近期，不少市民拨打乐山12345心连心服务热线咨询“商转公”贷款的条件是什么，如何办理等政策。为方便广大市民及时了解，乐山市住房公积金管理中心就市民最关注的问题进行了一一解答。
一、什么是“商转公”贷款？
“商转公”贷款，是指公积金中心向在本市购买普通自住住房的缴存职工发放的用于偿还其商贷的公积金贷款。
二、我市“商转公”贷款的对象和条件是什么？
我市“商转公”的借款人除应符合《乐山市住房公积金个人住房贷款管理办法》有关规定外，还需同时满足以下条件：
1.所购住房产权人无借款人夫妻以外的第三人；
2.发放商贷的商业银行为该套住房的唯一抵押权人；
3.该套住房无被查封、保全、设定居住权等权利限制。
三、不能申请“商转公”贷款的情形是哪些？
1.提取过公积金承诺用于部分或全部提前偿还该笔商贷但未按时偿还的；
2.该套住房办理了公积金组合贷款的；
3.该笔商贷提取过住房公积金用于首付的；
4.申请时该笔商贷当前逾期或有连续3期或累计6期逾期。
四、我市“商转公”业务的实施时间是什么？
从文件发布实施时间之日起至2024年6月30日止。
五、到2024年6月30日，已经被市住房公积金管理中心预审同意但未成功发放的“商转公”贷款还能继续执行不？
继续执行。
六、“商转公”能否将房产转让给夫妻以外的其他人？
不能。
七、“商转公”能否添加原产权人以外的人？
在住房原产权人为1人、且是唯一的商贷借款人的，“商转公”申请时处于已婚状态的，配偶应当作为共同借款人。主借款人和共同借款人由夫妻自由协商。
八、“商转公”能否减少原产权人中的人？
住房产权为夫妻双方共有，商贷为夫妻双方共同承担的，现夫妻已离异或丧偶的，只能采用“先还后贷”模式办理“商转公”,丧偶的还应当提供住房产权公证书，公证书载明住房归自己一人所有的可以申请“商转公”。
九、“商转公”能否转为组合贷款？
商贷不能转为组合贷款，组合贷款不能申请“商转公”。
十、文件规定的“市住房公积金管理中心要严格防范住房公积金资金流动性风险，在执行期间，当个贷率达到一定水平时，应及时暂停办理商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务。”具体是什么意思？
在政策实施期间，市住房公积金管理中心将根据全市住房公积金提取、贷款发放情况，动态控制公积金资金流动性风险，主要指标为：当个贷率超过90%时，暂停“商转公”业务受理；已经受理未办结的“商转公”业务将继续办理；待个贷率回落至90%以下时，再重启“商转公”业务受理。
十一、“商转公”贷款的额度如何确定？
“商转公”贷款的额度除应符合我市当前公积金贷款的有关规定外，同时应不超过商贷剩余本金扣除3个月应还本金后的余额，且为1000元的整数倍。
当前公积金贷款的有关规定：申请人及共同申请人双方均缴存住房公积金的,最高贷款额度为60万元；申请人单方缴存住房公积金的,最高贷款额度为50万元。
符合国家生育政策生育二孩、三孩的家庭,申请人及配偶双方均缴存住房公积金的,公积金购房贷款最高贷款额度为70万元；申请人单方缴存住房公积金的,公积金购房贷款最高贷款额度为60万。
十二、“商转公”贷款的年限如何确定？
按照《乐山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第十八条执行。
十三、“商转公”贷款的利率是多少？
当前五年期以上公积金贷款年利率为：首套3.1%，二套3.575%，五年期以下为：首套2.6%，二套3.025%。
十四、我市“商转公”贷款有几种办理方式？
我市“商转公”贷款包括“先还后贷”和“商公直转”两种办理方式。“商公直转”模式适用于商贷银行属于公积金中心委托合作银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、乐山商行、成都银行、农商银行），且商贷银行配合参与顺位抵押办理的情形。
十五、住房所在地县（市、区）未开办公积金中心委托银行的怎么办？
按照“商公直转”模式有困难的，请职工采用“先还后贷”模式申请办理“商转公”。
十六、市住房公积金管理中心同意“商转公”，还需要银行同意吗？
“商转公”业务除市住房公积金管理中心同意以外，必须征得银行同意才能成功办理。经市住房公积金管理中心预审同意的“商转公”业务，如商贷银行不同意或超过预审意见书载明的时限，预审意见书作废。
十七、“先还后贷”方式的“商转公”贷款办理有哪些流程？
贷款申请→公积金中心贷款预审→结清商贷→注销原抵押登记→公积金贷款审批→签订公积金贷款及抵押合同→办理抵押登记→公积金贷款发放。
十八、“商公直转”方式的“商转公”贷款办理有哪些流程？
贷款申请→公积金中心贷款预审→银行同意提前偿还商贷→公积金贷款审批→签订公积金贷款及抵押合同→顺位抵押→公积金贷款发放→结清商贷→注销原抵押。
十九、“商转公”业务所签署的公积金贷款与抵押合同与非“商转公”签署的公积金贷款与抵押合同版本上有没有区别？
没有。“商转公”贷款合同所签署的版本仍然是现行的《乐山市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》版本。
解读来了！乐山版“房十二条”出台，购房者们将享受到这些实惠
日前，记者从乐山市住房和城乡建设局获悉，乐山最新出台了《促进房地产市场平稳健康发展十二条措施》（以下简称《措施》），旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场持续平稳健康发展。
从《措施》中可以看到，包括“购房补贴”“商转公”“团购优惠”“以旧换新”“带押过户”“税收优惠”等涉及开发商、中介机构以及购房者的利好信息都有体现。本期，记者就从购房者的角度出发，针对其中的具体政策进行初步解读。
（近期乐山楼市购房意向回升）
焦点一：购房补贴
自《措施》印发之日起至2024年6月30日，在乐山市市本级（含乐山高新区，下同）范围内购买新建商品住房、车位的，按以下类别享受补贴：1、凡是购买首套新建商品住房的，享受购房补贴8000元每套。2、凡是购买第二套新建商品住房的，享受购房补贴12000 元每套。3、对教师、医护工作者、消防员、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、因公牺牲人民警察家属、现役或退役军人、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生、见义勇为人员、非乐山市户籍人员，以及符合国家规定的二孩及以上家庭购买新建商品住房的，享受购房补贴5000元每套。4、对购买车位的购房人给予2000元每个的现金补贴，每个购房人最多享受3个车位补贴。
政策解读：按照《措施》的规定，上述补贴政策中的第3点可与第1点或第2点叠加且同一新建商品住房只能享受1次。这就意味着，政策执行期间凡是在乐山市本级以及乐山高新区购买首套住房最高可得购房补贴19000元（含3个车位），购买首套住房最高可得购房补贴23000元（含3个车位）。作为房地产市场促发展政策的“常规套餐”，此次购房补贴政策变化最大的是增加了享受购房补贴的类别和群体，对新就业大学生、教师、医护人员、烈士遗属等群体进行相关购房补贴，也凸显出补贴政策更加精准、补贴方式更加人性的特点。
焦点二：公积金新政
《措施》中提到，实施阶段性住房公积金“又提又贷”“商转公”政策，我市缴存职工在本市购买新建自住住房申请公积金贷款的，可提取该套住房未纳入贷款额度计算的缴存余额用于支付首付款。实施商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款政策。政策实施时间为《措施》印发之日起至2024年6月30日止，具体办法由市住房公积金管理中心制定。
政策解读：此项政策，提及的“又提又贷”“商转公”政策均是本轮针对购房者的“爆炸性消息”。按照乐山市住房公积金管理中心的官方解读，“又提又贷”的实施时间从相关文件出台之日至2024年6月30日止。实施期间，为严格防范住房公积金资金流动性风险，当个贷率达到一定水平时，会暂停执行本政策。提取首付款和贷款有两种办理方式：1、职工在申请住房公积金个人住房贷款业务时，同时申请提取该套住房购房首付款。贷款审批通过后，再审批职工的提取首付申请；2、职工申请住房公积金贷款审批通过后，职工再申请提取该套住房首付款，须在商品房买卖合同备案半年内申请一次性提取。需要注意的是，“又提又贷”业务的办理顺序为，先审批贷款业务，再审批首付款提取业务。其逻辑关系为“公积金贷款金额+首付款金额≤住房总价”，且提取的公积金首付款必须用于支付该套住房首付。
“商转公”的实施时间同样从相关文件出台之日至2024年6月30日止。我市“商转公”的借款人除应符合《乐山市住房公积金个人住房贷款管理办法》的有关规定外，还需同时满足以下条件：1、所购住房产权人无借款人夫妻以外的第三人；2、发放商贷的商业银行为该套住房的唯一抵押权人；3、该套住房无被查封、保全、设定居住权等权利限制。据了解，我市商转公贷款包括“先还后贷”和“商公直转”两种办理方式。“商公直转”模式适用于商贷银行属于公积金中心委托合作银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、乐山商行、成都银行、农商银行），且商贷银行配合参与顺位抵押办理的情形。由于两项政策的涉及流程较多，具体业务及注意事项购房者们可以咨询乐山市住房公积金管理中心。
焦点三：推行住房“以旧换新”政策
（近期乐山楼市购房意向回升）
《措施》中提到，鼓励开发企业、中介机构推出“以旧换新”服务，购房者与开发企业、中介机构签订三方协议，购房人交付认购定金，明确买进和售出房源。中介机构提供“优先卖”保底服务，若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购房手续；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购定金，购房者无需承担违约责任。中介机构对参与“以旧换新”政策的购房者和开发企业给予中介服务费优惠。
政策解读：对于此项政策有业内人士认为，主要针对市民有换房意愿，但是周期会比较长，所以鼓励中介机构参与进来，优先帮客户卖现在的房子，同步选择新房，缩短买房周期。可以看到，如果能够落实，将缩短买和卖之间的时间差，在一定程度上刺激楼市消费。
政策观察——多地出台购房补贴政策 引导合理住房需求释放
近期，四川、重庆、天津等地出台购房补贴政策，部分地区最高补贴30万元给予无房青年购房支持。仅看川内多地相继推出的购房补贴“礼包”：为吸引和鼓励更多人员来四川宜宾三江新区就业置业，促进房地产业健康发展和良性循环，宜宾三江新区推出购房补贴政策。四川省遂宁市印发《进一步促进遂宁市主城区房地产市场健康发展若干政策措施》，涉及购房补贴、税收优惠、公积金贷款、购房首付比例等多项内容。
有业内人士表示，出台补贴政策有利于提升房地产市场活跃度，促进房屋销售和去库存。各地出台政策主要是为了支持刚性和改善性住房需求，引导住房消费需求进一步释放。
“房地产市场可能面临较大库存积压，通过补贴政策可以刺激市场需求，帮助消化存量房源。房地产业对经济有重要影响。通过补贴政策提振市场信心，有利于促进房地产行业及相关产业发展。同时，购房补贴往往与人才计划相结合，旨在吸引更多高素质人才定居当地，增强城市竞争力，并带动地方消费和投资。”电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，购房补贴可以直接降低购房者负担，提升交易活跃度。长期看，房价走势取决于供求关系、市场预期、土地供应政策等多种因素。整体看，2024年房地产市场仍然面临调整压力。
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发表于 2024-1-31 14:24
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发表于 2024-1-31 17:44
