“取消公摊”开始落地！湖南衡阳要求按套内面积计价网签

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      在商品房销售中附加“公摊面积”且让购房者一并花钱买单，早已是全国普遍现象。商品房到底公摊了哪些面积是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而购房者毫无申辩权利。

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　　一般来说，并不会有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下弄清楚每户的实际公摊面积，也没有业主能搞清楚自家房子的公摊面积到底包含哪些部分。公摊面积看不见、摸不着，而老百姓却为它承担了高额费用。

　　公摊面积问题到底如何走向透明？湖南一座城市走在了前列。

　　衡阳：按套内面积价格销售及网签

　　12月12日，认证主体为“中共衡阳市委网络安全和信息化委员会办公室”的微信公众号“衡阳发布”称，从2025年起，湖南省衡阳市的商品房销售将实行套内建筑面积计价。

　　根据该公众号，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会近日联合发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》（以下简称“通知”）。

　　该通知向衡阳各县市区自然资源局、住建局、发改局以及各房地产开发企业和房地产经纪机构传达称，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

　　通知还称，房地产开发企业在销售前应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位。

　　此外，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。各地住建部门应指导督促属地房地产开发企业、房地产经纪机构按商品房套内建筑面积计价宣传销售，适时开展督导检查。

　　专家：单价或将上涨，但价格更真实

　　湖南衡阳这一做法，通俗来说便是“取消公摊”，这已经是一个老生常谈的话题。

　　目前，国内大部分楼房的公摊比例在15%-25%之间，但也有个别楼盘公摊面积高出这一范围。2018年时，有关住宅公摊面积的话题曾引发全社会广泛讨论。2019年，住建和城乡建设部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次提出房屋应由套内面积来进行交易。

　　地方上面，“取消公摊”呼声一直不低，但落地节奏较为缓慢。

　　早在2002年时，重庆就曾在《重庆市城镇房地产交易管理条例》（以下简称“条例”）中规定商品房现售和预售都必须以套内建筑面积作为计价依据。

　　不过到了2010年重庆修改该条例时，考虑到住房城乡建设部、国家统计局等国家机关对价格信息的统计发布和商品房价格水平的评判均以建筑面积为准，交易契税的征收以及拟开征的物业税计税指标等国家相关行政管理也以建筑面积为计算基准，认为以建筑面积计价有其必要性，最终修改规定为“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同”。

　　目前，重庆无论是税费缴纳、二手房平台呈现的均价还是维修基金等都按照建筑面积计算，新楼盘售楼处会同时公示建面和套内的均价。

　　2009年8月北京曾出台《北京市城市房地产转让管理办法》，规定“今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售也同时公布了两种计价方式，二手房平台则仍以建筑面积计价。

　　今年，早于衡阳之前，已有两座城市在“取消公摊”这件事上做了进一步努力。

　　2024年4月30日，广东省肇庆市宣布从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售，当地住建局要求各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

　　9月4日，湖南省湘潭市在发布房地产新政“18条”时，其中一条也提到要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　不过，无论是肇庆还是湘潭，它们的步伐都停留在了“销售计价宣传”这一环节。

　　跟它们相比，湖南衡阳此次出台新政中有两条做到了“更进一步”：一是要求开发商和房产中介按照套内建筑面积计价宣传销售的同时，还明确要求商品房网签合同按套内建筑面积计算；二是要求开发商详细公示分摊的共用部位的名称、面积、用途等，这将改变公摊面积是一笔糊涂账的现状。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，衡阳此次政策对购房的影响非常直接，“到底花了多少钱买了多大的房子”这一问题会变得很清晰，有效防范了过去那种“买90平方米、实得60平方米”的问题出现，实实在在保障了购房者权益，真正做到“所购即所得”，能够提升楼市信任度。

　　对于“取消公摊”，有一种声音认为，“羊毛出在羊身上”，房价或将因此上涨。对此，严跃进认为，公摊部分的房价肯定会最终转移到套内面积的计算上，但这也使得房价更加真实，能给购房者呈现更直观的房价。

　　严跃进表示，湖南衡阳这一做法，就是“房地产发展新模式”的表现之一，做到了回应群众关切的问题，对于提升居住品质、恢复购房信心都具有积极作用。

　　(本文来自第一财经)

草书

　　我认为总房款上不会有什么变化，但是好处是可以知道自己的房子套内是多大平方了，之前买房子公摊少的不到20%多的甚至到30%，公摊大的楼盘销售会故意规避这个问题，起码现在这样更透明了。