要买房的，还可以再等等

连体钞

       中国房地产正在进入“后调控时代”。

连体钞

　　3月31日，南京市举行进一步促进南京房地产市场平稳健康发展有关政策新闻发布会，发布“房七条”新政，其中最重磅的当属官宣全面取消商品房限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易，有效满足居民各类住房置换需求。

　　限购、限售、首付比例和贷款利率曾经是楼市最重要的四把利剑，前二者分别对应的是准入门槛和流动性，后二者对应的是持有成本。

　　在房地产下行的大周期中，除了京沪等少数城市仍坚持部分限购外，大多数城市早就脱掉了限购的枷锁，至于首付比例更是将一套房降到了20%，贷款利率也全面下行到3%左右。

　　一些城市对限售比较谨慎，因为限售取消意味着流动性增加，二手房积压，特别是在当前新房销售断崖式下跌的情况下，如果二手房挂牌暴增，也将冲击新房销售，在楼市恢复不及预期的情况下，房价有可能进一步下挫。

　　但总体来看，全面放开调控是大势所趋，截至2024年底，当年包括深圳、广州、杭州等核心一、二线城市在内，全国约30个省市优化、取消限售政策。

　　2025年2月，重庆取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。

　　限售取消后，二手房挂牌量激增是必然要经历的一波冲击，据媒体报道，南京限售解除消息公布后，仅上午10点至中午12点的两小时内，市场新增挂牌房源已超过1000套。不到3天时间，二手房挂牌量增加322%，新增挂牌3051套，南京二手房的挂牌量已经涨到19.3万了，市场面临着明显的“抛压效应”。

　　二手房之外，南京同样面临着新房大量入市的压力，克而瑞数据显示，2025年3月南京商品住宅供应面积达34.72万平方米，同比激增80.46%，环比更是暴涨480.79%。

　　这可能也是监管下定决心放开限售的原因——尽管放开限售有来自二手房的压力，但同样也提升了新房的流动性，不至于让业主在需要卖的时候考虑持有2年还是5年。

　　如此巨量的新房压力加上存量二手房需要流动，放开限售就是一个较为明智地选择了。

　　图片各大城市争相放开限售，除了要提升二手房的流动性外，还有土拍的压力。

　　在3月31日放开限售后，4月2日，南京就举行了一场土地拍卖活动。此次蛇年首拍，南京一次性挂出了10幅地，更是将玄武新街口宅地等“压箱底”地块全数放出，直接反映出刺激楼市、稳定预期的意图。

　　最终，玄武新街口宅地也不负众望，在竞价68轮后，被杭州长住控股集团有限公司拿下，溢价率43%，成了南京地块新的溢价率之王，楼面地价37875元/㎡，打响年后南京土地市场的第一枪！

　　

　　最近各个城市地王频现，一部分原因是此前跌价太深，但更明显的是各地都在努力维持土地市场的繁荣。

　　据媒体报道，刚刚过去的一季度，全国重点城市土拍高溢价率突然高了起来，久违的“地王潮”（高溢价率、高单价）又来了，除了北上广深，成都、杭州、苏州等地都有地王出现，以杭州为例，3月份杭州市场几乎一周一地王。

　　不管是土地出让金、楼面均价、还是溢价率，都创下2023年以来的新高，其中备受瞩目的蒋村低密地块更是创下了115%溢价率的新高，成交楼面价达到了8.8万。

　　中指研究院统计，今年一季度，杭州土拍出让金规模已经是去年全年的51%，不仅跑赢了深圳、广州，也跑赢了北京和上海，高居全国首位。

　　看这些地王，一个明显的特征就是，它们基本上位于核心地段，比如广州天河金融城、深圳南山深圳湾、上海静安区、北京海淀区、天津和平区、杭州钱塘江等，这些区域多年不供地，一旦拿出来，确实值得开发商哄抢。

　　特别是随着今年以来，政策端对“好房子”的倡导，“好房子”首次写入政府工作报告，很多城市出台新规，支持建造新一代住宅，并在公摊计算、计容方面提供支持，深圳、上海有大量的改善类项目上市，更好地满足了改善性住房需求。

　　因此，对于购房者来说，接下来将面临一个抉择——买新房还是二手房？新房可能是对标“好房子”准备建造的，得房率高，容积率低，更舒适环保，价格也并不会因此更高……

　　这对购房者来说，似乎不是问题。真正的问题是，二手房怎么办？

　　

　　图片回到标题，今天从南京取消限售聊起，到最近关注多的“地王潮”，背后是房地产磨底期普通购房者最直接的问题：未来行业会怎样？我该怎么选？

　　单从购房者买的角度看，无论是大量二手房挂牌还是新房爆量入市，对于成交量来说是好事，但对于稳价格来说，并不是好消息。

　　所以我们看到，广州2025年前3个月，二手商品房交易登记面积282.58万平方米、同比增长27.6%，杭州二手房成交量同比增长66%。但是国家统计局公布的70城房价中，2月份广州环比下降0.2%，1-2月同比下降8.1%。杭州环比下降0.1%，1-2月同比下降1.4%。二手房销量上升是建立在以价换量的基础上的。

　　70城中，2月份二手房环比上涨的只有深圳、海口、成都三个城市，北京和丹东持平，其他65城均下降。3月份70城数据现在还未公布，但从贝壳等第三方的监测数据来看，大概率与2月份相差不大。

　　现在买房，如果价格不是最低，房子不是最好（“好房子”还未入市的情况下），是不是还能再等一等？

　　广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平最近在中房报发文称，“当前我国房地产市场可能处于自2021年下半年以来深度调整的尾部。我国房地产市场供需结构在过去二十年发生很大变化，目前的住宅库销比正处于历史极高水平，潜在可供出售住宅超过住房总需求，城镇住房套户比超过1，整体住房供给略大于需求。全国范围内房地产市场分化特征愈发凸显，沿海发达地区及内陆省会等少数重点城市住房供不应求，大部分地区住房供给相对充裕或十分充裕。”

　　房产作为大类资产配置有其长远且坚挺的必要，更何况叠加居住需要在里面，但很明显，其作为增值资产的配置属性正在逐渐退潮。

　　所以，从投资的角度看，当前房产仍处于左侧交易阶段，乐观的估计也仅是在底部，对于信奉右侧交易的人来说，还可以再等等。

草书

　流动性是目前的第一需求，虽然宏观角度地产市场升温有助于全市场回暖，但对于投资者而言现金流远比持有固定资产更抗风险

正在拿你

        房价已经快扛不住了，现在进去当接盘侠？