遂宁市船山区自然资源和规划局违规审批湖光九里小区店招[已回复]

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被投诉单位：遂宁市船山区自然资源和规划局

投诉事项：

1. 依法撤销邦泰·湖光九里小区京东便利店店招的违规备案审批；

2. 责令商铺限期拆除违规店招，恢复小区外立面原状；

3. 就本次违法审批行为向全体业主作出书面说明，限期15个工作日内书面答复整改结果。

事实与理由：

针对贵局就案涉店招问题作出的12345回复，我方现提出正式反驳，贵局回复存在法律适用错误、事实认定错误、程序违法、行政不作为四大核心问题，严重侵害全体业主合法权益：

一、法律适用根本性错误，混淆专有与共有部分法定边界

贵局以《民法典》271条、建筑物区分所有权司法解释第4条为由，主张商铺外墙面属专有部分、无需业主同意，属于对法律的严重误读。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，建筑物外墙明确属于全体业主共有部分，绝非商铺专有部分。司法解释第4条仅允许业主基于合理需要无偿利用对应外墙面，绝非认定外墙面为专有部分，且该使用不得损害业主共有权益、违反管理规约，绝非“无需业主同意”的免责依据。同时，根据《民法典》第278条，利用业主共有部分从事经营活动，必须经法定比例业主表决同意，贵局以备案程序替代业主法定共同决定权，直接剥夺全体业主的共有物权，属于严重违法。

二、事实认定逻辑错误，“单独所有”“未超红线”不能成为免责理由

贵局以“房屋单独所有、未超出商铺门头红线”为由，认定不占用公共部位，完全混淆物理边界与物权属性。商铺产权单独所有仅指房屋内部空间，不包含外墙这一法定共有部分；门头红线仅为规划物理范围，不能改变外墙的全体业主共有属性，即使未超红线，使用共有外墙从事经营活动，本质仍是侵占业主共有权益。案涉红色店招与小区住宅外立面风格严重冲突，破坏建筑外观统一性，损害全体业主居住体验与房屋价值，不符合《城市户外广告和招牌设施设置技术规范》中“与建筑立面、周边环境相协调”的强制性要求，贵局仅以尺寸适中为由认定合规，属于事实核查严重失职。

三、备案审批程序违法，核心合规要件严重缺失

贵局以“资料齐全、按程序备案”为由主张无越权审批，属于程序合规性误判。店招备案仅为行政告知程序，并非对共有部分使用的合法性审批，贵局无权以备案替代业主法定决定权。案涉店招使用业主共有外墙，依法必须提交业主大会/业委会同意文件，贵局未审核该核心要件即完成备案，属于典型的程序违法、越权审批。同时，贵局所称“现场公示”仅为商铺单方公示，未履行面向全体业主的法定公示程序，未保障业主知情权与异议权，公示程序完全无效。

四、以“协调”替代执法，构成行政不作为

贵局以“建议物业和业主沟通协调，待协调一致可重新选址”为由，规避自身法定监管责任。违规审批的纠正属于行政机关的法定职责，不能以“协调”替代“执法”，该回复本质是行政不作为，将自身责任转嫁给业主与物业，以协调为借口拖延整改，属于怠于履行法定职责。

综上，贵局的备案审批行为存在多项违法违规问题，严重侵害邦泰·湖光九里全体业主的合法权益。现依法投诉，请求贵单位督促被投诉单位纠正错误，撤销违规备案，责令商铺拆除违规店招，并限期书面答复处理结果。若未依法整改，我方将通过行政复议、行政诉讼等途径进一步维权。

船山区热线办

网友，您好！您的留言已收悉，经遂宁市船山区自然资源和规划局调查处理，现回复如下。
邦泰·湖光九里小区涉事商铺规划用途为商业服务用房，已经开发商依法出让，并签订出让合同。该便利店店招备案申请于2026年3月6日提交，遂宁市船山区自然资源和规划局依法依规完成备案，备案资料齐全、程序符合规范。
收到您的投诉后遂宁市船山区自然资源和规划局高度重视，经核查档案和相关资料。现将有关情况说明如下：
一是产权与规划属性清晰。 经查询，该商铺规划用途为商业服务，属单独所有。其专有部分对应的外墙面属共有部分，根据下述相关法律法规、司法解释的规定，业主基于经营合理需要，有权依法设置店招。
二是法律适用准确。 依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，外墙属共有部分，遂宁市船山区自然资源和规划局对此明确，不存在回避相关规定。同时依据该解释依据第四条规定，业主为经营需要，无偿利用与其专有部分相对应的外墙面设置店招，不构成侵权。该商铺店招设置在其专有部分对应外墙范围内，且仅用于辅助性的自身经营标识，应属合理使用。有别于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定中的利用共有部分从事经营活动。同时，该店招符合《遂宁市城市风貌管理办法》及《遂宁市中心城区户外招牌设置导则》技术规范要求，未破坏风貌、未遮挡采光通风、无安全隐患，未损害其他业主权益。
三是备案程序合法合规。店招备案主要核查资料完整性、安全性及规划符合性，不以业主同意文件为前置条件。申请人已完整提交房产证明、营业执照、品牌授权、设计方案、安全承诺书等资料，并按规定现场公示，履行了告知义务。遂宁市船山区自然资源和规划局备案流程规范，无越权审批。
下一步，遂宁市船山区自然资源和规划局将加强督促指导，继续践行为民办实事、办好事的宗旨，进一步提升群众满意度。
如您仍有其他疑问，欢迎致电遂宁市船山区自然资源和规划局咨询（0825-2232116）进行咨询，工作人员将耐心细致地为您解答。感谢您对遂宁市船山区自然资源和规划局的信任与支持！祝您生活愉快！