从“调控”到“救市”，再从“救市”到“再次调控”，中国房地产周期在过去30年已经完成了至少“三次政策周期调节”：
第一次：2008年-2009年的“四万亿救市计划”。
第二次：2011年-2012年的“降息降准”。
第三次：2014年-2015年的“全国性棚改时代”。
而每次“政策周期调节”都会迎来房价的一次“轮动上涨行情”。
自从2017年以后，随着19大提出“化解重大金融风险”的说法，中国进入了“全民降杠杆时代”，全国房地产随之进入“下行期”。
尽管进入2022年以来，房地产政策一而再的“松绑”，但是主要停留在“因城施策”和“一城一策”的阶段，房地产“救市”依然是由“地方”来主导。
而在国家层面，包括各大国家部委，并没有太多的“提出救市政策”，甚至在近期还针对青岛、苏州等“松绑政策”进行了“收回”。
但就在这两天，信号显然“不一样了”。
一个方面是“大会会期已经临近”，银保监会最近已经提出“防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果”，“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。
这说明19大确定的“全民去杠杆”阶段已经结束，新的经济周期即将重启。
另外一个方面，则是由于近期“地方政府自己救市”效果非常不好，完全无法阻挡“楼市持续下滑”的势头。
“国家部委”近期不得不全部“动起来了”，中国房地产的救市，已经从“地方级救市”全面过渡到“国家级救市”。
新一轮房地产的“国家级救市”已经正式启动。
首先是2022年9月29日，中国央行正式发布公告：阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。
这一条公告，宣告着中国的房贷利率将正式从“4%时代”进入“3%时代”，这也创造了中国房地产买房时代的“最低门槛”。
根据这一次的央行公告，只要满足两个条件就可以“打破首套房贷的下限”，可以自己制定“房贷利率的下限”：
第一个是“2022年6-8月新房销售价格环比和同比均连续下降”的城市，这个城市目前一共有23个，包括8个二线城市和15个三线城市。
其中包括天津、大连、兰州等二线城市，这一次都可以“打破首套房贷利率下限”，这些城市将会迎来房贷利率的“3%时代”，甚至是“2%”时代。
第二个是“只能阶段性的”，调整的时间必须要在“2022年之前”，央行救市的心情十分急切。
所以不出所料的话，在12月之前，各大城市将会迎来一波新的“降息潮”。
目前的首套房贷利率下限是4.1%，经过这一波“降息潮”之后，这个“下限”很快被会被突破，一大堆城市就会迎来首套房贷利率的3%时代。
甚至我们认为，这样的城市可能在明年会更多：由央行主导的“无下限房贷利率时代”开启了。
其次是“财政部和税务总局”也开始行动起来了。
2022年9月30日，国家财政部和税务总局联合发布了《支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，这个公告明确提出：
从2022年10月1日到2023年12月31日期间，对出售自有住房并在一年内重新买房的的纳税人，对“销售房屋缴纳的个人所得税”给予退税优惠。
这就意味着“卖一买一，不用缴纳住房个人所得税了”，而且是在全国范围内正式实施，时效仅有一年左右。
按照以前的政策规定：满五唯一才能“免征个税”。
而现在只要“一年内卖一买一”，就可以“免征个税了”，买房人至少可以省去1%的房屋总价个税，甚至还可以更多。
财政部和税务总局“让大家去买房的心情”非常急切。
可以说，从“央行”再到“财政部+税务总局”，中国房地产的主管部委已经几乎全部“动起来了”，最高层对于楼市救市的政策已经确定。
而且这一次是“国家级救市”，而不再是“地方级救市”。
后面要登场估计就是“国家住建部”了，“全国范围内的认房不认贷”，“多孩家庭多买一套”等救市政策是不是也要随之而来了呢？
综上所述，我们认为随着“新的政治周期”的到来，必将带动“新的经济周期”，而要有“新的经济周期”必然要有“新的楼市周期”。
这个时候还仅仅依靠“因城施策+一城一策”的地方政府级救市，显然力度太小了，效果已经越来越差了。
这个关键时刻，必须要出动国家力量，各大主管部委必须要“全部动起来”，彻底扭转市场预期。
甚至包括上海和北京，这两个一线城市，也要陆续加入“救市行列”，对全国房地产的市场扭转起到带头作用。
国家级救市，已经到了不得不再次重启的时候了！
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发表于 2022-10-3 21:07
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