关于“闫伟等人与丰盛公司、鸿顺公司等五被告商品房预售合同纠纷一案”的法律论证意见四川省法治与社会治理研究会受当事人闫伟的委托，对其与丰盛公司、鸿顺公司等五被告商品房预售合同纠纷一案进行了研究，根据闫伟等购房户及拆迁户所提供的材料，结合相关法律规定，形成以下法律意见，供当事人在诉讼中参考。
一、基本案件事实
（一）2003年左右，闫伟等购房户及拆迁户与丰盛公司签订《预订商品房协议》，认购丰盛公司开发的商品房及房屋拆迁。
（二）2015年1月，闫伟等购房户及拆迁户与丰盛公司签订《退房退款确认书》，2015年9月，双方再次签订《退房退款补充确认书》，约定了退款金额、利息和时间。
（三）2015年9月6日，五被告共同向闫伟等购房户及拆迁户出具《承诺书》，承诺“项目开盘销售后偿还本息”；“本承诺书为不可撤销之承诺。本承诺书之前的或以后的有关协议或其他法律文件的内容，均不影响本承诺书之效力”。
（四）2015年11月14日，丰盛公司、鸿顺公司、广连公司、杨秀菊向债权人出具《关于双楠项目当前主要情况以及优先解决购房款的承诺》，内容有“《退房退款确认书》所约定的金额包括利息，在任何时候绝不缩水”等。
（五）2016年11月，丰盛公司等五被告再次共同出具《补充承诺书》，承诺“《封闭运行协议》或者其他文件中关于你们权利的内容如与2015年9月6日《承诺书》不一致的，均以《承诺书》内容为准”。
（六）2016年12月2日、9日，闫伟等购房户及拆迁户人签署两份内容一致的《授权委托书》，全权委托朱树全、周芙蓉行使债权人权利。权限为：与其他债权人、债务人共同协商、决定该公司的债务处理和债务和解；全权、直接代表委托人签署《项目封闭运行协议》以及其他法律文件；按照《项目封闭运行协议》及项目监管办法的约定，行使对项目的监督权；对损害或可能损害委托人债权全面实现的现象、行为、规则、协议内容等提出异议或反对。受托人行使以上权利，所签署的协议以及其他法律文件，相应的权利义务均由前列委托人承担。委托期限：签署之日起至债权全部实现之日止。如果《项目封闭运行协议》不能签订，或者在履行过程中解除，则本授权自动失效。
（七）2016年12月30日，信达公司、达商行、核工业公司、其他债权人与五被告签署《项目封闭运行协议》。作为债权人的核工业公司未签字盖章。作为总包单位的航天建筑公司未列入当事人且未签字盖章。
（八）2020年，126名普通债权人（不包含信达公司、达商行）与五被告签署《项目封闭运行协议（普通债权人）》。杨秀菊未签字盖章。信达公司、达商行、总包单位通号公司未列入当事人且未签字盖章。
（九）2020年3月9日，案涉项目取得《建筑工程施工许可证》并开始施工建设。2022年5月前，陆续全部取得地面商品房预售许可证。
（十）2022年12月1日，闫伟等购房户及拆迁户向成都武侯区人民法院起诉。要求：一、五被告连带承担向原先退还购房款385776元及利息；二、对项目土地使用权及地上附着物享有优先受偿权。一审以“债权尚未满足清偿条件”为由判决驳回诉讼请求。
以下情况未见相关材料：
（一）项目开盘销售以来的账目情况，是否具备封闭协议约定的向购房户支付条件没有证据证明；
（二）《项目封闭运行协议》的附件及涉及的协议，包括《债务清单》（附件一）、项目市场价值测算报告（附件三）、《债务重组合同》、《建筑施工合同》、《授权代理人名单》（附件五）等。
（三）一审庭审笔录；
（四）杨秀菊与丰盛公司、鸿顺公司、广连公司、振农公司的关系，其是否是这四家公司的实控人，没有证据予以证实；
（五）当事人在持有《补充承诺书》后较短时间内同意签订《封闭运行协议》的原因？
二、法律意见
一审判决有两个方面没有查清：一是在短短两个月内，双方当事人为何频频签订补充承诺书、授权委托书和封闭运行协议？目的是什么？这层面纱没有揭开。二是认定没有达到偿付条件但没有证据证明。
本案法律事实真假难辩，法律关系错综复杂，是一起少见的疑难案件。需要逐一厘清：
（一）关于两份《封闭运行协议》的关系及法律效力问题
1.2016版《封闭运行协议》与2020版《封闭运行协议》之间不是主合同与补充合同之间的关系，而是两份独立存在互不关联的协议。理由是：
判断数份合同之间是否有法律上的联系，具有法律意义上的变更、补充关系，要按照合同“三要素”即主体、标的、内容来予以审查，其中，合同主体是三要素中最基本的要素。如果在先合同与在后合同主体相同、标的及内容指向同一交易类型，则可视为这些合同具有法律意义上的主合同和补充合同之间的关系，否则，即使均约定了同一事项，但如果主体不同，或虽然主体相同，却约定了不同交易类型的事项，均不能认定为具有法律上的联系，而只能认定为相互独立的合同。
本案中，2016版《封闭运行协议》与2020版《封闭运行协议》在主体上具有显著的区别，在内容上也存在多处相互排斥的地方，具体见下表：
从上表中可以看出，两份协议签订主体是不一致的。另外，在合同内容上，个别条款相互排斥否定，例如第6项关于“协议补充与修订”的约定，2016版约定“针对本协议的修订与补充应由各方协商一致；另行签订的协议应当遵行本协议的约定”，但2020版却约定“本协议与2016版不一致的，以本协议为准”。事实上，2020版《封闭运行协议》并不是2016版所列各方当事人协商一致的产物，目前亦未发现有其它当事人对该协议追认或事实上履行的证据。所以，可以认定，本案中出现的这两份《封闭运行协议》是相互独立的。
2.两份《封闭运行协议》均处于未成立状态。合同成立是合同生效的前提。本案发生在《民法典》施行之前，应适用《合同法》的规定来判断合同是否成立。《合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。2016版协议中，合同当事人、债权人核工业公司未签字盖章，且目前未发现该协议有实际履行的证据。2020版协议中，合同当事人、债务人杨秀菊未签字盖章，协议上既未签字盖章，事后亦无证据证明其对该协议追认或事实上履行或接受履行，同时，由于如前所述，该两份协议不属主合同与补充合同之间的关系，是相互独立的合同，所以，核工业公司在2020版的盖章的效力，不能当然及于2016版，同理，杨秀菊在2016版的签字效力，不会当然及于2020版。故，按照合同法律规定，该两份合同均处于未成立状态。
合同未成立，当然不具有法律效力，不能作为本案裁判依据。（如果本案在案证据中存在核工业公司和杨秀菊追认或事实上履行的证据则另当别论）
3.两份协议约定的“各方当事人签字盖章后生效”，实际上约定的是合同生效的时间，不是生效的条件。合同是否成立、是否具有法律效力，应基于法律的规定而不是当事人的约定。2020年版《封闭运行协议》第14条约定的“如个别主体未能签署本协议，本协议仍对已签约主体产生法律约束力”，对该条约定的理解，同样应立足于合同法关于合同成立的规定，个别主体未能签署协议，就产生了该协议不成立的法律后果，自然也是该协议未生效的法律后果，《封闭运行协议》未成立、未生效，自然就不会产生法律约束力。所以该约定违背法律规定，属无效约定。
4.两份协议涉及到多个法律主体，例如2016版协议中涉及到总包方航天公司、2020版协议中涉及到总包方通号公司，总包方享有法定的工程款优先受偿权，其债权优先于抵押权，协议中约定了对该权利的放弃内容，但他们未作为合同主体签字盖章予以认可；又如，两份协议均涉及到工程借款债权人，是项目建设的关键主体，协议内容有对借款的安排，同样未得到债权人的签字认可，这两份协议，均涉及到处分他人的权利，却没有他人的认可，这类协议属于效力待定，面临着被否定的高风险，一审法院确认其效力并依据协议裁判似有不妥。
综上，我们认为，本案中两份《封闭运行协议》是相互独立的合同，二者之间不是主合同与补充合同之间的关系；且该两份协议均未成立，尚未产生法律效力，不产生对各方当事人的法律约束力。
（二）关于《承诺书》、《补充承诺书》与《封闭运行协议》的关系及法律效力问题
《承诺书》、《补充承诺书》性质上也是一个合同，只是一个单务合同，其与《封闭运行协议》约定的最核心的区别是：前者约定“返还本金并计付利息，项目开盘后优先偿付”；后者约定“只返还本金，不计付利息，项目开盘后在优先支付工程借款、信达借款、达商行借款后分期偿付”。这两个约定存在着明显的矛盾冲突，但均是发生在购房户、拆迁户与债务人之间，且承诺在先、协议在后，法律上认可哪一个约定，事关当事人的核心利益。
1.从本案已被认定的事实来看，承诺和协议存在“一个是真实意思表示、一个是虚假意思表示”的问题。
真实意思表示和虚假意思表示，属于行为人的主观心态，判断和认定的依据是客观行为。根据民诉法解释第108、109条规定，该项待证事实的证明标准为“高度盖然性标准”，即根据现有证据认为存在高度可能性的，就应当认定待证事实成立。
本案中，2016年11月，债务人出具的《补充承诺书》表述：“《封闭运行协议》或者其他文件中关于你们权利的内容如与《承诺书》不一致的，均以《承诺书》内容为准”，此时，《封闭运行协议》尚未签订，而债务人、本案被告却在《补充承诺书》中明确提出要签订《封闭运行协议》，明确表明协议与承诺会存在不一致的情况，并明确不一致的地方以《承诺书》为准。这已能够证明债务人承诺向本案原告“还本付息、优先偿付”为其真实意思表示，而《封闭运行协议》约定的“还本不付息、按顺序和比例偿付”就是虚假意思表示。间隔不到一个月左右，原告出具授权委托书，该委托书内容直接表述为“全权代表委托人签署《封闭运行协议》”，在委托期限上直接表述为“如果《封闭运行协议》不能签订或在履行过程中解除，则本授权自动失效”。此时，《封闭运行协议》同样仍未签订，该行为及委托内容证明，原告正是基于手中持有《补充承诺书》，才出具以签订《封闭运行协议》为主要目的的《授权委托书》，与债务人就共谋串通签订协议达成了合议。又间隔一月左右，在同年12月30日，各方签订了《封闭运行协议》。从这一系列证据可以看出，债务人出具《补充承诺书》的目的，就是争取原告同意签订《封闭运行协议》，引入第三方资金盘活项目。正是因为被告在已有承诺的基础上再次出具了《补充承诺书》，免除了原告后顾之忧，才取得了原告的配合，从而在较短时间内相继出具授权、签订了虚假的、以融资为目的《封闭运行协议》。从时间脉络和事件内容看，《补充承诺书》、《授权委托书》和《封闭运行协议》这三份证据形成了一个完整的证据链，能够证明“《补充协议书》为真实意思表示、《封闭运行协议》为虚假意思表示”这一事实存在高度盖然性，按照民诉法解释的规定“应当认定该事实存在”。
正是基于《补充承诺书》是债务人的真实意思表示，原告才同意与债务人串通共谋，作出“同意放弃利息、同意放弃优先受偿权”的虚假意思表示，以促成《封闭运行协议》的签署。对于《封闭运行协议》其他主体而言，这是一种民事欺诈行为。不论该虚假意思表示应该承担什么样的法律责任，总之该意思表示应被认定为是虚假的意思表示，不是本案原被告的真实意思表示。但是否属于民事欺诈或恶意串通，应由真意保留的第三方或因此受损害的第三方来主张，与本案无关联性，故不予研究。
《民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。所谓“虚假意思表示”，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。该条未明文存在于《民法通则》和《合同法》，但《民法通则》和《合同法》中同样体现该条的法律精神，只是表述为“以合法形式掩盖非法目的”、“恶意串通损害国家集体和第三人利益”，法律后果亦是无效。且《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第二、三条也明确指出“民法典施行前，法律、司法解释没有规定的，可以适用民法典的规定；民法典施行前，法律、司法解释有规定，但适用民法典规定更有利于保护民事主体合法权益、更有利于维护社会秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的，可以适用民法典的规定”。虚假意思表示损害社会正常交易秩序，不论是民法典还是之前的法律，都确认为无效。本案中，原、被告在《封闭运行协议》中约定的相关条款是双方共谋的虚假意思表示，应属无效，不能作为裁判依据。如因共谋、串通行为给第三方造成损失，应属另案解决范围。而三份《承诺》尤其是《补充承诺书》是原、被告双方的真实意思表示，具有法律效力，应该得到支持。
2.本案不存在“在后协议排除在先协议”的问题。在后协议否定和排除在先协议的前提，是两份协议均具有法律效力。被告丰盛公司在答辩中提出，原告因承诺书及补充承诺书享有的相关权利，已经被封闭协议的约定予以排除。该理由是不成立的，因为一是封闭协议如前所述未成立、未生效；二是封闭协议是双方的虚假意思表示，应属无效。
（三）关于授权委托产生的法律问题
在不涉及本案其它事实和理由的前提下单议授权委托问题，按照法律规定可以明确，授权委托法律关系是委托人与受托人之间的权利义务关系，受托人根据授权与第三人发生的法律行为，后果应由委托人承担，委托人因此受到损害的，有权要求受托人赔偿。但不能因为受托人在从事委托事务中给委托人造成损害，而主张委托行为无效。实际上，本案中授权委托书的授权内容是清晰的，受托人有权代表委托人签署《封闭运行协议》，其义务也是明确的，就是“对损害或可能损害委托人债权全面实现的现象、行为、规则、协议内容等提出异议和反对”。故，朱树全、周芙蓉二人有权代表当事人签订《封闭运行协议》，该行为的法律后果应由当事人承担。朱树全、周芙蓉二人在协议上的签字行为，因有授权委托书，同样也不能排他性认为仅代表他们二人自己。故我们倾向于认可一审法院对授权委托关系的认定。
(四)关于优先受偿权问题
本案一审起诉立案时间为2022年12月1日，在起诉之时，法律和司法解释明确保护的是“以居住为目的房屋交付优先权”，并未对房屋不能交付时，返还房款是否享有优先权作出规定。但是，在一审审理期间，2023年4月20日，最高人民法院作出法释【2023】1号批复，明确规定“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。该批复自2023年4月20日起施行。一审的评判与最高法批复相违背，但因本来一审就没有支持返还购房款，更谈不上优先权了，故可以在二审时继续主张。
综上，我们认为，本案三份承诺书是原被告之间的真实意思表示，而原、被告在《封闭运行协议》中约定的购房款返还内容是双方虚假意思表示。根据法律规定，虚假的意思表示产生的法律行为无效，且《封闭运行协议》未成立、未生效。故本案应依《承诺书》、《补充承诺书》约定的内容作为裁判依据。同时，按照最高法院批复，当事人主张的优先偿付权应得到支持。
特别提示:上述法律意见仅根据当事人提供的材料进行研判后形成的，如有新的证据材料可能影响最后意见。该意见仅供参考。
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发表于 2023-9-1 23:49
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