赵晋 内江融媒记者 高波报道：
自己在农村老家修建的房子不住了，能否卖给他人？
签订了《房屋买卖协议》却无法办理过户，能否撤销协议？
近日，威远县人民法院审理一起农村房屋买卖合同纠纷，判决原被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告退还原告购房款，原告将房屋返还被告。
基本案情
原告王某与被告李某系两个村的村民。2019年3月，两人签订了《房屋买卖协议》，李某将自己村里的自建房以15万元卖给王某，王某在合同签订之日支付了13万元，并约定剩余2万元待办理完产权过户后一次性支付。
2024年4月，王某以房屋无法办理过户登记为由诉至威远县人民法院，请求法院判决确认与被告于2019年3月签订的《房屋买卖协议》无效。
法院认定
本案争议焦点为案涉合同是否有效。原被告均对《房屋买卖协议》的真实性无异议，则法院对该协议的真实性予以认定。
李某的房屋建在农民集体所有的宅基地上，转让房屋时，根据《中华人民共和国物权法》的规定，案涉房屋占用范围内的宅基地将一并处分，即宅基地的使用权也一并转让。
对于宅基地能否流转的问题，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地的使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员。本案中，原告与被告非同一集体经济组织成员，则双方于2019年3月签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》之规定，原被告因合同取得的财产应予返还，则王某应向李某返还案涉房屋，李某应向王某退还购房款13万元。
法官提醒
宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地是集体经济组织为保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，故村民系基于集体经济组织成员这一特定的身份而对宅基地享有了土地使用权。
根据我国“房地一体”的政策，村民转让农村房屋就必然也转让了宅基地的使用权，故非同一经济组织成员间买卖农村房屋的合同因违反《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，属无效合同。
简单来说，村民自建房只能同一集体经济组织之间买卖，同一集体经济组织有的可能是同村，而有的可能只是同一个居民小组。
法条链接
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
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发表于 2024-9-26 08:35
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