江与城二期五栋三分之二以上业主投票签字，决定动用维修基金更换两部故障频繁的电梯，通江县房管局为何不批准？小区业主愿意动用自己的钱，购买一线品牌且质量很高的电梯，彻底解决隐患，解决根本问题，难道不是通江县房管局应该感到欣慰的事？业主公开投票选择品牌，并签字同意，愿意动用维修资金更换电梯，凭什么需要另请第三方机构评估鉴定，非要不能维修了才更换？也就是说，只要能修，解决一时，业主就可以将就用吗？难道业主几十年都只能用故障频繁，长期修修补补，且安全没有保障的电梯？这栋楼两部电梯，36层，其中一部已停运十多天，另一部异响、抖动也很厉害。有老年业主几个月都没下过楼了，害怕乘坐；另有小孩每次进电梯前就大哭，因为恐惧。这种情况，房管局的领导干部看不见，也听不见吗？请通江县的各位领导，切实以人为本，真正为业主着想。
通江县房管局的做法，是对《巴中市住宅专项维修资金管理办法》的误读和机械执行，甚至有“给业主使绊子”之嫌。
1. 法规的目的是什么？是限制业主意愿吗？
法规的目的恰恰相反，是“保障”业主权利，而非“限制”。
《办法》第三条明确提出了 “所有人决策、政府监督”的核心原则。这说明：
“所有人决策”是根本：维修资金属于全体业主，怎么花，花在哪，最终决定权在于业主大会，也就是业主们自己。
“政府监督”是保障：政府的角色是确保这个过程合规、透明，防止资金被挪用、滥用，扮演的是“守夜人”和“裁判员”的角色，而不是“家长”或“决策者”。
整个第十六条规定的使用流程（现场查勘、拟定方案、业主表决、审核备案等），每一步的铺垫都是为了最终由业主表决来一锤定音。法规设计的初衷是通过程序正义来保障业主的实体权利，确保资金安全，防止物业、业委会或开发商暗箱操作。
2. 房管局要求“必须鉴定为报废”才能换梯，是否正确？
不正确。这是对法规的错误适用，混淆了两种不同的表决事项。
根据《民法典》第二百七十八条和《办法》第十六条，动用维修资金涉及到两种不同性质的事项，它们的表决门槛和适用条件完全不同：
改建、重建建筑物及其附属设施（更换新电梯属于重建）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
法规并未强制要求需要评估鉴定。核心在于业主的共同决定。
结论：小区185户，已有三分之二（超过123户）的业主签字同意换新梯，这个票数已经满足了“更换新梯”所需的法定表决门槛（双三分之二参与，双四分之三同意）。
在这种情况下，法规的逻辑是：只要业主们依法定程序作出了“更换”的决定，主管部门就应当尊重并予以审核备案。房管局要求必须先由鉴定机构证明电梯“不可用”才能换，相当于用“情况B”的证明标准，去否定“情况A”的业主决定权，这属于适用法律错误，本质上是以行政判断替代业主的“共同决定”，与“所有人决策”的原则相悖。
3、问题在于执行：问题出在执行层面。通江县房管局在适用该法规时，对第十六条的理解出现了偏差，没有正确区分“一般维修”和“重建改造”这两种不同的表决情形，给业主施加了法规之外的、不必要的证明义务。
综上可见，通江县房管局的要求是典型的“加码”行政，是对“所有人决策”原则的违背。
关于通江县江与城二期五号楼电梯
更新方案的深度申诉报告暨公开评论
申辩主体：通江县江与城二期五号楼业主
致送单位：通江县房产管理局
抄送单位：通江县市场监督管理局、通江县信访办、四川省住房和城乡建设厅、相关媒体等
一、事实与隐痛：一部“将就用”的电梯，与185户居民的“垂直恐惧”
我们是通江县江与城二期五号楼的业主。今日致函，并非简单的行政申诉，而是在经历数年恐惧与绝望后，向贵局及社会发出的公开呼救。
我们所在的楼栋，两部电梯已沦为185户居民日常生活的“煎熬”。自交房不足五年来，电梯便陷入了“坏了修、修了坏”的死亡循环。钢丝绳多次断裂、运行中急停、高坠楼、轿厢摇晃、异响严重等，这些不应出现在任何现代住宅的关键词，却是我们每天的亲身经历。
目前，其中一部电梯已彻底停运，另一部虽在勉强运行，却已有老年业主因恐惧乘坐而数月不敢下楼，幼儿一进电梯便惊恐啼哭。这并非矫情，而是对生命的本能避险。维保单位技术人员及总经理已明确表态：要彻底解决隐患，唯有更换。（有录音为证）
面对如此明确的安全诉求与专业意见，我们全体业主达成了高度一致的决议：拒绝无休止的“缝缝补补”，而是动用维修基金，更换一部质量过硬、能守护而非惊吓我们的电梯。我们严格按照《民法典》要求，获得了三分之二以上业主签字同意，并从日立、三菱、奥的斯等一线品牌中公开投票选定了三菱电梯，报价55万余元。
然而，我们的申请却被贵局“卡住”了。理由是：必须经第三方机构测定，“确认无法维修”才能更换。
二、法与理的博弈：到底是制度“将就”，还是生命“讲究”？
贵局的理由，看似是在依法行政，为防止维修资金滥用设置了一道“防火墙”。但我们认为，这种“一根筋”式的机械执行，已经背离了法律的初衷与安全的底线。
1.制度是服务的，不是设卡的：关于《四川省电梯安全条例》的正确解读。
贵局援引的规定，旨在确保大额资金使用的严谨性。但贵局似乎忽略了《四川省电梯安全条例》中更为核心的精神。该条例第二十九条明确指出：“鼓励对故障频率较高、使用年限长、配置水平低、安全隐患突出的电梯和业主更新意愿强烈的住宅电梯进行更新、改造或者修理。”
请贵局注意关键词：“业主更新意愿强烈”与“安全隐患突出”。我们五号楼的现状，完全符合条例鼓励更新的情形。条例赋予房管局的权力，是为了服务业主的安全，而不是拿着“鉴定”当令箭，去压制业主强烈的更新意愿。我们三分之二以上业主的签字，本身就是最直接、最真实的“民意鉴定”。
2. “第三方鉴定”的悖论：是科学检测，还是推诿扯皮？
贵局坚持的“第三方测定”，在现实中存在一个巨大的逻辑陷阱：业主们深知，依据现有的所谓“能用”标准，测定结果极大概率是“建议维修，尚可使用”。
但这正是我们最深恶痛绝的“将就用”思维。这台电梯已经用多次钢丝绳断裂证明了它的“不可靠”。所谓的“测定通过”，只是证明它还没散架，但能证明它不会在下一秒急停困人吗？能消除娃娃进去就哭的恐惧吗？
北京曾有类似案例，鉴定机构在面对业主强烈换梯意愿时坦言：“在技术标准达标、业主意见统一的前提下，鉴定结论应以业主诉求为导向。”在北京能“以人为本”的鉴定，到了四川省巴中市通江县也能如此吗？会不会变成只能出具“将就用”的机械结论？如果鉴定也能“以人为本”，其鉴定便是多余，成了刁难之实。
3. “维修资金”的本质：是业主的“救命钱”，不是部门的“审批权”。
55万的更新方案，是我们业主自己投票、自己比选、自己决定的。维修资金本就是业主所有，用于保障建筑物及其附属设施设备正常使用的专项资金 。我们动用自有资金，去购买更安全的产品，为何要遭受如此严苛的阻挠？
贵局要求鉴定、要求招标，其初衷是防止资金挪用和腐败。但我们已通过公开投票选定了三菱品牌，过程透明、程序合规。如果贵局认为我们的招标程序有瑕疵，我们可以配合完善；但如果仅仅是卡在“没有报废鉴定”这一条上，那就是典型的用程序正义掩盖实质安全。
三、灵魂拷问：红峰大厦的电梯可以“讲究”，为什么我们只能“将就”？
在此，我们不得不提出一个刺痛所有业主的对比：
]红峰大厦作为政府单位办公场所，只有17层却使用的电梯是三菱品牌。如果红峰大厦的电梯像我们这样钢丝绳断了几次、摇晃得厉害，贵局是会立刻申请更换，还是也会要求“第三方测定将就用”？
我们恳请房管局的同志到红峰大厦去体验一下那种稳定性强、噪音小的电梯后，再到我们五号楼的电梯里站一站，感受一下36层高楼那份摇晃和异响。如果你们的家人、你们的孩子每天都要乘坐这样的电梯上下30几层楼，你们是否还能如此淡定地要求我们“将就用”？
开发商最初选择“劣质”电梯，就是吃准了“能用就行”的监管漏洞 。如今，当业主们想自筹资金纠正开发商的错误时，如果监管再次成为“将就用”的帮凶，那到底是谁在制造安全隐患？
四、解决方案：打破僵局，唯“实”不唯“上”
为了破解目前“业主想换换不了，房管局照章办不了”的死局，我们提出以下折中且合法的解决方案：
1. 启动紧急程序，以人为本：依据《四川省电梯安全条例》关于“安全隐患突出”及“业主更新意愿强烈”的规定，请贵局将此案例定性为“安全隐患整治”而非普通维修，启动紧急动用维修资金的绿色通道 。
2. 联合勘验，结果互认：我们不反对科学鉴定，但反对目的只为“阻止更换”的鉴定。建议由房管局、特检所、业主代表、维保单位五方共同在场，进行“更新可行性勘验”。勘验的重点不应是“现在能不能转”，而应是“结合五年来的故障率，继续维修能否保证未来五年的绝对安全”。如果认为维修是最佳方案，请不要动用维修资金。业主不同意，也不能接受打着为业主着想的幌子，却违背业主意愿使用维修资金的行为。
3. 备案承诺，责任倒查：如果贵局仍担心55万资金的合规性，我们全体业主愿意签署承诺书，承认这是业主集体意志的体现，并愿意配合任何审计。同时，请贵局明确告知，如果拒绝更换导致故障频发、影响业主出行，以及发生人身伤亡等事故，谁为那部“测定将就用”的电梯签字背书？并采取有效措施消除现有老年业主不敢乘坐、无法下楼活动，以及小孩进电梯就哭的心理恐惧。
结语
电梯装的是肉身，考验的却是人心。通江县正在大力发展建设，红峰大厦的巍峨代表了通江的形象，而我们江与城二期的电梯，则丈量着通江民生的底线。
我们恳请通江县房管局，不要只做冰冷的“盖章机器”，请做有温度的“安全守门人”。请批准我们的更新方案，让我们185户居民，也能像红峰大厦的工作人员一样，每天安心出门，平安回家。
此致
通江县江与城二期五号楼业主
2026年3月16日
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发表于 2026-3-17 13:03
楼主
发表于 2026-3-18 08:52
