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关于构建刚性的“交付保障”与“质量担保”机制，从根本上化解“保交楼”项目风险与民忧的建议 当前，“保交楼”工作作为稳定社会民生、防范系统性金融风险的核心举措，已取得阶段性成效。然而，部分项目在交付过程中暴露出的质量减配、配套缺失、消防隐患等突出问题，以及由此引发的群众“停贷”、“拒收”维权困境，深刻揭示了当前风险化解模式仍存在“硬着陆”的隐患。这不仅严重损害了购房群众的切身利益，也侵蚀了市场与政府的公信力。问题的根源在于“保基本交付”的目标与“保合同质量”的承诺之间出现了断裂，更深层次则关联到长期存在的预售资金监管漏洞与行业治理短板。 为此，我们建议，必须推动“保交楼”工作从“应急式”的交付冲刺，转向构建一套法治化、精细化、全周期的风险化解与民生保障长效机制。核心思路是：以刚性的“最低交付标准”保障群众基本居住权，以彻底的“资金闭环监管”杜绝金融风险再生，以强化的“多元协同治理”重塑行业监管秩序。具体建议如下： 一、 设立“最低交付标准”清单，将民生底线转化为刚性法律约束 建议由住房城乡建设部牵头，联合自然资源、消防等部门，紧急制定并全国统一推行《保交楼项目住宅交付最低质量标准》。该标准必须超越简单的结构封顶，应明确将 “市政管网（水、电、燃气、排水）永久性接入并通畅”、“消防工程全面完成并通过主管部门专业验收”、“小区内道路、照明等基本配套设施完工”、“电梯等关键安全设备验收合格” 等，作为项目交付的强制性前提条件。将此标准作为商品房买卖合同交付条件的法定组成部分，并向社会公示。对于不符合标准的项目，地方政府不得为其办理竣工验收备案，银行不得将其视为“已完成交付”而要求业主停止合法抗辩。此举旨在将“保障基本居住功能”这一民生底线，从软性要求转化为不容妥协的法律与行政红线。 二、 构建“全链条、穿透式”资金监管闭环，彻底封堵金融漏洞 当前“保交楼”专项借款与房企自筹资金混合使用的模式下，资金被挪用的风险依然存在。必须对“保交楼”项目资金实行最严格的“钢铁闭环”监管： 1. 专用账户，物理隔离：所有用于“保交楼”的建设资金（包括专项借款、销售回款、资产处置收益等），必须全额进入由地方政府专班、主要债权银行、第三方审计共同监管的唯一共管账户，与其他公司资产完全隔离。 2. 进度挂钩，直接支付：共管账户资金的拨付，必须与第三方工程评估机构确认的工程量进度严格、直接挂钩。款项应尽可能绕过开发商，直接支付给施工方、材料供应商等最终债权人，确保“钱随工程走”，杜绝中间截留。 3. 强化问责，严惩违规：对于任何挪用、抽逃“保交楼”专项资金的开发商及相关责任人，除追究经济责任外，应依法依规采取顶格处罚、列入行业黑名单、追究刑事责任等联合惩戒措施，形成强大震慑。 三、 创新“府院联动”与“业主参与”协同治理机制，破解监管与维权困境 面对复杂项目，单一的行政手段已力有不逮，需构建多方共治的治理框架： 1. 强化“府院联动”实质化运作：推动地方政府风险处置专班与人民法院建立常态化协作。法院应依法积极运用 “预重整”、“共益债”引进等司法工具，快速盘活项目资产；同时，对专班确认的、符合“最低交付标准”的共管资金划拨，应给予及时的司法保护，避免因个别债务纠纷导致项目再次“失血”停工。 2. 赋予业主实质性监督权：强制要求各“保交楼”项目成立 “业主监督代表小组” ，其代表有权定期查阅共管账户的资金流水（脱敏后）、工程进度报告，并参与关键施工节点的质量巡查。建立开发商与业主的定期沟通例会制度，并将沟通纪要公示，保障业主知情权与监督权，将矛盾化解于过程之中。 3. 开辟分类处置的司法救济通道：对于已交付但存在严重质量缺陷的房屋，法院应畅通诉讼渠道，支持业主依法索赔；对于因项目彻底烂尾、无法达到“最低交付标准”而合理“停贷”的购房者，在司法审理中应充分考虑其合同目的无法实现的现实，引导金融机构通过市场化方式重组债权，避免将全部风险转嫁给无辜群众。 四、 推动中长期制度性改革，迈向“现房销售”的平稳过渡 “保交楼”的阵痛必须转化为根治预售制度弊病的改革动力。建议： 1. 全面升级商品房预售资金监管：借鉴国际经验，将预售资金监管由商业银行主导，逐步过渡至由独立的第三方机构（如公证或信托） 进行全额、全程托管，从根本上切断房企违规挪用预售款的路径。 2. 试点并逐步扩大“现房销售”范围：在新出让的土地条件中，分区域、分步骤地增加“现房销售”条款，最终推动商品房销售模式从“期房”向“现房”平稳过渡，这是杜绝“烂尾楼”问题的终极制度保障。 综上所述，只有通过设立刚性的质量底线、打造钢铁般的资金闭环、构建共治共享的治理格局，并坚定推动长效机制改革，才能将“保交楼”的“保民生”初心落到实处，真正化解当前风险，重建市场信心，实现房地产行业的软着陆与可持续发展。
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楼主: 麻辣社区
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发表于 2026-2-3 17:03
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