启示录：从护安镇拍地看广安土地市场的转型之路，解码1462万拍地背后的城市发展逻辑

谢歌说事

         启示录：从护安镇拍地看广安土地市场的转型之路，解码1462万拍地背后的城市发展逻辑


[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]

                                     谢歌说事


        近日，广安区法院一则土地使用权拍卖公告引发市场关注：护安镇2010-20-A-1号地块以1462.9万元起拍，成为区域土地市场的新焦点。

         这起标的以1462.9万元起拍，折射出广安土地市场的现实温度，暗含广安房地产行业和城市发展模式开始向深度调整。

那么，在此背景下，广安如何通过土地资源配置撬动经济动能，成为一道亟待破解的命题。

          近三年来，广安土地市场呈现明显的结构性分化。据相关数据显示，2021年主城区商住用地平均溢价率达12%，前锋区工业用地流拍率却高达40%；2022年核心地段地块频现“熔断价”，而远郊地块多次遭遇“零举牌”。这种土地市场冷热不均的背后，是城市空间扩张与产业转型不同步的直接体现。以本次拍卖的护安镇地块为例，其所在区域虽属前锋区重点规划的物流产业带，但周边配套不足、人口导入缓慢，导致开发商持观望态度。反观广安东南片区，随着高铁站前商务区建设提速，2023年土地成交均价同比上涨18%，印证了“基建先行、土地增值”的经典逻辑。

           财政依赖与风险对冲的博弈

           土地出让金长期占据广安财政收入的30%以上，这一比例在川东北城市中处于中游水平。但过度依赖土地财政的隐患已然显现：2022年全市土地出让收入同比下降23%，直接导致部分新区基础设施项目资金链紧绷。值得注意的是，广安近年尝试以“定向出让”破解困局。例如，将枣山片区地块与产业招商绑定，要求竞得企业同步引入至少两家规上企业。这种“土地+产业”的打包模式，使该片区2023年工业用地溢价率提升至8%，较周边区域高出5个百分点，显示出广安从“卖地生财”向“以地促产”的转型探索。

            未来趋势：从规模扩张到价值重构

            在成渝地区双城经济圈建设加速的背景下，广安土地市场正经历三重转向：一是空间逻辑，从“摊大饼”转向“填空隙”。2024年计划出让的47宗地块中，73%位于建成区存量地块；二是功能定位，从单一住宅开发转向复合利用，如官盛新区某地块明确要求配建人才公寓与科创孵化器；三是价值评估，从“价高者得”转向“质优者胜”，环保承诺、智慧社区等指标逐步纳入土地出让评分体系。护安镇地块的拍卖条件中，“竞得人须承诺建设绿色仓储设施”的条款，正是这一趋势的微观注脚。

            土地经济再定位：城市经济发展的破局之道

            面对土地财政依赖与可持续发展之间的张力，广安亟需构建新型“土地-经济”关系。其一，可借鉴宜宾“长江工业园区”经验，通过土地弹性出让（如先租后让）降低企业初始投资压力，目前广安经开区已试点该模式，使装备制造用地成交率提升25%；其二，需强化“轨道+土地”联动开发，借助西渝高铁广安站建设契机，提前收储沿线地块，复制成都TOD模式的增值效应；其三，应探索生态资源资本化路径，将碳汇指标、水系修复等生态价值纳入土地出让评估体系，推动绿水青山向“发展动能”转化。

            站在新的发展节点，广安土地市场已不仅是简单的资源交易平台，更成为城市能级跃迁的“调节阀”。护安镇1462万地块的拍卖，恰似一扇观察窗口，它既映照出传统发展模式的惯性，也预示着变革的萌芽。

           后期值得关注的是，当土地资源配置真正与产业升级、人口集聚、生态保护形成共振，广安或将在川东北城市群的竞争中，走出一条“以地兴城”的特色路径。