— 用惯的大招失灵了 —
文|贾也
深圳二手房成交量依旧没有起色，已经跌回三年前。
10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。
楼盘带动城建的模式，说复杂也复杂，说简单也简单，其核心大杀器就是能掌控土地资源。
不妨以羊村为例进行说明。
羊村的村长全方位、立体化掌控着羊村，到达为所欲为的程度，于是，玩出了非常有格局的、具有羊村特点的“炒地大法”：
一方面紧缩羊圈用地供应；另一方面扩大羊厂用地供应。
也就是说：一方面制造草地稀缺，无限推高羊圈的价格；另一方面用低廉的土地价格吸引大厂入驻羊村，制造羊们被薅羊毛的机会。
而羊之所以有价值，正是能贡献自己的羊毛，而这些羊毛贡献所得，又能换取羊们的生存资料。
于是，羊村的大厂吸引了无数年轻的羊前来“燃烧青春”，源源不断地供应“羊毛”。
这样一来，年轻的羊在羊村会越来越多，羊圈自然就越来越挤，最终会形成一波波“挤出效应”。
一旦羊过了壮年期，产毛能力自然卷不过新来的、年轻的羊，羊厂自然就不再需要它了，而此时的它无法在羊村买得一个羊圈定居下来，自然会灰溜溜地离开羊村。
像它这样的羊一批批地离开，反而让羊村由此保持着羊村的年轻、有活力！
当已过壮年的羊回望羊村，发现自己怎么走也走不进羊村，而自己来羊村，无非就是徒徒地被人薅了好几身羊毛，把最美好的岁月贡献给羊村罢了，至于是谁薅的，羊村还是羊厂，羊还有点困惑的，更多地还是返身于己的，可能真的是被时代淘汰的。
所以，效果更妙的是，羊村丝毫没有任何的罪孽感，毕竟这更多的是羊自身的问题，你看你自己，连被人薅点羊毛的价值都不具备了，何德何能继续待在宇宙中心的羊村？
这是“个羊竞争不过它羊”社会进化的必然结果！
所以说，羊村对土地一边“紧缩”，另一边“扩大”，是非常高超的“妙棋”！
这个“棋局”，格局相当的大的！
讲完这个故事，就很容易理解我们现实中各大城市的楼盘带动城建的操作模式。
原来，这才是各大城市城建用惯了的大招！
回到现实生活，如果一座城市需要通过卖地来增加收入的话，为什么不多卖住房用地呢？
毕竟卖的多，就收的多，不是吗？
但账真不能这么算，主要这样做，最终是难以为继的。
除了直接卖地可以获得收入，其实，还有另一种更高效、更隐秘的“搜刮”方式，那就是“土地抵押融资”，土地抵押融资这种东西，住宅用地卖得越少，效果反而越好，这什么呢？
一是土地供应少，地价就高，抵押资产就值钱，银行授信就多。
二是土地供应少，产生稀缺效应，搞饥饿营销，招徕大批投资者，房子不仅有住需的功能，而且还是炒需的功能。
这不，房价就嗖嗖嗖地涨上去了，当然，你想玩这种高级游戏，你得保证自己有大厂，有源源不断来“燃烧青春”的青壮劳动力。
事实上，城市繁荣的真正创造者，正是这些“燃烧青春”的青壮劳动力！
包括“满城皆楼盘”的“水泥森林”，也是这些劳动力一层一层、一幢一幢地垒起来的，可惜还是应证“陶尽门前土，屋上无片瓦。十指不沾泥，鳞鳞居大厦”的诗。
虽然地方政府有节奏地保持有限供应，人为地制造稀缺的假象，但是十年、二十年，乃至三十年，房子总会慢慢地多起来。
多起来后，该怎么办？
城市经营者——“高级玩家”们就大玩概念了，又出大招了，希望让全国各地的有钱人来投资房子，也就是炒房。正因为如此，不少地方政府制造出了“一线城市、准一线城市”的概念，形成一种购房信仰——“大城市永远有需求，房价永远上涨！”
是的，现在一线二线城市，应用这种政府“炒地”、投资者“炒房”的双向奔赴方式。
也就是说，政府喜欢“土地抵押融资”，而投资者喜欢“房产抵押融资”，你融我融，钱的泡沫就越来越多、越来越大，房价就这样在双方的努力之下，一起炒到天上去。
就这样，地方政府和炒房客们将中国的房地产玩出花来了！
出花出到怎么样的程度？现在都火花四溅了。
一二线城市这种粗暴的玩法，三四线城市一看，这有何难，我也会啊！
其实，又何止三四线城市，哪怕十八线开外的城市也想用上手，采用这种来快钱发展模式。
但当这个玩法大家都在玩的时候，也就意味着，这玩法已经难以为继了。
比如三四线城市，你再低廉的价格吸引大企业来办厂，总没有一二线城市有资源方面的优势，毕竟一些大企业去了一二线城市就不可能到你三四线城市的。
所以，很快就产生了一个问题，那就是一个城市因为就业不够，导致消费不够，所以你再建再多的商业，种再多的梧桐树，也吸引不来更多的凤凰，那么就不能卖地炒房了。
越卖，库存就越多，越接近崩盘的边缘。
没忽悠羊过来给薅羊毛，这岂不是狠狠地往自己身上薅，最后要薅死自己的？
你看看深圳发展模式，有波尼马的“鹅厂”、传寒任的“菊厂”、电池王的“保佑爹”等等真正的大厂，招徕了全国各地的青壮年前来“燃烧青春”。
但时至今日，也慢慢地撑不起深圳的房价了，现在释放出来的消息是深圳二手房跌回三年前，网红盘普跌，业主降价求出货，也无人问津，也就是这个大招已经产生不了作用了！
目光再投向号称房地产的宇宙中心的郑州，最近各种骚操作不断，可谓负面新闻缠身。
这几天，为保住“血汗工厂”康康也是拼了，这背后恰恰说明，郑州太需要康康这样大厂来撑撑发展房地产的场面了，毕竟村镇银行事件、烂尾楼事件等刷人眼球的“骚操作”的背后，正是郑州“卖地为生”的造城模式宣告破产了。
就以目前摆烂的郑州为例，房子越卖，库存就越多，反而对房价形成压制，导致有些在建的楼盘都因为无法销售出现烂尾楼现象。
以“卖地”为生的城市，房价早早地进入到了下行通道，因为支撑这些城市的，是居民收入现金流，在经济下行和疫情肆虐的双重打压之下，像郑州这样的市场化程度不高的城市，早就跌惨了。
这个时候别指望鹤仙人这种“法力无边”的操作了——希望再来一波逆势的“涨价去库存”，那是门都没有了！
更何况，“涨价去库存”未来一定会成为人类历史教科书上最著名的发明之一，至于是“经典猛虎操作”还是“人类迷惑行为大赏”，我们就拭目以待吧，估计时间也不会太远的。
现在的问题正是——连深圳的房价也绷不住了，说明房价只跟杠杆率和增长预期有关，高杠杆远远高出了高增长的预期。
其实，现在一些一线二线城市玩的是“土地抵押融资”模式，也正因为讲好了故事，房子不仅仅有其“居住功能”，还有其“投资功能”，因此，跌起来会晚一点。
一则支撑这些一、二线城市并非是单纯的土地出让金，实际上是政府的税收现金流，因为土地融资是债，而内债不是债，是税。二则这些一、二线城市的地方政府有充足的动机去维持抵押资产的名义价值。
但想着一个玩法吃上千年，想都别想了！
深圳的房价也绷不住了，说明“一线永远涨”的金身这么破了，想必，马上最后一道防线——一线核心区永远涨了！
不过，如果这种说法诞生的话，那么这道防线崩溃得会更快一些！
那些城市真正的掌握者——拥有数套房子的“炒房客”们，他们乐意将自己的钱都放在水泥盒子里？
如果是这样的话，我就喜欢这种桀骜不驯的样子，毕竟现在大家不接盘，最大的原因就是实在接不动了！
所以，现在二手房挂牌量是“最抢眼”的时间段，已经有15个城市的挂牌量超10万套，像重庆、武汉、杭州都到达了20万套了，但造房子的节奏依然是停不下来的！
毕竟羊们可能越来越明白是怎么回事了，本来羊来到羊村想透支自己30年换取自己一个羊圈了，现在30年都换取不了，于是，羊村外面的羊就不想来了！
而羊村里面的羊，好不容易自己有资格成为羊村的羊，但一想自己如果想进行羊类再生产的话，那岂不是现有的羊圈在扩容？如果小羊羊长大了，岂不是还得再弄个羊圈……一想，这想法太恐怖，还是放弃这种奢想，选择躺平不再生产羊。
也就是说，羊村这个游戏，或者说这个用惯的大招，这时被硬生生地玩坏了！
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发表于 2022-11-7 22:36
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