新一线成都的房价泡沫挤完了吗？

地府通

中国西部地区的楼市，哪个城市是最靓的仔？

估计大部分人的眼光比较一致 —— 成都。

过去七八年，成都的楼市表现相当亮眼：

第一个层面，它是整个西部地区最强的城市；

第二个层面，它也是中西部加上东北地区最强的城市；

第三个层面，即便是放在全国范围之内，过去三四年，成都楼市的抗跌性能够排进全国前五甚至前三。

全国范围内，确实有一些朋友想去成都买房，不管是自住养老还是投资。那目前成都的房价泡沫还有吗？

我之前已经聊了多个城市的房价泡沫情况，今天就聊聊大成都。

依然从三个维度、三个指标来分析成都的房价泡沫，分别是房价收入比、租金收益率和成都房价的短期波动因子。

房价收入比 10 倍

首先，看一下成都的房价收入比。

2024 年，成都的房价收入比是 10 倍。

过去十几年最高值出现在 2018 年，达到 13 倍后开始震荡下行，尤其是近三年下滑比较明显。

而成都房价收入比较低的年份是 2012 年到 2016 年，基本上在 8 倍上下窄幅波动。

房价收入比 10 倍，简单说就是成都的一套房子，需要成都家庭用 10 年的收入才能买得起。

10倍，是高还是低？

相比深圳的 28 倍，成都 10 倍低多了；但是相比贵阳的 5 倍，成都又高多了。

成都的房价收入比，到底是高还是低？需要指数化处理后才能进行高低比对。

指数化之后，过去十多年成都的房价收入比指数，2024 年是 - 4。

-4 的含义是，10 倍的房价收入比基本接近过去十多年成都房价收入比的中间值，我们默认它是比较合理的值。

历史上比较高估的时间段是 2018 年到 2023 年，比较低估的时间段是 2011 年到 2016 年。单纯从房价收入比来看，成都目前房价没有泡沫了。

租金收益率2.3%

再来看第二个指标：租金收益率，它衡量的是成都房价水平与租金水平的比对关系。

过去十多年，成都的租金收益率比较高的时期是 2012 年到 2016 年，最高点接近 4%。

2016 年下半年到 2017 年，成都房价暴涨导致租金收益率跳水。

2018 年以来，成都的租金收益率保持在 2.3% 左右，呈横盘走势。

2.3% 是高还是低？

我们同样把租金收益率（租售比）进行指数化处理，处理后目前指数是 - 95，低于历史平均水平。

2017 年上半年及之前，指数是正值；2017 年下半年以来，就开始进入负值区间了。

单纯从指标来看，成都目前的房价水平相比租金水平还是高估了，有点泡沫。

房价在周期波动中仍略高

第三个指标是房价周期波动因子。

该指标具有创新性，是根据长期监测成都房价在周期性波动中（涨、跌、走平）的表现建立模型，监测和评估房价运行的高低。

数据表明，2014 年到 2016 年上半年，成都的房价是低估的；

2017 年以来，成都的房价周期波动指数处于正值区间，存在高估，其中高估的顶峰是 2021 年三季度，当时楼市特别热，泡沫比较明显。

最近几个月以来，指数虽然是正值，但已经比较小了，比如今年四月份，值是 1.3，已经非常接近于零。

从指标来看，目前全国绝大部分城市的房价周期波动指数都是负值，只有个别城市是正值，其中就包含成都。

过去几年，成都的房价下跌幅度要明显小于其他一些二线城市。

成都房价泡沫快挤完了

我们把上述三个细分指标（房价收入比、租金收益率、房价周期波动指数）进行综合，得出衡量成都房价泡沫走势的最终指标。

最终指标表明，2014 年到 2016 年，成都房价泡沫指数是负值，没有泡沫，房价还是低估的；

2017 年开始进入正值区间，开始滋生泡沫，泡沫累加，到 2021 年三季度达到最高峰。

之后，随着楼市调控、市场降温，成都的房价进入挤泡沫进程。

目前泡沫比较小了，比如今年五月份，指数是 23，但它毕竟还是高于零。

综合来看，目前成都的房价依然存在比较小的泡沫。

存在泡沫，说明楼市从大周期来看，调整至今仍不够充分，但并非意味着成都的房价将会持续下跌很多年。

房价泡沫指数，毕竟只是衡量房地产市场是否健康、是否合理的指标之一。

另外，还要看城市基本面，比如城市能级、人口面、经济面等等。

因为成都的城市基本面非常强，可以部分对冲掉成都房价泡沫中尚未完全挤出的泡沫。