贾鸿斌：最高法院--典型房屋买卖合同纠纷裁判规则8条

ouyafayuan · 发表于 2022-11-12 09:33

一、借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱某某与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

案号：（2011）民提字第144号

来源：最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)

二、一房二卖中后买受人与出卖人是否构成恶意串通应根据其是否支付合理对价、是否尽到审查义务等因素来判断——孔某某、刘某某邹某某等房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。

案号：（2012）昆民一终字第35号

来源：人民法院案例选.总第86辑（2013.4）

三、房屋买卖“阳合同”中虚低的价格条款无效，但不影响其他条款的效力——厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

案号：（2012）海民初字第2192号

来源：人民法院案例选.总第83辑(2013.1)

四、涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王某某诉廖某某房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。

案号：（2016）京0108民初16170号

来源：人民法院案例选.总第108辑(2017.2)

五、国家实行房产新政，当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的，不属于情势变更——邓某某孔某某房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。

案号：（2010）浙甬民二终字第514号

来源：人民法院案例选.总第76辑(2011.2)

六、购房人已转卖房屋的，不影响其追究房屋面积误差的损失赔偿责任——孙某某诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

案号：（2008）北民初字第270号

来源：人民法院案例选总第73辑（2010.3）

七、借款人未与第三人达成债务转移合意而将债务转移给第三人，第三人在非真实意思表示时与贷款人签订的商品房买卖合同未生效——王某诉察右后旗北方批发商贸城有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：借款人要把借款债务转移给第三人，不仅应当与第三人达成债务转移合意，而且应当在借款合同确定的权利、义务前提下进行。第三人不愿承担借款债务，并在非真实意思表示的情况下与贷款人签订的商品房买卖合同应当认定未生效，贷款人要求第三人协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求应予驳回。

案号：（2016）内09民终184号

来源：人民司法·案例2017.23

八、房屋出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权——中国供销集团有限公司诉林某某、华和信经纪公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。

案号：（2017）京民终289号

来源：人民司法·案例2017.23

都说消费者是上帝，可是在买房过程中确实存在不少“坑”，一不小心就会让你损失惨痛。在《存量房买卖合同》的条款中，究竟隐藏着哪些风险，有哪些常见的纠纷呢？

11月12日、13日20:00，法律名家讲堂特邀到北京京师律师事务所合伙人贾鸿斌律师，为大家直播分享“存量房买卖常见纠纷及疑难问题处理”。

在直播间，贾鸿斌律师将结合真实案例二手房买卖过程中，签约主体不适格、阴阳合同、物业交割等易产生纠纷的具体场景与实务应对。

由于直播时间有限，法律名家讲堂特别上线了由贾鸿斌律师录制的视频课程《存量房“房屋买卖合同”纠纷买方避“坑”策略36式》。课程由贾鸿斌律师亲自书写打磨的课件，展现实务中“铁蛋”（化名）步步惊心的购房过程中，36个“坑”的产生以及合理合法的成功避开方式，这也是贾鸿斌律师对15年在北京做房产律师亲历的案件，进行归纳总结，帮助大家更好的应对实务中的疑难问题。