重塑社区治理的天平：与时俱进修订《物业管理条例》刻不容缓

衣着不整 · 发表于 2025-6-17 15:20

我国物业服务覆盖人口已超7亿，这本应是提升居民幸福感的重要领域。然而现实却是，物业纠纷逐年攀升，业主维权举步维艰。2003年颁布的《物业管理条例》虽经三次修订，但其核心框架与规则已严重滞后于时代发展。它不仅与新时代的《民法典》存在显著冲突，更难以应对业委会监管缺位、公共收益分配混乱、基层治理推诿等深层次问题。当哈尔滨私拆承重墙事件暴露监管真空，当老旧小区加装电梯因表决规则搁浅，当维修资金在紧急时刻因程序僵化无法启用——这些关乎亿万人切身利益的民生痛点，都在迫切呼唤法律的进化。修订《物业管理条例》已非学术探讨，而是提升基层治理现代化水平、回应人民对美好生活向往的当务之急。

一、法律体系滞后：与《民法典》的冲突亟待弥合

现行《条例》的“筋骨”已与《民法典》确立的业主权利新秩序格格不入，导致实践中规则混乱，业主自治处处受限。
1.成立机制的“指导”困境：《民法典》第277条以强制性规范明确“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”，强调政府的法定协助义务。而《条例》第十条仅泛泛要求街道办“指导”业主成立业主大会，既未明确行政责任，更未设定政府部门不作为的处罚机制。这直接导致实践中业主申请成立业委会时频遭推诿，例如某市住建局以“小区入住率不足”为由拒绝启动程序，使法律赋予的业主组织权利沦为“空中楼阁”。

2.决策规则的“门槛”错位：《民法典》第278条对业主共同决定事项的规则进行了精细化设计，区分一般事项与重大事项，明确需“双三分之二”（专有部分面积占比+人数占比）的业主参与表决，再根据事项重要性设定不同的表决同意比例（一般事项经参与表决者双过半同意，重大事项经参与表决者双四分之三/双三分之二同意）。然而现行《条例》第十二条仍沿用“双过半”或“双三分之二”直接同意的旧标准。这种规则冲突，使得更换失职物业公司等关键事项常因门槛过高而搁浅，严重阻碍了业主集体意志的有效表达。

3.业主权利保障的“粗疏”：《民法典》对业主知情权（如查阅共有部分收益）、共有部分收益归属等权利的强调，在《条例》中缺乏具体、可操作的保障机制。业主对物业账目的合理质疑常被以“商业秘密”搪塞，公共区域广告收益在物业公司账本中如雾里看花——业主们对自身共有财产缺乏掌控力，成为普遍痛点。

二、监督机制失灵：业委会权力失控与基层治理困境

《条例》设计的监督体系在实践中近乎瘫痪，业委会运作缺乏有效制衡，基层治理责任链条断裂，是业主维权难的根本症结。
1.业委会监督真空：权力脱缰的“黑洞”

·财务黑洞：《条例》对业委会及物业代管的公共收益（广告、场地租金等）缺乏强制性的公开透明要求。上海某小区十年累积高达500万元的公共收益去向成谜，正是监管缺位的典型恶果。现行制度下，业主对“钱袋子”的监督无门。

·履职失效：对业委会委员滥用职权、侵占资金等行为，《条例》缺乏有效的预防、发现和追责机制。武汉曾发生业委会主任挪用维修基金炒股的恶性事件，最终却因法律依据不足难以有效定罪和追责，凸显了制度性漏洞。

·权力失衡：《条例》未赋予业主对业委会委员的日常监督权与便捷罢免程序。面对不作为或乱作为的业委会，业主往往只能诉诸耗时耗力、成本高昂的诉讼，维权门槛过高。
2.基层治理责任虚化：踢皮球与被架空的业主

·“转办”陷阱：《条例》将大量涉及物业服务质量、费用、共有部分管理等投诉的协调处理责任，主要赋予了街道办和社区。然而，当业主向街道投诉物业时，街道往往将其简单“转办”至社区居委会。社区作为群众自治组织，既无执法权，又在现实中常因“熟人管理”、资源依赖（如社区活动依赖物业支持）或维稳压力而倾向于“和稀泥”，甚至偏袒物业公司。这导致业主投诉石沉大海，监督渠道形同虚设。

·执法缺位：负有法定监管职责的县级以上房地产行政主管部门，在实践中常将问题下压至基层，自身未能有效履行监督处罚职责（如对物业公司侵占收益、不移交资料等行为的处罚），加剧了基层的无力感。

三、地方破局与启示：创新经验呼唤国家立法升级

面对困境，一些地方已主动探索创新路径，为国家层面的系统性修法提供了宝贵经验和可行模板：
1.数字化赋能业主自治：杭州推出的“业主电子卡”系统，通过支付宝等常用平台接入投票功能，大幅降低了业主参与门槛和成本，业主大会参与率从不足30%提升至75%。这验证了电子表决系统的可行性与高效性，其法律效力急需国家层面确认。

2.公共收益透明化实践：温州搭建“智慧物业平台”，实现维修资金、公共收益的申请、审批、使用、公示全流程线上透明化管理，绑定用户超20万，资金查询效率提升90%。这为全国建立强制性的财务审计公开制度提供了成熟方案。

3.优化备案程序：无锡地方立法修正案明确了业委会备案实行“形式审查”原则，即只要材料齐全、程序合法即应备案，杜绝了行政部门以材料瑕疵为由拖延审批、变相阻碍业委会成立的现象。这为国家修法解决“成立难”问题指明了方向。

4.探索过渡机制：多地探索设立“物业管理委员会”（物管会），在业委会缺位或瘫痪时作为过渡机构代行业委会职责，有效解决了老旧小区、新交付小区等业委会成立或运行困难时期的治理主体问题，值得在修订中考虑纳入。

四、系统性重构：构建权责清晰、监督有力的新体系

基于现实痛点和地方经验，对《物业管理条例》的修订必须进行系统性重构，着力构建权责清晰、监督有力、运行高效的制度框架：
1.弥合法律鸿沟，夯实业主权利：

·全面梳理并删除、修改与《民法典》相冲突的条款，特别是业主大会成立程序、共同决定事项的表决规则（严格对接《民法典》第278条）。

·以法律形式明确界定共有部分范围及其产生的收益（广告、停车、租赁等）属于全体业主共有财产，任何组织和个人不得擅自侵占。

·规定物业企业或业委会侵占、挪用共有收益的，除承担民事责任外，须设定严厉的行政处罚标准（如处以侵占金额数倍罚款），构成犯罪的追究刑事责任。
2.织密监督网络，破解权力失控：

·强制公开透明：建立业委会及受托物业企业强制财务审计与公开制度。要求每季度在指定平台和小区显著位置公示银行流水、收支明细、服务合同、公共收益账目等，接受业主随时查询和监督。

·强化个人责任：建立业委会委员履职承诺与信用管理制度。委员就职时签署信用承诺书，明确权责和禁止行为。对滥用职权、侵占资金等行为，除依法追究法律责任外，将其纳入社会失信联合惩戒名单。

·畅通监督罢免渠道：设定更便捷、可操作的业主对业委会委员的日常监督权（如定期述职评议）和罢免程序（如设定一定比例业主联名即可启动罢免投票），降低业主维权成本。
3.明晰治理责任，打通执行梗阻：

·压实部门职责：明确划分县级以上房地产行政主管部门的监管执法主体地位，赋予其对物业企业、业委会违法违规行为（如不移交资料、侵占收益、擅自改变用房用途等）的直接调查权和处罚权，并规定其不作为的责任。街道办主要承担组织、协调和指导职责，不得替代或弱化行政主管部门的执法责任。

·规范投诉处理：建立清晰、高效的物业纠纷投诉处理流程和时限要求，明确各级部门的职责分工与衔接机制，严禁简单“转办”推诿。探索建立独立的第三方物业纠纷调解机制。

·推广智慧治理：国家层面承认并推广电子表决系统的法律效力，破除空间和时间限制，提升业主参与度和决策效率。鼓励运用信息化平台实现资金、账目、服务的透明化管理。
4.完善制度设计，保障平稳运行：

·考虑引入“物业管理委员会”（物管会）制度，作为业委会成立前或无法正常履职时的法定过渡性机构，填补治理空白。

·优化专项维修资金紧急使用程序，建立危及房屋安全、严重影响居住等紧急情况下的快速启用通道。

结语：以法律更新回应民生之盼

正如全国人大代表陈卫国的深切呼吁：“‘小物业’牵动‘大民生’”。《物业管理条例》的修订，绝非简单的条文增减，而是一场关乎数亿城镇居民切身利益、关乎社区和谐稳定、关乎基层治理现代化水平提升的深刻变革。当法律滞后于现实，当规则束缚了权利，当监督机制形同虚设，修订便不再是选择，而是必须承担的责任。唯有让法律扎根于生动的社区实践，弥合其与《民法典》的鸿沟，构建起权责对等、监督有力、运行透明的现代物业治理体系，才能真正实现业主当家作主，让每一个社区成为温暖、和谐、有序的美好家园。这既是法治进步的必然要求，更是对时代和人民期盼的庄严回应。修订《物业管理条例》，刻不容缓！