无业委会也能换物业！ 民法典赋权的物业更换合规路径分析

JackNC

《尚书·五子之歌》：“民惟邦本，本固邦宁”;

《管子·明法解》：“法者，天下之程式也，万事之仪表也”。

        在一些小区物业困局中，业主对物业服务不满却苦于没有业委会，对于更换优质物业服务企业或自治常常感到无从下手。实际上，我国《民法典》及相关法规早已明确赋予了业主在特定条件下自主决定解聘/选聘物业服务企业的权利，这一权利的有效行使并不以业委会的存在为绝对前提。

       本文旨在梳理相关法律规定，提供在缺乏业委会这一执行机构时，业主群体如何依法、依规、有序地启动并完成更换物业程序的操作路径，强调程序正义的核心地位，为业主维护自身合法权益提供法律框架内的参考方案。无论是寻求基层组织的协助，还是依据上位法自主推进，清晰的法律认知和规范的操作流程都是成功的关键。

业主权利的核心：法律赋予的选择权

       依据《民法典》第278条，解聘物业服务企业是业主共同决定的法定权利，其行使无需以业委会存在为前提。

一、核心法律依据：业主大会是最高决策机构

◎《民法典》第278条明确规定：

       解聘物业需由业主共同决定，必须同时满足以下两个条件：

       参与门槛（双2/3）：参与表决的业主，其专有部分面积占建筑物总面积≥2/3且人数占总人数≥2/3。

       同意门槛（双过半）：在参与表决的业主中，同意解聘的业主，其专有部分面积占参与表决专有部分总面积过半且人数占参与表决人数过半。

◎举例说明：
       一个100户的小区，若有67户（面积与人数均≥2/3）参与投票，则只需其中34户（≥参与表决户数的50%）同意，即可依法解聘物业。

       核心要点： 业主大会是小区物业管理事项的最高决策机构。业委会是业主大会决议的执行者。没有业委会，业主依然可以依法行使解聘/选聘物业服务企业的权利。

二、常规路径：借助基层组织的协助（推荐方式）

◎法律依据：
《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：

       因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

◎适用条件与操作要点

关键点	具体规则
适用场景	业委会未成立或委员不足总数的1/2 (例如选举失败、委员集体辞职等情形)。
代行主体	居民委员会 (必须在街道办事处/乡镇人民政府的指导监督下行动)。
职责范围	组织业主大会、执行业主大会决议 (包括解聘物业)、监督新旧物业交接等。
时效限制	仅为过渡措施，至新一届业委会依法产生为止。

◎三步操作流程：

    1、业主发起申请

    由占小区专有部分总面积 20%以上且占总人数20%以上的业主（部分地区可能为5%或7人以上，需提前向所在地住建部门或通过12345咨询确认）实名联名。

    提交材料： 联名业主签字的书面申请（明确请求居委会组织召开临时业主大会表决解聘物业）、联名业主的房号及产权证明复印件（如房产证、购房合同等关键页）。

      提交对象： 街道办事处/乡镇人民政府（同时抄送居民委员会）。

      重要提示： 务必保留申请材料原件或清晰照片、邮政EMS邮寄凭证等证据。

    2、组织业主大会表决

      在街道/乡镇指导和居委会组织下，召开(临时)业主大会就解聘物业事项进行表决。

      表决要求： 必须达到《民法典》第278条规定的“双2/3参与”和“参与表决中双过半同意”。

    3、执行决议与选聘新物业

      通知解聘： 若表决通过，由居委会代行职责，提前60天书面通知原物业企业解除合同。

      公开选聘： 在街道/乡镇监督下，居委会组织业主（或业主代表）通过公开、公平的方式（如招标）选聘新物业服务企业，并完成交接。

      优势： 程序规范，有基层组织参与协调，执行阻力相对较小。

      潜在难点： 此路径依赖街道/居委会的积极履职。若遇配合度不高，流程可能进展缓慢（需注意该条款非强制性规定，执行效果因地区而异）。

三、自主路径：业主依据《民法典》直接行使权利

       适用场景： 当基层协助路径受阻或进展不理想时。
       法律底气： 《民法典》第278条是业主权利的直接、上位法依据，业主大会决议的效力不依赖于行政机关的批准。虽然业委会/居委会（代行）可以召开业主大会解聘/选聘物业服务人，但并没有排除其他形式的依法解聘/选聘物业服务企业。

       核心原则： 整个流程必须依法、公开、透明，做到步步留痕迹，确保程序合法性，有效应对后期相关方的质疑或诉讼。关键环节建议引入公证机构公证，并在当地报纸上进行公示，增强法律效力。（正文中20%为参考数据，根据自身情况而定，目的是增强合法性）

四、确保程序合法：应对争议的关键

      若对业主大会决议效力产生质疑（通常来自物业或其他利益方），业主方应能提供完整的证据链证明程序的合法性（以下只是参考，根据实际情况自行准备）：

可能质疑点	业主方应准备的证据示例
未有效通知业主	公示现场照片（含日期）、业主群公告截图、邮政寄送通知的凭证及公证文书、报纸公告原件
投票人身份不实	投票签到记录（含身份核验信息）、与产权登记信息一致的业主清册、公证的业主身份确认文件
投票或计票过程造假	监票人签字确认的封箱记录、计票现场录像、经公证或第三方存证的原始投票数据、公证处现场监督文件
表决未达法定比例	详细的计票统计表（现场公示版）、公示结果及公示期内无有效异议的记录、公证的最终表决结果

五、两种路径核心对比指标

指标	基层组织协助路径	业主自主决策路径
法律依据	《指导规则》第58条（非强制，依赖执行）	《民法典》第278条（直接、上位法依据）
程序保障	中（依赖行政流程）	高（业主主导，强调存证与第三方监督）
所需时间	相对较长（含行政协调、招标等环节）	进程可自主把控，效率取决于业主组织度
行政依赖	高（需街道/居委会全程参与指导）	低（业主主导，行政部门主要为事后监管）
抗争议性	中（若行政不配合，取证可能困难）	强（业主掌握完整、经公证/存证的证据链）

结语：程序正义是业主权利的坚实保障

       物业服务企业可以质疑决策过程，但无法推翻依法依规、证据确凿的业主共同决定。

重要提示：

       1、本文所述方案均基于现行法律法规框架，提供一种可能的操作路径。实际应用时，务必结合当地具体政策、小区实际情况，并建议咨询专业法律人士。

       2、法律是基础，规范操作是保障，而业主的理性团结与法律意识才是成功的关键。

       3、程序合法性的核心在于：依法操作、公开透明、步步留痕、公证保障。

    这些原则不仅确保决策有效性，也是应对后期争议的最有力武器。