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凌云华冠小区开发商不缴纳地下空间土地出让价款及相关税款，但是强占小区地下车库，企图以租代售的方式忽悠业主买没有产权的车位，并阻扰业主回家，该问题在广安很普遍，基本上小区地下车库没有进行产权登记的小区均出现过此情况，故请市政府和市纪委对开发商的违法乱纪行为进行处置。
开发商主张车位所有权和使用权归自己，仅仅拿出“民法典第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”和“《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）第四条 城市规划区地下空间建设用地使用权的设立应当符合《物权法》的规定，开发利用地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”，就说这句话中的“谁”是开发商，却拿不出产权登记证明，即“第二十二条 申请办理地下空间建（构）筑物产权首次登记的，申请人应向不动产登记机构提交权属来源证明材料、规划核实意见、工程竣工验收意见、用地核验意见、出让金及税费缴纳凭证、地下空间建（构）筑物测绘报告等材料。”
人民群众认为：1.城市里的小区地下车库要成为产权车库，均应以产权登记确定权属，登记成为特定业主所有权。政策规定：（1）《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（2）《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）第二十一条 地下空间建（构）筑物产权登记，应当按照现行的法律法规、规章和技术规范执行。（3）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日）第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
2.2016年9月16日前取得土地使用权，2018年9月15日之后完工的房地产项目，地下车库若有产权，应该与地面部分一并办理，而非先办理地上，再办理地下。政策规定：（1）《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）“第二十三条 结建地下空间建设项目应当与其地上部分一并办理不动产权首次登记。单建地下空间建设项目单独办理不动产权首次登记。（2）第二十四条 项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理。（一）在《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法（试行）》（有效期2016年9月16日至2018年9月15日，简称《办法（试行）》）实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请。
3.交房后已办理房屋产权证的小区（凌云华冠小区业主已领取到房产证），该小区地下车位在非人防地下车库又没有办理产权，即不能登记为特定业主所有权，在税收上也没有作为成本对象单独核算，故属于公摊车位，其所有权和使用权归全体业主。政策依据：（1）《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（3）《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（2019年7月21日）“第二十四条 项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理。（一）在《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法（试行）》（有效期2016年9月16日至2018年9月15日，简称《办法（试行）》）实施前出让的土地，开发项目已启动但尚未完成终验和办理分户产权证的项目，由开发商在办理分户产权证时一并申请”。（4）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
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楼主: 廉政广安
(匿名发布)
发表于 2024-3-15 09:11
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