二手房成交价普遍跌回8年前：“挂牌房源太多了，中介一直劝我降价”

高逸图

          坐标广州，2025年阳春三月的最后一天，80后赵伟(化名)把他在天河公园板块的一套房子卖了。

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　　“2024年8月以后，小区的同户型两房成交价就没上过380万元”。在这次买家出价略高于380万元后，赵伟犹豫了几天，最终还是把合同签了。哪怕这一出手，意味着这套房在买入不满三年里蚀本将近300万元。

　　赵伟的卖房经历，是这个春天里，众多一线城市的二手房成交缩影。在价格回调之下，一些买家择机进场，北上广深迎来楼市小阳春，成交量同比回升不少。

　　广州“只要价格降到位，就比较容易成交”

　　回想起这几年的买房操作，赵伟感觉就像做了一场梦。

　　三年前，他卖掉了广州近郊的一套楼梯房，以低首付买入天河公园板块的一套70多平方米的电梯两房，总价近600万元。在他买房不久，广州房价一度冲至顶峰，随后逐渐开始下滑。伴随后来工作收入减少，赵伟的焦虑与日俱增，在去年年中将房子以低于买入价100万元放盘。

　　“挂牌的房源太多了，中介一直劝我降价”。赵伟目睹小区同户型两房的成交价一路下滑:去年4月还有超420万元的成交，到7月起跌穿380万元，10月跌至310万元。直到这一次成交，前来看房的人仍是屈指可数，“促成成交的经纪人还是三年前帮我交易的那位”。赵伟说，他家房子略高于380万元的成交价，已是近期同户型房源的高价成交。

　　“我很担心自己是最高位进场，最低位出场，但如今也只能认了”。赵伟表示，这一场买进卖出，加上税费、中介费、贷款利息和手续费等，亏了近300万元。

　　类似赵伟这般高挂牌低成交的案例，在这个春天非常普遍。

　　在越秀区黄花岗某大院，一套近80平方米的两房在3月份以300万出头成交。三个多月前，前业主以总价450万元放盘，此后价格一降再降，最后在买家议价300万元出头，近乎减价三分之一，且成交价略低于当前市场价之下，卖家仍然接受交易。“只要价格降到位，还是比较容易成交的”。促成该交易的某中介负责人李扬(化名)表示，当前越秀区黄花岗、淘金、环市路、建设大马路一带的老旧二手房价，普遍已经回到2017年，“而且仍有继续下探的趋势”，故而也吸引刚改一族进场。

　　在曾经的网红板块牛奶厂，白领陈小姐在今年年初一度将家中四房放卖，但挂牌不到一个月后又转售为租。中介告诉她成交单价5万+，她觉得难以接受，毕竟峰值期的二手成交单价曾达9万+。实际上，同小区已有个别急售的小户型业主以4万+的单价成交，接近2017年的开盘价。

　　即便高端楼盘林立的珠江新城，二手房成交价也近乎回到2017年。贝壳平台数据显示，今年3月，保利心语成交了两套房，单价介于8万+和9万+之间，接近于2017年、2018年的部分成交单价。

　　市场深圳一手新房价格也跌回2017年水平

　　广州的二手楼价行情，同样也在北上深上演。

　　早在2024年7月，克而瑞就曾发布数据，北京、广州、深圳多个重点城市的二手房成交均价已回到2018年至2019年的水平。数据指出，2024年上半年，北京二手住宅成交均价约28834元/平方米，套均总价约257.9万元，基本已回到2018年水平。

　　日前，南都湾财社记者从贝壳平台随机抽取楼盘的成交数据，发现除了北京的二手房成交价格被隐藏之外，上海深圳的二手成交价或也大幅回调至2017年至2019年间。

　　在上海徐汇区，今年3月下旬，金丽广场一套将近81平方米的两房成交单价61320元，2019年3月的同户型成交单价66839元。

　　在深圳罗湖区，雍翠华府一套68平方米的低层两房在2018年4月的成交单价是52381元，今年3月相似户型(61平方米)的中楼层成交单价为40585元，每平方米单价比2018年还便宜上万元。

　　即便是一手新房，同样也出现回到2017年的情况。公开数据显示，2017年全年，深圳新房住宅成交均价54445元/㎡，而2024年深圳一手新房的平均价格为56938元/平方米，价格相对接近。乐有家研究中心指出，2024年深圳新房住宅成交均价创下自2019年以来的新低，回到2017年-2018年的水平。

　　伴随成交价回到过去，在楼市刺激政策频出之下，北上广深的成交量也频频上扬。在3月底4月初，广深的住建部门频发喜报，官宣喜提2025年的楼市小阳春。比如广州，一季度全市一手住宅网签面积172.67万㎡、同比增长36.8%；二手住宅交易登记面积242.27万㎡、同比增长26.2%。

　　中指院指出，北京新建商品住宅3月份成交59万平方米，同比增长46%，深圳、广州、上海同比分别增长31%、16%、10%。同时，二手房市场保持较高活跃度，但仍是“以价换量”为主。

　　观察

　　购房者信心逐步修复二手房价格调整空间收窄

　　一季度一线城市楼市均出现火爆成交行情，意味着什么?

　　58安居客研究院院长张波认为，一季度楼市修复态势为全年“止跌回稳”奠定良好的基础，在各类政策组合拳推动下，新房价格保持相对稳定，一线城市表现尤为突出，大量的改善类项目上市，更好满足了市场需求。部分城市二手房成交量同比上扬，以价换量对于销量的提升起到重要作用，目前二手房价的调整空间也已收窄，这也使购房者信心逐步修复，政策优化效果显现。

　　张波认为，总体而言，一线城市“小阳春”的确如预期，量涨价平表现得更为明显，有了成交量的稳定，市场对于未来的预期也将会更为确定。不过，二季度由于内外部不确定因素增多，市场依然存在一定的下行压力，需通过政策精准发力，平衡土地市场热度与去库存目标，同时强化一线城市对周边区域的辐射带动作用，从而推动行业步入高质量发展新阶段。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前一线城市很多二手房价已经回到2017年水平，对于刚需和改善一族置业非常友好。有置换需求，意味着就有向上置业的动力，有助于改善性需求释放，预计二季度的楼市成交量同比将实现增长。

连体钞

二手房跌价是正常的，现在盖的楼都是新规、新标，百分之一百以上的利用率，别说二手房，就是以前盖的，没卖出的新房也会受影响！除非地段非常好，抛出地段影响，差不多的情况下，肯定买超规房子了！