龙泉驿青台山居委会介入小区物业成被告，开庭首日各方期待区法院的公开公正审判[已回复]

思无邪99

成都龙泉驿大面街道青台山社区居委会介入小区物业管理有了最新进展。据悉，青台山社区居委会已经成了民事被告。

2023年8月18日下午，深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称深圳保利物业）状告四川省成都市龙泉驿区大面街道青台山社区居民委员会（以下简称青台山社区）违法解除物业服务合同纠纷一案，在成都市龙泉驿区人民法院正式开庭审理。

该案因社区介入小区物业管理曾被媒体报道而广受关注和争议，此次庭审备受炜岸城业主等各方关注，大家一致期待龙泉驿法院作出公开公正合法的审判。

开庭首日，龙泉驿区法院召开了庭前会议，双方代理人分别递交了与本案相关的证据材料交由双方质证，并就案件适用的法律规范发表了观点。

通过梳理材料和此前媒体报道，可得知此案产生经过。

2021年8月30日，四川炜岸房地产开发有限公司即开发商与深圳保利物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系四川炜岸房地产开发有限公司依据《民法典》、《物业管理条例》之规定与深圳保利物业签订，该合同系双方真实的意思表示，合法有效，对业主具有法律约束力。

但令人没有想到的是，该小区由于多方利益纠葛产生矛盾，并且因小区业委会未能选举产生，青台山社区代行小区业委会职责，组织召开了炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议，并由临时业主大会会议决议解聘前期物业服务企业。深圳保利物业对业主大会作出解聘前期物业服务企业的决议合法性产生质疑，在多次与青台山社区协商无果的情况下，愤而将青台山社区告上法庭，以便进一步维权。

深圳保利物业认为，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议（一）：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的”之规定，召开炜岸城小区2021年第一次临时业主大会需要经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。但是，本案中提议召开炜岸城小区2021年第一次临时业主大会的业主比例并不符合法定要求，青台山社区组织召开临时业主大会会议的程序严重违法。

小区业主请求青台山社区组织召开炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议，业主比例不符合法定要求，程序严重违法。青台山社区未按照法定程序履行业主委员会职责，核实请求召开临时业主大会的业主身份和比例，炜岸城小区召开临时业主大会会议的申请的程序错误，不具有合法性。因此，青台山社区所组织的炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议作出的解聘前期物业服务企业的决议不具有合法性基础。

2022年6月17日，青台山社区向深圳保利物业送达了《关于解除炜岸城小区前期物业服务合同的通知》，通知深圳保利物业与炜岸城小区全体业主的《前期物业服务合同》解除，要求深圳保利物业退场。

深圳保利物业认为，青台山社区组织召开炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议的行为严重违反法定程序，青台山社区的组织行为不具有合法性基础，该行为无效，因此青台山社区组织召开的炜岸城小区2021年第一次临时业主大会作出解聘前期物业服务企业的决议亦不具有合法性。故深圳保利物业在接到青台山社区解除通知后，立即组织相应的人员，并聘请专业律师团队予以维权诉讼。

2023年8月15日，青台山社区在诉讼过程中向深圳保利物业做出通知，通知深圳保利物业撤销其之前送达的《关于解除炜岸城小区前期物业服务合同的通知》。

有关法律人士指出，依据《民法典》第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”之规定，鉴于本案青台山社区已经撤销了其作出的《关于解除炜岸城小区前期物业服务合同的通知》，故其前述的通知解除行为自始无效，不对深圳保利物业具有法律约束力。

依据《民法典》第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”之规定，业主解聘物业服务合同的必须经过法定程序共同决定，如上所述，炜岸城小区业主并未经过法定程序共同决定解除物业服务合同，所有的解除行为均系违法作出，因此，青台山社区向深圳保利物业通知解除炜岸城前期物业管理服务合同行为无效。

因青台山社区的违法且无效的通知解除行为，对深圳保利物业造成了极其恶劣的影响。小区部分业主在得知解除合同通知后，轻信青台山社区，从而丧失了对深圳保利物业的信任，拖交甚至拒交物业服务费，直接造成深圳保利物业收入和经营损失大幅度减少。

为了降低青台山社区通知行为所产生的恶劣影响，目前，深圳保利物业已请求法院判青台山社区赔偿因其错误且违法的通知行为造成的各种损失共计77万元，深圳保利物业期待龙泉驿区人民法院能给出一个公平的判决。

社区介入小区物业管理合同纠纷成被告，透过一个普通民事官司的背后，这到底还有着怎样的猫腻和内幕？我们将继续关注。

龙泉会办中心

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    您好，谢谢您的来信！您所反映的问题，区法院、大面街道办高度重视，立即进行调查处理，现将有关情况答复如下：
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    关于您反映的情况，大面街办已联系大面街道青台山居民委员会，经了解，炜岸城小区2021年第一次临时业主大会会议依法依规召开，表决结果系业主真实意思表示。涉诉问题以法院生效裁判文书为准。
    因您未留下联系方式，现书面告知您上述情况。
                                    2023年8月23日