关于《九洲第一生活区物业服务合同征集意见稿》存在问题的投诉

不懂就想问

尊敬的绵阳市住房和城乡建设部门及相关街道办：

   

        2025年10月21日，九洲第一生活区第一届物业管理委员会发布了续聘物业服务企业方案的公示及《九洲第一生活区物业服务合同征集意见稿》（以下简称“意见稿”）。经业主及租住公产房职工仔细研读，并对照《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》及住建部门物业服务合同范本等相关规定，发现该意见稿存在诸多不规范之处，部分条款涉嫌侵犯业主及租住职工的合法权益。现将具体问题报告如下，恳请贵部门予以纠正并指导修改。

        一、合同基础要素缺失，格式严重不规范

       根据住建部门发布的物业服务合同范本，规范的物业服务合同需明确载明甲乙双方基本信息、物业基本情况等核心要素，这是合同成立的基础前提。但该意见稿存在以下关键缺失：

        1.甲乙双方主体信息空白：未明确甲方（物业管理委员会及全体业主）的法定代表人、联系方式、权责范围，亦未标注乙方（物业服务企业）的统一社会信用代码、注册地址、资质等级等核心信息，导致合同主体身份不明，后续若发生纠纷将面临追责无据的风险。

        2.物业基本情况未明确：未详细列明小区物业的建筑面积、四至范围、公共设施设备台账等基础信息，与《绵阳市住宅区物业服务合同》范本中对物业基本情况的明确要求存在显著差距。

       二、公共收益分配与使用机制违法违规，涉嫌损害业主权益

      公共收益属于小区全体业主共有，其分配与使用应严格遵循法律法规规定并保障业主知情权与控制权，但意见稿相关条款存在严重问题：

        1.收益分配比例失衡且无合法依据：意见稿约定乙方获取80%公共收益，该比例远超行业常规，且未提供任何测算依据或法律支撑。根据《四川省物业管理条例》相关规定，公共收益在扣除合理成本后应主要归业主所有，乙方仅可收取约定的服务成本或管理费用，80%的分成比例明显违背“业主共有”原则。

       2.维修费用承担规则显失公平：意见稿要求共有设备设施维修费用优先从业主仅占20%的公共收益中支出，不足部分再从房屋专项维修基金支取，实质将维修责任完全转嫁给业主。按照规定，物业服务企业应承担日常维护保养责任及相应费用，仅重大维修可按程序使用维修基金，该条款涉嫌通过不合理约定掏空公共收益与维修基金。

      3.公示与监督机制缺位：未明确公共收益的具体公示方式（如公示渠道、频率）、内容（如收支明细、成本构成），也未建立业主监督机制（如业主核查权限、异议处理流程），违反了《绵阳市物业管理条例》中关于公共收益“定期公示、接受监督”的强制性要求。

      4.公共场地产权归属模糊：未界定小区公共停车位、绿地等公共场地的产权归属，而产权性质直接决定收益分配的合法性。对于购房业主所有的公共场地产生的收益，让渡80%给乙方缺乏任何法理依据。

       三、物业服务收费规则混乱，存在区别对待与逻辑矛盾

      收费标准的制定应遵循公平、公开原则，且符合物价部门相关规定，但意见稿存在明显不合理之处：

        1.公产房与私产房收费区别对待无依据：意见稿规定公有产权房屋按0.40元/㎡收费，有产权房屋按0.35元/㎡收费，形成同类服务不同价格的歧视性条款。无论是租住公产房的职工还是自有产权业主，均享受同等物业服务，该差异化定价未提供物价部门的核准文件或成本测算依据，涉嫌违反公平交易原则。

       2.停车费计费规则逻辑混乱：一方面约定第一辆车年费450元（折合每月37.5元），另一方面又规定预交6-12个月按每月60元收费，预交费用反而高于正常月费标准，既不符合商业逻辑，也未向业主说明定价差异的理由，极易引发收费纠纷。

       四、违规设定装修保证金条款，违反政策规定

  意见稿中关于收取装修保证金的条款，与现行政策要求存在冲突。尽管部分地区允许收取装修保证金但限定金额及退还条件，但绵阳市已明确要求不得违规收取各类保证金。该条款无视地方政策规定，属于“知法犯法”的不合理收费约定，加重了业主的装修负担。

      五、表决与公示程序不规范，剥夺业主知情权

      物业管理委员会作为业主自治组织，其决策应保障业主的知情权与参与权，但意见稿公示及表决过程存在明显瑕疵：

       1.表决方案未全面公示：未将续聘物业服务企业的完整表决方案（如表决方式、投票期限、计票规则）发布至业主微信群等便捷渠道，仅通过线下有限公示，导致多数业主无法及时了解核心信息，违背了“公开透明”的自治原则。

      2.公产房租住职工权益被忽视：小区内租住公产房的职工作为物业实际使用人，承担物业服务费用却未被纳入意见征求范围，其合法权益未得到应有尊重，与《四川省物业管理条例》中“保障物业使用人合法权益”的规定不符。

      六、其他缺失与不规范事项

       1.服务质量标准空白：未明确乙方在公共秩序维护（如24小时值班制度）、清洁卫生（如消杀频率）、设施维护（如故障修复时限）等方面的具体服务标准及考核办法，导致后续服务质量无法量化评估，业主难以有效监督。

      2.违约责任条款不明确：未约定甲乙双方违约后的具体责任承担方式（如违约金标准、整改时限），与规范合同范本中“明确违约责任”的要求不符，不利于纠纷的快速解决。

       3.合同期限与交接条款缺失：未载明物业服务期限、期满续约流程及合同终止后的资料移交（如物业档案、账目清单）等关键内容，存在服务衔接断裂的风险。

     七、诉求与建议

     鉴于上述问题，为保障业主及公产房租住职工的合法权益，特向贵部门提出以下诉求：

      1.责令九洲第一生活区物业管理委员会立即暂停意见稿的征求程序，在贵部门指导下进行全面整改；

      2.要求参照《绵阳市住宅区物业服务合同》范本，补充完善合同主体信息、服务标准、违约责任等核心条款；

      3.重新制定公共收益分配方案，严格依据法律法规确定合理分成比例，建立明确的公示与监督机制；

      4.取消装修保证金条款及差异化物业费标准，修正停车费计费逻辑，确保收费规则合法合规；

      5.督促物业管理委员会将完整表决方案通过业主微信群等多渠道公示，并保障公产房租住职工的意见表达权；

       6.对该意见稿的表决程序进行监督检查，确保其符合公平公正原则。

     恳请贵部门高度重视上述问题，及时介入指导整改，切实维护小区业主及租住职工的合法权益。

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