按揭贷款购房与掀起“断供潮”刍议

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题记

继续回过头来审视七年多以前，笔者发表过的一些文章所讨论过的话题，仍然发现其内容与近年来所发生的一些社会现实问题，早就存在着相当明显的激烈争议。

例如，2018年11月17日，笔者发表在多个网络自媒体台上的《炒房“首付贷”死灰复燃恶果很多》一文，现在重读它，或可在通过现实与过往的两相对比之后，就会发现一些足以令人不得不深刻反思的问题。

炒房“首付贷”死灰复燃恶果很多

作者：李树身狼头长啸

连日来，继党媒13日发表《多地清理“首付贷” 严禁变相突破房贷政策》一文之后，多位网友发来短信问笔者有关楼市走向。我不是专家，对这个话题穷于应对，但又不得辜负网友的信任，只好将自己的一孔之见撂在这里，权当班门弄斧、江头卖水，贻笑大方罢了。

党媒该文的开篇道：“前一段楼市火爆，不少购房者的资金需求大幅上升，使得‘首付贷’、’众筹炒房’等违规业务‘死灰复燃’。日前，深圳等地相关部门发文，限期清理整顿‘首付贷’等违规互联网房地产金融业务。在严禁变相突破住房政策的同时，也对个别房企融资的‘旁门左道’进行围堵。”

显然，该文用“楼市变相炒房的‘首付贷’又死灰复燃”这样强硬的语气，代表着官方对执行楼市房价调控政策的决心。从分项数据看，东部地区与东北地区同比销售面积下降。楼市单月成交连续2个月同比下调。在楼市前景不妙背景之下，房地产开发商正在全力融资以求度过寒冬；同时，他们在销售市场中也小动作不断。

笔者从《中国新闻社》旗下网站18日的报道中获知，随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者的大型房企。

比如该文举例称，家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产，据其反映，房产中介称，虽然二套房最低的首付比例为 60% ，但是他们可以做到首付分期，即客户可先付30%的首付，剩余的30%首付则可分为两年4次还清。

笔者还从公开的资料中发现 ，在楼市调控政策作用下，一些大中型房地产开发商依然在拿地 ，无疑这也定将会推动房地产开发商的融资需求。其理由是“一个硬币有它两个不同的面”，即随着融资难度的明显加大，房地产开发商融资成本也将随之而居高不下。

正因如此，整体楼市虽依然处于高位但多项数据涨幅也会放缓，继而或将出现逐渐“冷却”的趋势。笔者这一看法的主要依据，来自2018年中国国家统计局公布的1月至10月房地产数据。

另有研究报告也显示，中国房屋空置率高达22%。楼市变相炒房的“首付贷”又死灰复燃，成了楼市房价调控政策难解的结。然而，老百姓在房地产市场中却承担着巨大的无限责任，才是更大的风险更难解的结——即使弃房断供，债务仍然要偿还。

如此，问题就大了！因为虽说“首付贷”、“首付分期”降低了资金不足的购房者可以首付买房，但购房的杠杆却被放大了，而一旦“首付贷”规模扩大，则容易对市场产生助推作用。也许很多人还记得在楼市最为火爆的2016年，“首付贷”已被业内人士普遍视为是房地产市场波动的推波助澜者。

显而易见，“首付贷”造成的严重恶果，不仅会增加了购房者的还贷压力，也可能导致金融系统的紊乱；同时，它也将突破住房政策的限制，容易给炒房客带来一定机会而进一步增加市场风险，因此更大的风险还潜藏在目前全国的空屋率高达22%之中（其中有超过5,000万间无人居住）。

显然，世界上没有任何一个国家会拥有如此之高的空屋率 ！如果房地产泡沫出现裂痕，那么被抛售的房屋必将像洪水般地冲击全国经济 。而且，假如房地产泡沫开始破裂，这些空置房屋又将被火速抛售，那么必定会引发房价下跌并影响经济的稳定增长。

另有网友问：“如果美国和中国的房地产市场同样发生断供潮，其结果是否也会一样呢？”

笔者饶有兴趣地搜集了一些资讯，替代回答如下。

首先，中国的房地产市场按揭贷款制度与美国根本就不相同，即美国的住房按揭贷款制度，是个人的住房按揭贷款的“有限责任‘’。于是以下两个方面便能得到保障：

一是，美国的住房按揭贷款合同都有约定，如果居民购买的住房由于房价下跌而成为了负资产（即当时的住房价值不够偿还住房按揭贷款金额）时，美国的居民一般都会把手中持有的住房交给所在贷款银行；

二是，一旦把自己购买的住房还给了银行，那么也正是从这个时候开始，居民所借银行的按揭贷款责任也就结束了；如果个人宣布破产，其已有的债务也将终止。

但对于中国居民来说，中国银行的个人按揭贷款是“无限责任”而不是“有限责任”。也就是说，如果购买住房的中国居民是通过住房按揭贷款购买的，那么中国居民的这种贷款的债务责任就是”无限“”的。因为中国不仅没有个人破产法，也没有对住房按揭贷款约定为有限债务责任。

所以在这种情况下，如果个人通过按揭贷款购买的住房成了负资产，那么购买者就无能力再偿还购买住房的按揭贷款，从而使住房按揭者违约。在这种情况下所在贷款银行就可能会将抵押的住房收到自己手上，并把该住房拍卖偿贷。

如果法拍的收入足以抵销所剩下没有偿还的按揭贷款，那么在银行与按揭贷款者结算后，多退少补，购买住房按揭贷款的债务问题也就结束了。但如果拍卖住房的款项不足以偿还所剩下的住房按揭贷款时，剩余的金额则由购买住房者继续偿还，一直到还清为止。

显而易见，如果按揭贷款的中国居民购房者因无力偿还贷款而不得选择断供，那么其所面临的财务损失将会非常之大。

结语

回顾了七年多前上述文章发起过的热议话题，再反观时下中国房地产市场“断供潮”所造成的多方面恶劣影响，令人禁不住要沉痛地扼腕叹息！因为断供潮的恶劣影响，正在波及个人、金融机构、行业以及社会经济多个层面。

由于“断供潮”对个人的冲击而导致购房者不仅失去房产，而且前期投入（如首付、税费等）也打了水漂，损失殆尽；同时个人的征信度也永久性受损，未来贷款、信用卡申请都会受阻，甚至还将影响就业及其子女教育。

倘若房产拍卖款不足清偿贷款，购房者仍需承担剩余债务而陷入“负资产”的困境之中，使其心理压力必定显著增大，甚至可能出现精神健康这类严重问题，同时对银行体系也将造成威胁。

开发商更是在劫难逃，他们将面临销售萎缩、资金回笼停滞，加剧债务违约风险；同时由于市场信心崩塌而必将导致购房需求的进一步萎缩，从而形成“断供-销售低迷-房企暴雷”恶性循环；加上烂尾楼问题与断供的叠加，恶化房企行业的整体健康度则将在所难免。

综上所述，时下掀起的中国房地产市场“断供潮”已从局部风险演变成多维度系统性挑战。也就是说它已经较大范围的引发了社会矛盾（如法拍纠纷、失信限制争议）；同时也迫使社会消费能力急剧下降，不仅抑制了内需而且还明显的加剧了经济“内循环”的不畅；而表现在青年群体购房信心受挫尤为突出，从而更是严重影响到整个民生范畴。