小区楼栋瓦砖掉落反弹砸中居民致十级伤残，物业公司赔付16万元

四川手机报

4月24日，上海市奉贤区人民法院公布一则案例，小区楼栋瓦砖掉落反弹砸中居民致十级伤残，最终经过调解，物业公司赔付16万元。

据法院公布，老姜（化名）是一小区居民，2022年3月27日下午5时15分，其就坐在小区一楼栋底层台阶处休息，突然，楼栋的瓦砖脱落，砸到地上后反弹，击中老姜的颈部，导致老姜受伤倒地。

老姜立刻报警，民警到现场调查后确认，砖块是从楼栋建筑物上脱落的。随后，老姜被送往医院，诊断结果为颈椎棘突骨折、胸椎棘突骨折、颈椎间盘突出。

之后，因赔偿问题协商不成，老姜向奉贤区人民法院提起诉讼，起诉小区物业。在审理过程中，老姜一方申请司法鉴定，鉴定结果为十级伤残。

老姜认为，物业公司作为小区物业服务方，对楼栋管理不善，导致砖瓦脱落使自己受伤，应当承担侵权责任，因此要求被告赔偿各项损失共计20万元。

物业公司则辩称，公司已经尽到安全保障义务，且不是实际侵权人，原告应向实际侵权人主张赔偿。楼栋业主是楼栋所有人和使用人，物业公司只是管理人，并且定期对楼栋外墙进行有效检查及维护，履行了合理管理义务和责任，所以应驳回老姜全部诉讼请求。

由于双方所订立的《物业服务合同》，并未对小区外墙维护是否属于被告物业服务内容作出明确界定，因此，法院在案件审理过程中，特意前往现场展开调查，经与物业公司负责人及小区业主委员会主任沟通确认，虽然《物业服务合同》中未明确提及，但在实际操作中，小区外墙的维护工作全部由被告负责。

物业公司需在日常巡查时，留意外墙状况，一旦发现需要维修的问题，要及时向业主委员会提交维修方案，并申请动用维修基金，待审批通过后，组织实施维修。

在2022年期间，小区内除事发楼栋外，其他三栋楼均出现过外墙起鼓脱落的情况，物业公司也进行了相应维修。然而，事发楼栋仅在2023年10月事发后，有过一次外墙维修记录，在此之前，尤其是事发前，从未进行过外墙维修。通过现场勘察还发现，54号楼高层处的外墙目前仍存在破损脱落的情况。

根据《中华人民共和国民法典》1253条的规定，建筑物所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任，即适用过错推定的归责原则。

受害人只需证明自己遭受到的损害系建筑物的设施、附着物脱落、坠落所造成的，即已完成初步举证责任，由所有人、管理人或者使用人对自己没有过错承担举证责任，否则应承担侵权责任。

在本案中，事发楼栋业主已通过建立物业服务合同关系，将楼栋外墙的管理、维护工作委托给物业公司。鉴于小区外墙脱落问题较为严重，而楼栋在事发前无维修记录，物业公司作为楼栋的管理人，存在明显的管理漏洞，未能采取必要的安全保障措施，具有不可推卸的过错。

最终，经过法官释法说理，双方自愿达成调解协议，由物业公司向老姜赔付16万元，本案案结事了。在案件审理和调解过程中，物业公司也充分认识到作为小区物业管理者的责任。经过法官建议，物业公司对小区内全部楼栋进行了风险排查，并召开业委会对维修方案进行审议。