多地土拍市场重回“价高者得”时代，开发商又要疯狂抢地了吗？

品如的睡衣 · 发表于 2023-10-31 14:30

截至目前，已经有包括南京在内，近期济南、合肥、厦门、成都、青岛等至少6个热点城市的土拍规则有所调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重回价高者得。
我认为，这是房地产回归市场化的重要举措。
限地价和限房价其实是一个道理，是特殊时期的特殊产物，如果房地产还是一个市场，则各种行政强制措施最终全部退出是大势所趋。因为非市场化虽然表面让短期价格稳定了下来，实际上会加重资源的错配，从而导致后期市场会出现更猛烈的波动。为什么房地产政策总是不停两头摆动？为什么总被诟病头痛医头脚痛医脚？本质上就是行政干预替代了市场调节。在房价、地价非常高的时候，我就多次呼吁增加供给，通过改变供求关系，调节市场。但供应没见增加，只是限制价格。限地价和限房价的结果是一样的，限房价等于给有钱人买房打折，限地价等于给开发商打折卖地。价格失误带来的结果只能是资源错配。
土地回归市场后，价格会进一步分化。
如果地价取消上下限，则大城市核心城区地价一定会出现上涨。过去两年，尽管楼市不景气，但大城市房价依然坚挺，部分板块甚至逆势上涨。而房企拿地策略也全线调整为高能级城市高能级地段（通俗概况就是大城市，核心地段）。如果取消价格封顶摇号，则一线及强二线城市核心地段有望突破前几年的天花板，或陆续有一批“地王”诞生。这对大城市财政是好消息，意味着出让部分优质土地，能带来更多的收益。而如果是普通地段，甚至是远郊土地，则不会收到任何的利好，所有低价卖的土地还是地价，所以没人问津的地块，依然会流拍。
但是实际上，政策其实完全不会刺激土地市场交易。因为政策没有影响市场的供应，土地供应没有因此增加或减少。政策也没有改变市场的需求，房企的资金和购买意愿不会因此增强。政策改变的只是竞买规则，让原来到达摇号的地块，改成继续竞拍而已。
另外，我认为土拍回归“价高者得”，对房价不会有任何影响。
楼市冷热，房价涨跌都是市场行为，受供需关系影响。地价上限取消，上面已经分析过了，并不会导致地价攀升，所以房价也不会因此出现成本上涨，价格上涨的情况。