公摊系数，别再自以为是发些错误信息误导他人了。

虫缂粰 · 发表于 2022-9-11 13:51

化龙？

懒懒的老猫 · 发表于 2022-9-11 23:39

275677045 发表于 2022-9-11 12:47
我真是无语了，在百度上搜出来截了图还是有人乱说，公摊系数=公摊面积/套内面积，那个105平米叫建筑面积， ...

其实这是两个概念，公摊系数和公摊率，公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例，每栋建筑都有自己的公摊系数，公摊系数的计算公式确实是为：楼栋公摊系数=楼栋总公摊面积/楼栋套内总建筑面积。然后各套(单元)的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*每户套内建筑面积。公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率，也就是实际的得房率。参照一般的商品房，公摊系数为30%左右，公摊率20%左右（得房率80%），这个也跟楼栋层数，楼层户数，电梯数量，楼道的宽窄等多方面有关，这些在住建局的档案里都有详细的记录，确实有疑问可以申请查验的。

275677045 · 发表于 2022-9-12 11:59

请的水军吧？看来是懂行的！你家房子公摊达30%吗？有本事晒房产证照片。别跟我扯什么公摊率，公摊率主要是房开公司计算整个建筑公摊部分占整个建筑面积比率，对我们没实际意义，且通过我们房产证上的数据信也算不出来，但是我们的公摊系数可以通过房产证上的公摊面积除以套内面积得出。
公摊面积达到30%不一定属于违法行为，现在国家并没有任何的政策来规定公摊面积是多少，或者说并没有规定公摊面积的上限。那么关于公摊面积到底在什么样的前提之下达到了30%的比例，这个其实是需要大家去重视的。如果您是在高层楼房当中居住，那么一般公摊面积最大也就是25%，而且超过25%应该就是不合理的，如果商品房公摊面积30%的房子可以说很难销售。但如果我们将公摊面积30%的比例建立在商铺或者地下储藏室的位置上，其比例就是合情合理的，也是合法的。但我们这是安置房，公共空间本来就修得很紧凑，但正好我们的安置房下有底层商业和地下车库，如果地下车库没算进去怎么可能超过30%？这个公摊系数说底层商业跟我们没关系就忍了，但现住建局说车库为国有资产，这个公摊我倒要看看怎么算出来的。真当我们老百姓都是些哈板？

275677045 · 发表于 2022-9-12 12:35

区政府、住建局的出来走一圈！

外地人在岳池 · 发表于 2022-9-12 13:51

275677045 发表于 2022-9-12 11:59
请的水军吧？看来是懂行的！你家房子公摊达30%吗？有本事晒房产证照片。别跟我扯什么公摊率，公摊率主 ...

按照你这个算法，广安90%的商品房公摊都是30%以上，我家产权93，公摊21套内72，你算算公摊多少。

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(匿名发布) *发表于 2022-9-12 14:17* · 发表于 2022-9-12 14:17

普通商品房100多点点的三室一厅，套内也只有80多，应该有测绘报告的

275677045 · 发表于 2022-9-12 14:36

外地人在岳池发表于 2022-9-12 13:51
按照你这个算法，广安90%的商品房公摊都是30%以上，我家产权93，公摊21套内72，你算算公摊多少。

情况不一样的，我家没拆迁前是四户人家打伙修的四层楼梯房，每一层摊一个楼梯，套内面积也是六十多平，公摊面积也是近20平米，公摊达百分之三十多，要具体情况具体分析。至于你家什么情况咱也不知道，把房产证拍个照传上来。至于公摊系数怎么算自己上百度查嘛，也给自己增加点知识呗，不要啥事想当然的以为是怎样就是怎样了。

275677045 · 发表于 2022-9-12 15:59

匿名者发表于 2022-9-12 14:17
普通商品房100多点点的三室一厅，套内也只有80多，应该有测绘报告的

你的问题没有明确数据，就按你这个思路打个比方，建筑面积102平米，套内面积83平米，公摊面积=建筑面积-套内面积=102-83=19平米，公摊系数=公摊面积/套内面积=19/83=22.89%，其实对于高层住宅这是一个很低的公摊系数。没事把你家房产证拿出来算一算，公摊系数一般不超过25%，超过27%要么公共空间非常宽敞，要么有啥猫腻。其实还有一种情况公摊比较高，就是高层的酒店式公寓楼，一套只是二三十平米那种因为整个建筑面积一定却需要更多通道而增大公摊，但一般也不会超30%，比如未来城修的公寓公摊就比较大。