【注】2025 年 9 月 19 日•内容由 AI 生成，不能完全保障真实
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正文《北京房价领跌全国：当前房市的缩影还是特殊现象？
核心观点摘要
2025 年 8 月，北京二手房价格指数环比下跌 1.2%，在 70 城房价指数中跌幅居首，引发市场对其是否映射全国房地产趋势的广泛讨论。本报告结合最新官方数据与市场动态，提炼核心结论如下：
- 兼具共性：北京领跌是全国房市的重要缩影：其下跌态势反映了全国房地产市场面临的共性问题 —— 供需关系失衡、政策调控深化、市场信心不足。8 月 70 城数据显示，各线城市房价环比普遍下行，二手房市场已连续 28 个月调整，北京领跌正是这一趋势的集中体现。
- 结构分化：区域差异成核心特征：北京内部房价分化显著，核心区抗跌性突出（如东城区环比跌幅仅 0.24%），郊区跌幅明显（房山区达 3.54%）。这种 “核心稳、郊区弱” 的分化格局，在上海、广州等全国多座城市均有体现，是当前房地产市场的共性特征。
- 特性凸显：教育政策调整成关键变量：2025 年北京全面落地多校划片政策，彻底打破学区房与优质教育资源的绑定关系，部分区域房价跌幅超 30%。这一政策对北京房价的冲击力度远超其他城市，成为其领跌的独特因素。
- 整体向好：全国市场显现 “止跌回稳” 信号：尽管北京领跌，但全国层面房价同比降幅收窄、新房销售数据改善、库存压力缓解，房地产市场仍在向 “止跌回稳” 方向迈进，并非全面下行。
- 一、北京房价领跌的具体表现与数据
1.1 北京二手房价格领跌全国
2025 年 9 月 15 日，国家统计局发布 8 月 70 城房价数据：北京二手房价格环比下跌 1.2%、同比下跌 3.1%，环比跌幅在 70 城中排名第一，成为当月全国房地产市场的 “领跌者”。
从横向对比看，北京二手房环比跌幅显著高于其他一线城市 —— 上海（1.0%）、广州（0.9%）、深圳（0.8%）；同比方面，北京 3.1% 的跌幅虽小于广州（6.2%），但环比跌幅扩大的趋势需重点关注。 1.2 北京房地产市场的区域分化
北京房价下跌并非 “整体同步”，而是呈现显著的区域分化特征：核心区房价抗跌性强，郊区跌幅较大。2025 年 8 月数据显示：
- 西城区二手房均价约 13.08 万元 /㎡，环比仅下跌 0.24%；
- 东城区均价约 9.37 万元 /㎡，环比跌幅同样较小；
- 海淀区均价约 12.22 万元 /㎡，环比跌幅 2.94%；
- 郊区中，昌平区环比跌幅超 2.75%，房山区长阳板块成交价 2.64 万元 /㎡，环比降 5.7%、同比降 16.4%，跌幅最为突出。
这种分化表明，北京房地产市场已进入 “结构性调整” 阶段，核心区因地段、配套优势，成为房价 “稳定器”，而郊区因供应过剩、需求不足，面临更大下行压力 —— 这一特征在全国多座城市均有体现。
1.3 北京房价：从 “领涨” 到 “领跌” 的转折
值得关注的是，北京房价走势在短短半年内发生显著转折：2024 年底至 2025 年初，北京曾是全国房价 “领涨者”；但进入 2025 年二季度后，走势急转直下：
- 4 月，北京二手房价定基指数（以 2022 年 4 月为基准）降至 85.16，环比下跌 0.49%、同比下跌 7.63%，开启 “三连跌”；
- 5 月，北京新房价格同比下跌 4.3%，二手房挂牌均价 4.30 万元 /㎡，环比跌 0.84%、同比暴跌 12.83%；
这一转折不仅反映北京房地产市场的快速调整，更折射出全国房地产周期的变化 —— 作为全国房市 “风向标”，北京的走势对市场预期具有重要影响。
二、北京房价领跌的原因分析
2.1 供需关系：从 “平衡” 到 “过剩” 的转变
供需失衡是北京房价下跌的核心原因之一：
- 需求端：购买力承压：近年经济增速放缓，居民收入增长乏力，叠加部分企业裁员、降薪，购房需求被抑制；
- 供给端：库存高企：北京二手房存量持续增加，截至 2025 年 5 月，挂牌量已达 16.1 万套，创历史新高；五环外新房库存去化周期延长至 18 个月，开发商 “以价换量” 成常态。
从全国层面看，截至 2025 年 8 月，全国商品房待售面积突破 7.4 亿平方米，同比增 14.5%；北京、上海二手房挂牌量均超 15 万套，“供过于求” 的格局已形成。
具体到区域，五环外部分板块二手房 “挂牌激增、成交低迷”—— 如房山区某小区，3 个月内挂牌量从 20 套增至 58 套，但月成交量仅 3-5 套，供需失衡进一步拉低房价。
2.2 政策调控：从 “抑制” 到 “调整” 的过渡
政策对北京二手房市场的影响深远：
- 常规调控：抑制投机：限购、限贷、限售政策的严格执行，有效打击了投机炒房，部分投资客选择 “抛售离场”，进一步增加市场供应；
- 新政效果：短期不及预期：2025 年 8 月 8 日，北京出台 “放松五环外限购、加大公积金支持” 等新政，但从 8 月数据看，政策效果尚未显现 —— 购房者观望情绪加重，反而加剧市场不确定性；
- 特殊政策：教育政策冲击学区房：2025 年北京全面推行多校划片政策，规定 “一个居住区对应 2-5 所学校，入学需电脑随机派位”，彻底打破学区房与优质教育的绑定：
- 6 月，北京学区房价格环比下跌 17.3%，创近五年最大跌幅；
- 房山区、大兴区部分学区房，较 2021 年高点下跌 30%-50%，个别项目跌幅超 50%。
相比之下，上海、广州虽也推行多校划片，但力度较弱 —— 上海 “一区一策”，浦东某板块学区溢价从 65% 降至 22%；广州 “名校 + 普校” 组合划片，学位房溢价从 40% 压缩至 15%，均未达到北京的冲击强度。
2.3 市场情绪：“买涨不买跌” 的观望氛围
“买涨不买跌” 的心理，进一步放大了北京房价的下跌态势：
- 当前市场弥漫悲观情绪，购房者普遍选择 “持币观望”，期待房价进一步下跌；
- 卖家为促成交易，不得不主动降价 ——2025 年 8 月，北京二手房住宅网签 1.33 万套，环比涨 4.28%，但成交均价同比下跌 5.1%，“以价换量” 特征明显；
- 新政后市场反应平淡：中指研究院数据显示，8 月 9 日 - 9 月 3 日，北京新房日均成交 1.28 万平方米，较 7 月增 9% 但同比降 21%；二手房日均成交 441 套，较 7 月增 7% 但同比降 5%，市场信心尚未恢复。
2.4 全国市场：整体调整的 “局部体现”
北京领跌并非孤立现象，而是全国房地产市场整体调整的一部分：
- 8 月，70 城各线城市商品住宅价格环比均降：一线城市新房环比降 0.1%、二手房降 1.0%；二线城市新房降 0.3%、二手房降 0.6%；三线城市新房降 0.4%、二手房降 0.5%；
- 二手房市场中，70 城仅长春环比微涨 0.1%，其余 69 城均下跌，“普跌” 格局明显。
作为全国房市 “风向标”，北京的领跌态势，更凸显了当前房地产市场调整的普遍性。
三、北京房价领跌与全国其他城市的比较
3.1 一线城市：分化中调整
四座一线城市房价走势虽均呈下行，但分化明显：
- 二手房：北京领跌：8 月环比跌幅北京（1.2%）> 上海（1.0%）> 广州（0.9%）> 深圳（0.8%）；同比跌幅广州（6.2%）> 北京（3.1%）> 上海（2.6%）> 深圳（1.9%）；
- 新房：上海独涨：上海新房环比涨 0.4%、同比涨 5.9%，是唯一上涨的一线城市，其余三城均降（北京 - 0.4%、广州 - 0.2%、深圳 - 0.4%）。
上海新房的强势，源于 “核心区优质改善房源集中入市 + 外环外限购放松”——8 月上海入市 23 个新房项目，其中 “10 万元 +” 高端盘 7 个，交易活跃；同策研究院数据显示，上海高端住宅去化率达 65%，显著高于普通住宅。
这表明，即使在一线城市，房价走势也受 “供应结构、政策精准度” 影响，并非完全同步。
3.2 二线城市：“新房稳、二手弱” 的分化
二线城市房价表现更复杂，呈现 “新房相对稳定、二手房持续调整” 的特征：
- 整体数据：8 月二线城市新房环比降 0.3%（降幅较 7 月收窄 0.1 个百分点）、同比降 2.4%（收窄 0.4 个百分点）；二手房环比降 0.6%、同比降 5.2%；
- 典型城市：杭州：新房环比涨 0.4%、同比涨 2.6%，二手房环比降 0.1%、同比降 2.1%—— 新房因 “品质优势” 对二手房形成竞争，导致二手房挂牌量攀升（8 月杭州二手房挂牌量同比增 12%）；
- 典型城市：成都：新房均价 1.82 万元 /㎡，环比降 4.3%、同比涨 0.6%，区域分化显著：
- 核心区锦江区新房均价突破 5.58 万元 /㎡，环比涨 19.8%；
- 远郊崇州市新房均价 0.97 万元 /㎡，环比降 6.2%。
二线城市的分化表明，“核心区抗跌、远郊承压” 是普遍规律，且新房市场受政策支持（如人才购房补贴）影响，表现优于二手房。
3.3 特殊因素：北京教育政策的独特冲击
对比全国城市，北京房价领跌的最大特殊性在于 “教育政策对学区房的深度冲击”：
- 北京：多校划片全面落地，学区房价格大幅下跌 —— 海淀区某知名学区房小区，2025 年 6 月成交价 12.5 万元 /㎡，较 2024 年高点（18 万元 /㎡）降 30.6%；同一小区内，学区房与非学区房的单价差距从 5 万元缩小至 1.5 万元；
- 上海：“一区一策” 推行多校划片，冲击相对温和 —— 浦东梅园三街坊，学区溢价从 65% 降至 22%，未出现 “断崖式下跌”；
- 广州：试点 “名校 + 普校” 组合划片，学位房溢价从 40% 压缩至 15%，影响范围有限。
这种差异表明，北京教育政策的 “力度、覆盖面” 远超其他城市，是其领跌的独特变量，不能简单等同于全国其他城市的调整逻辑。
3.4 共性特征：全国普遍的区域分化
无论北京还是其他城市，“区域分化” 都是当前房地产市场的共同特征：
- 上海：徐汇康健板块学区房单价从 13 万元跌至 9 万元，而静安区南京西路 “老破小” 溢价归零；
- 广州：天河区学位房溢价从 40% 压缩至 15%，远郊从化区二手房同比降 8.3%；
- 成都：锦江区新房均价 5.58 万元 /㎡，远郊崇州仅 0.97 万元 /㎡，价差达 4.61 万元 /㎡。
这一特征表明，房地产市场已从 “普涨普跌” 进入 “结构性行情”，核心区因 “地段、配套、资源” 稀缺性，成为房价 “安全垫”，而郊区因 “供应过剩、需求不足”，面临更大调整压力。
四、北京房价领跌是否代表全国房市趋势
4.1 共性视角：北京领跌是全国趋势的缩影
从共性看，北京领跌在一定程度上代表了全国房市的趋势：
- 问题共性：北京面临的 “供需失衡、政策调控、信心不足”，也是全国其他城市的共同挑战 —— 如全国二手房市场连续 28 个月下行，70 城 69 城二手房下跌，说明调整是普遍现象；
- 风向标意义：北京作为全国房市 “晴雨表”，其走势具有引领性 ——2024 年底至 2025 年初北京领涨时，全国多城房价跟随回暖；如今北京领跌，也反映出全国房市调整的深化；
- 政策先行性：北京作为首都，政策调整往往具有 “先行先试” 特征 —— 如多校划片政策未来可能在全国更多城市推广，其对房价的影响逻辑具有参考意义。
因此，北京领跌并非偶然，而是全国房市调整的 “集中体现”。
4.2 特性视角：北京领跌的独特性不可复制
尽管具有共性，但北京领跌的特殊性也不容忽视，不能完全等同于全国趋势：
- 政策特殊性：教育政策对学区房的冲击，北京力度最大、范围最广，其他城市难以复制 —— 如上海、广州的多校划片未形成 “全面冲击”，部分城市甚至尚未推行；
- 市场敏感度：北京房市受关注度远高于其他城市，房价波动易被 “放大解读”—— 如北京 1.2% 的环比跌幅，引发的市场讨论度，远超其他城市同等跌幅；
- 资源独特性：北京作为政治中心，聚集了全国最优的教育、医疗资源，其房价逻辑（如学区房溢价）与其他城市不同 —— 如深圳因 “教育资源相对分散”，学区房受政策冲击远小于北京。
因此，北京领跌是 “共性问题 + 独特因素” 的叠加结果，不能简单视为全国房市的 “全面缩影”。
4.3 全国趋势：“止跌回稳” 仍是主方向
尽管北京领跌，但从全国层面看，房地产市场仍在向 “止跌回稳” 迈进，国家统计局新闻发言人付凌晖在 9 月 15 日明确表示：“前 8 个月，房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效显现，仍朝着止跌回稳方向发展。”
具体支撑信号包括：
- 跌幅收窄：8 月一线城市新房同比跌幅（-0.9%）较 7 月收窄 0.2 个百分点，二线城市新房同比跌幅（-2.4%）收窄 0.4 个百分点，三线城市收窄 0.5 个百分点；
- 销售改善：1-8 月全国新建商品房销售面积 5.73 亿平方米，同比降 4.7%（较去年同期收窄 13.3 个百分点）；销售额 5.50 万亿元，降 7.3%（收窄 16.3 个百分点）；
- 库存下降：8 月末商品房待售面积较 7 月减少 317 万平方米，连续 6 个月下降，去库存成效显著；
- 政策见效：多地优化限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度，部分城市（如苏州、武汉）二手房成交环比增 10%-1
- ......
来源：《北京房价领跌分析-豆包》
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发表于 2025-9-19 16:38
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