霸占小区资产，损害业主合法利益，何时休？
西昌航天杨周
西昌市芳华学校通过霸占小区资产，把持小区管理权，从而，在十多年间，持续损害业主合法利益，业主对此怨声载道，在反复抗争无果的情况下，不得不通过网络进行举报。
2010年10月，西昌市芳华学校以修建教师住宅楼名义向政府申请了建设用地，建设项目获批后，学校立马向非学校教职工高价销售房产（预售方式，甚至通过房产中介方式销售），并通过转让教师名额方式收取数万元不等的利益（不出具任何财务凭证），目前，小区共计136户住户，但仅有4户住户属于学校教职工。
2021年，凉山州推动经济适用房历史遗留问题解决，广大业主在足额补缴土地出让金后，该小区转变为商品房小区，获得不动产产权证。
由于西昌市姜坡路芳华苑小区从实际建成到2025年12月期间，一直未能建立业主委员会，学校由此长期霸占小区公用设施和公共区域，把持小区管理权，持续损害业主合法利益，包括但不限于以下几项：
1.学校以不存在任何收费依据和合理性的方式，单独要求所有小区业主以700元/户标准交纳宽带网络安装费用。
2.以水表开户名义向广大业主收取3000元/户的开卡费，学校一直拒绝提供此项收费的法理依据和具体收费明细，无法证明这一收费行为的合法性和合理性。
3.以统一安装太阳能和收取太阳能维修基金为理由，收取3000元/户的太阳能维修基金，但学校拒绝使用太阳能维修基金为广大业主提供太阳能维护服务。学校也从未就太阳能维修基金的收取、使用、太阳能采购单价、余额等基本情况进行过公示。
4.在办理不动产登记过程中，学校拒绝承认原房屋购置合同的有效性，以拒不交付不动产登记证为要挟，要求业主缴纳数万元不等的所谓房屋补差款，严重违反合同诚信原则。
5.学校在收取物业费之后，拒绝将生活垃圾清运费和污水沉降井清淤费纳入物业费应当开支项。一楼、二楼住户不得不自掏腰包进行污泥清淤。在物业费之外再收取12元/户/月的生活垃圾清运费，而西昌市环卫处实际收取的标准为7元/户/月。
6.以学校名义在西昌电力公司开户（将小区房屋建设备案中关于电力设施建设、投入全部纳入学校名下，非法将变压器等资产的产权转移至学校），要求广大业主只能向学校购电，但实际购电成本，单价为0.65元/千瓦时（不分时段，统一按0.65元/千瓦时收费）。
7.居民小区地下停车场属于房屋建设的配套防空设施，人防工程产权归国家，但平时使用权、收益权归全体业主共有（参考《中华人民共和国人民防空法》第五条），学校长期霸占地下停车场，并将部分停车车位向业主出售，现还有40多个车位未出售。以200元/月/车标准向业主出租车位。根据《中华人民共和国民法典》，通过出售、出租车位获得的收益，扣除合理管理成本后，应全额归业主共有。地下车库若未约定归属，则需根据是否计入公摊面积判定（已计入则归业主共有）。对此，学校坚称地下停车场属于学校资产，拒绝就此进行任何形式的协商。
8.无视小区建设规划红线及不动产证宗地图红线，通过不断的违建持续侵占小区公用面积（违建设施均单方用于学校经营活动），严重地损害了小区业主的公共利益。如根据高层建筑消防安全规范，小区地面需要确保有足够消防车辆通行的消防通道、有确保消防云梯展开的物理空间。而目前，学校违建物已对消防安全构成实质性危害。
9.在电梯维护中履职不到位，导致小区目前4台电梯存在不同程度的设备故障和安全隐患，急需对4台电梯进行全面、系统化的维修作业。业委会要求学校在电梯移交前，对小区电梯做小规模维修，以确保电梯不丧失安全运行的基本功能，但被学校拒绝。
10.根据物业法相关规定，利用小区公共设施、公共区域进行经营性活动，所产生的经营利润归属全体业主所有。学校从未就小区已有充电桩、物流柜获得的经营利润分成明细向广大业主报告，更没有将收益用于小区。
2025年12月，根据国家居民小区管理政策法规以及推动居民小区实现自治的政策性要求，芳华苑小区在街道办、社区的监督和支持下，程序合法地选举产生了业主委员会。业委会成立之后，经业主大会表决通过了小区实行自治管理的决议。
前期，芳华学校法人陶校长明确声称拒绝移交小区管理权。后期，学校完全罔顾业委会主动协商解决移交事宜的良好意愿，不断挑战法律，制造种种纠纷，致使小区管理权无法实际移交。
房产开发单位建设居民小区，小区的电梯、绿化区、物业用房、保安用房，变压器、地下车库等均属于房屋建设的配套设施，其建设成本均已列入房屋建设总成本，并通过房屋销售单价的方式转移给广大业主，广大业主由此取得自有面积的产权以及公用设施、公共区域的所有权、收益权、处置权。而学校利用广大业主的法律知识不足和维权意识薄弱，无中生有地长期霸占公用设施、公共区域的所有权、收益权、处置权，并借霸占行为获取非法利益。
这一行为如同我们在商场中买了一瓶矿泉水，刚想喝一口，商家却上前阻拦，“水是你的，但装水的矿泉水瓶属于商场，要喝水得交矿泉水瓶使用费，每喝一口，使用费0.2元”，水喝完之后，商家又拦住说“你没有矿泉水瓶的权处置，如何处置属于商家的权利”。
学校拒绝移交公用设施、公共区域，态度嚣张，其根源就在于学校将属于全体业主所有的公用设施、公共区域视为个人私产，视为可以为所欲为的独立王国和法外之地，在长达十多年的物管过程中，学校一切以经济利益为出发点，对广大业主实施了毫无底线的掠夺，通过种种手段获取了不计其数的非法利益，严重损害了广大业主的合法利益，导致广大业主与学校之间产生强烈对立情绪。
2026年1月12日，本人到西昌市房地产事务中心查询得知：学校未在西昌市房地产事务中心备案物业管理企业资质，不具有从事物业管理的合法性，其收费行为未经相关政府部门审核备案。同日，到西昌市住建局查询得知：芳华苑小区规划、建设、建管等相关备案材料未移交住建局进行存档备案。
针对暴露出来的问题，广大业主表达出强烈的愤慨，纷纷要求学校停止不法行为。为确保每一位业主的合法利益能够得到切实维护，广大业主积极主动地向政府机构和职能部门汇报，力求通过行政管理方式解决现今问题，但问题一直无法得到妥善解决。
目前，全国范围内物业纠纷的案件呈现多发态势，这并非是法律无明文规定，而是目前物业管理方面普遍性地存在着有法不依问题，其原因大概是：在巨大利益驱使下，依靠着某些势力，有人铤而走险违规违纪。其二，在关于物业管理和纠纷处置方面，政府相关部门存在职权重叠或权责不清，面对物业纠纷时，往往是事不关己，高高挂起，但他们却忘了物业是关系民生的大事。其三，广大业主维权意识和法律意识普遍性不强，且实际中依法维权手段欠缺，合理诉求难以得到回应，违法行为得不到有力纠正。
本人作为西昌市姜坡路芳华苑小区的一名业主，不得不寄希望于网络，强烈期望政府机构和职能部门能够及时介入解决此事，确保法治精神能够彰显，确保执政为民理念能够体现，确保和谐社会能够实现。
实名举报人：杨 周
手机：13908152393
2026年1月13日
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
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发表于 2026-1-14 12:08
