二次质疑海英名仕苑一期设施问题，恳请相关部门履责解决

程酬菜

尊敬的有关部门：

您好！

我系海英名仕苑一期楼盘业主，现就小区物业服务用房配置及其他共用设施相关问题再次向贵部门提出求助。

此前，针对海英名仕苑一期楼盘物业服务用房是否按当时法律法规必须配置的问题，绵阳市自规局给出答复：经查询，2002 年 3 月原绵阳市城市规划管理局依据《绵阳市城市规划管理技术规定》（2001 版）对小区总平图进行审批，该规定未对物管用房提出明确配置要求。且批复后，2003 年发布的《物业管理条例》于 2003 年 9 月 1 日起施行，明确了物业用房强制性配建要求。由于方案批复时《物业管理条例》未施行，2001 版规定也未涉及物业用房，故项目总平图中未注明物管用房配置信息。

然而，我对该答复存在异议，理由如下：
我签订物业合同时间为 2004 年 3 月 16 日，作为第一批入驻业主，合同显示建设工程规划许可证号为（2002）192 号，施工许可证号为建施第（2002）199 号，商品房预售许可证号为（2004）房预售证第 09 号。预售证表明该楼盘 2004 年尚在修建中。绵阳市自规局仅依据当时绵阳市规定及小区总平面图做出判断，理由难以令人信服。

我质疑，当时国家层面和四川省层面是否有相关规定？为何不能扩大查询范围，从建设工程规划许可证及其附图、施工许可证、预售许可证及其公示文件，以及开发商的初始登记证及其相关资料中查找相关线索和证据？

此外，我了解到 1999 年发布的《四川省城市住宅物业管理暂行办法(省政府令第 119 号)》第三条、第七条和第三十六条对物业管理用房、共用设施已有规定。

除物业管理用房存在争议外，我对小区其他共用设施权属也不清楚。恳请有关部门一并核实，并责令开发商向业主和业委会说明情况，将属于业主的共有设施移交业委会。

同时，开发商在小区出售部分车库和储藏室，有的业主购买已两年，却仍未办理产权证。若这些设施属开发商所有，为何办理产权证如此拖延？小区建设至今已 20 多年，此问题亟待解决。

我的诉求是，请有关部门认真查清海英名仕苑（一期）楼盘中归属业主的共用设施，包括物业服务用房（如有），让我们业主对共有设施情况明明白白。

感谢贵部门关注并处理此事！


附购房合同证据：

程酬菜

这是物业公司给业委会提供的共用设施设备明细，物业公司未明确权属

根据根据当时的法规文件《四川省城市住宅物业管理暂行办法 (省政府令第 119 号)》和《商品房销售管理办法 (建设部令第 88 号)》，对名仕苑物业共用设施设备权属我的判定如下：
1.绿地（1900 平方米）、道路（3000 平方米）：《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第四十五条规定，住宅区（楼）内建筑费用已分摊进入住房销售价格的公共场地属于住宅共用设施设备。通常情况下，小区绿地和道路的建设成本会分摊到房价中，所以绿地和道路应归业主共有。
2.化粪池（2 个）、污水井（7 个）、雨水井（94 个）：这些属于住宅区（楼）内的共用设施设备，且建设成本一般分摊进房价，依据上述暂行办法，应归业主共有。
3.垃圾中转站（2 个）：属于小区配套的共用设施，其建设成本多分摊至房价，归业主共有。
4.水箱（7 个）：作为住宅区内为满足居民用水需求的设施，属于共用设施设备，归业主共有。
5.电梯（1 部）：属于住宅共用设施设备，建设成本分摊进房价，归业主共有。
6.信报箱（1 个）：属于小区公共配套设施，建设成本通常包含在房价内，归业主共有。
7.消防设施（室外消防栓 3 具、室内消防栓 164 具、灭火器 228 个）：是保障小区安全的共用设施，建设成本分摊至房价，归业主共有。
8.公共照明设施（楼道灯 294 盏、庭院灯 96 盏、大花灯 4 盏、射灯 6 盏、其它灯 4 盏）：用于小区公共区域照明，属于共用设施设备，归业主共有。
9.监控设施（车辆识别系统 1 套、监视屏 1 台、电脑 1 台、摄像头 16 个、围墙红外线射管 10 套）：为维护小区安全和秩序，属于小区共用设施，归业主共有。
10.避雷设施（12 组）：是保障小区建筑安全的设施，属于共用设施设备，归业主共有。
11.露天停车位（76 个、400 平方米）：若建设费用分摊进房价，且未明确属于开发商所有，依据相关规定应归业主共有；若在商品房买卖合同中明确约定其所有权归属，则从其约定 。
12.非机动车库（4 个、100 平方米）：属于小区配套的公共设施，若建设成本分摊进房价，归业主共有；若有合同约定，则按合同执行。
13.共用设施设备用房（120 平方米）：用于放置共用设施设备，属于共用部分，归业主共有。
14.物业管理用房（45 平方米）：《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十六条规定，商品房开发建设单位应配套修建必需的物业管理用房，业主、业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理时，需提供该用房，所以物业管理用房归业主共有。
15.弱电井（29 个）：是小区内保障弱电系统正常运行的设施，属于共用设施设备，归业主共有。
16.儿童游乐场（1 处）：属于小区的公益性文体设施，建设成本一般分摊进房价，归业主共有。
17.健身器械（7 套）：作为小区的公益性文体设施，归业主共有。
18.报刊宣传栏（2 处）：属于小区公共配套设施，归业主共有。
19.业主活动室（47 平方米）：是为业主提供活动的场所，属于小区公共配套设施，归业主共有。[color=rgba(0, 0, 0, 0.85)]如果开发商有办理产权证或者在购房合同中约定权属除外，但是我们的购买合同中未约定，就应该默认为业主共有。


特殊说明：1.露天停车位、非机动车库：若开发企业在销售合同中明确保留权属或约定使用权归属，需按约定执行；若无特殊约定，默认属于业主共有。
2.物业管理用房：根据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十六条，开发企业应配套修建物业管理用房，其权属随房屋销售转移至业主共有。如果开发商有办理产权证或者在购房合同中约定权属除外。但是购买合同中未约定就应该默认为业主共有。