城厢街道办：对海英名仕苑业委会发布业主大会议题表决规则违规行为的投诉

程酬菜

城厢街道办及滨江社区 ：

       作为小区业主，现就名仕苑小区业主大会会议公告中表决规则设置违规、侵害业主合法权益一事提出投诉，具体内容如下：

        一、违规事实陈述

  在业主大会会议公告第三项【注意事项】第 5 条中规定，本次业主大会涉及议题均应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。此规定与《中华人民共和国民法典》第 278 条存在严重冲突。

  议题二 “是否同意在不影响小区环境美观的前提下，申请城市服务中心对小区绿化带进行局部调整，改造为停车位”，其本质是改变小区绿化带这一公共部位的用途；议题三 “小区后门的空地临时停车场申请”其目的是将其变为停车场，用于对外经营，属于利用共有部分从事经营活动。这两个议题均完全符合民法典第 278 条第八项 “改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动” 的情形。

  但公告却将这两个议题包装成 “申请行为”，采用降低标准的表决规则，存在通过文字游戏降低投票门槛的嫌疑。

       二、法律依据说明

  根据《中华人民共和国民法典》第 278 条规定，业主共同决定事项，需专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；而决定 “改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动” 等事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。此次业主大会议题二、三应严格适用 “双三分之二参与 + 双四分之三同意” 的表决规则，公告中的规定明显违反法律要求。

         三、违规行为危害

       这种违规设置表决规则的行为，严重侵犯了业主对小区共有部分的决策权。若按公告规则表决，可能导致少数业主意志凌驾于多数业主之上，使得公共资产处置无法真正体现多数业主意愿，损害广大业主对公共资产的管理权益，破坏小区管理的公平性与合法性。

       四、投诉诉求

      请街道办及滨江社区要求业委会就议题性质与法律适用依据作出书面解释；

  立即修正表决规则，严格按照民法典第 278 条第 8 项执行 “双三分之二参与 + 双四分之三同意” 的标准；

     重新公示符合法律规定的表决规则，确保业主大会表决程序合法合规，保障全体业主的合法权益。

     望你们高度重视此次投诉，及时处理并给予书面回复。

程酬菜

相关职能部门不要一再偏袒该业委会，这种低级错误极其可耻，通过玩弄文字游戏来降低表决门槛，无视大多数业主的权益，用心叵测！别以为业委会中的某个人只有他才懂一些法律知识，这种逻辑和认知错误只能害人害己！
相关部门，如果你们不辨是非再而三的为其辩护，只能损坏其公信力！

程酬菜

典型案例：上海某小区绿地改车位被法院撤销案

基本案情：
上海某小区业委会为解决停车难问题，拟将部分公共绿地改建为停车位。业委会在业主大会表决时，将议题表述为“是否同意向相关部门申请调整绿地用途”，而非直接明确“改建停车位”。表决结果为“双过半”（参与业主过半同意）通过。

部分业主认为业委会规避法定表决标准，起诉至法院，要求撤销该决议。

法院判决要点
1.议题表述不合法
·法院认为，业委会将议题模糊化为“申请调整”，而未明确“改变绿地用途”的实质，误导业主，不符合《民法典》第278条的“明确性”要求。

2.表决程序违法
·绿地改建属于“改变共有部分用途”，依法应适用“双三分之二参与+双四分之三同意”标准，而非“双过半”。业委会降低表决门槛，程序违法。

3.决议被撤销
·法院判决撤销业主大会决议，要求业委会重新组织表决，并明确议题为“是否同意将XX绿地改建为停车位”，且须符合法定表决比例。