关于债权人、抵押权人吴端阳、李建东在抵押债权未清偿情形下不同意“名洲嘉园”项目办理不动产登记的回复函

吴端阳 · 发表于 2026-6-3 14:53

关于债权人、抵押权人吴端阳、李建东在抵押债权未清偿情形下

不同意“名洲嘉园”项目办理不动产登记的

回复函

南充市不动产登记中心：

贵中心《南市不动产函〔2026〕14号》《关于注销名洲嘉园项目抵押登记有关事项的函》收悉。我方作为案涉“名洲嘉园”项目合法债权人、抵押权人，结合全案事实、生效司法文书、现行法律法规及省级专项政策，就贵中心函请注销抵押登记、办理项目不动产登记相关事项，依法回复如下：

一、案件完整事实

（一）2008年：案涉抵押登记依法设立，担保物权合法生效

四川冠宇房地产开发有限公司（以下简称“冠宇公司”）以其名下位于南充市顺庆区石油西路8号（现石油西路214号）、权证号为南充市国用(2008)第002344号、面积6240.45平方米的国有土地使用权，以及“名洲嘉园”四、五幢在建工程设立抵押，并依法完成抵押登记，他项权证号为南充市他项（2008）第5号，为案涉借款债务提供抵押担保，该抵押登记自设立之初即合法有效。

（二）2009年：生效调解书确认全部债权及抵押担保责任

2009年10月28日，四川省南充市中级人民法院作出(2009)南中法民初字第18号民事调解书，依法确认核心事实：一是杨荣华、唐光政需偿还原营山县农村信用合作联社594.8借款本金及对应利息；二是冠宇公司以案涉土地使用权、在建工程为案涉债务提供抵押担保，原债权人对抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权；三是四川省阳光融资担保有限责任公司承担保证担保责任；四是案件律师费、诉讼费由全体被执行人共同承担。该文书为本案债权、抵押权的核心生效裁判依据。

（三）2014年：我方合法受让全部债权及附属抵押权

因全体被执行人未按期履行2009年生效调解书确定的清偿义务，案件进入强制执行程序。2014年8月7日，原债权人营山县农村信用合作联社（现已改制为四川营山农村商业银行股份有限公司）与我方吴端阳、李建东签订《债权转让合同》，将(2009)南中法民初字第18号民事调解书项下全部主债权、利息债权、土地抵押权、在建工程抵押权及其他全部附属权利整体转让给我方。

我方已足额支付全部债权转让对价，同时完成债权催告程序，依法向全体被执行人履行债权转让告知义务，债权转让程序完整、合法、有效。本次转让对应的债权明确：借款本金5043591元、利息4141320.52元，且债权转让范围包含案涉土地及在建工程全部抵押担保权益。

（四）2020年：司法裁定确认我方合法权利人身份

2020年10月18日，南充市中级人民法院作出(2020)川13执异170号执行裁定书，依法裁定变更我方为本案申请执行人，正式确认我方为案涉债权、抵押权的唯一合法权利人。同时该裁定明确，仍由冠宇公司、杨荣华、唐光政承担清偿责任。

（五）2021年：执行裁定佐证债权、抵押权持续有效

2021年2月3日，南充市中级人民法院作出(2021)川13执恢14号执行裁定书、执行通知书，持续对被执行人财产采取强制执行措施，进一步印证案涉主债权未消灭、抵押担保物权持续合法有效。截至本函出具之日，全体被执行人未以任何形式全额清偿案涉借款本金、利息、律师费、诉讼费等全部债务。

二、我方依法完整继受债权与抵押权，权利受法律强制保护

根据《中华人民共和国民法典》法定规则及最高法裁判规则，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，无需单独办理抵押权转移登记即可发生物权效力。

1.法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零七条

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。我方基于合法有效的债权转让合同及人民法院生效裁定，完整继受案涉主债权及全部抵押担保物权，抵押权随主债权转让自动归属我方，权利取得合法、有效、完整。

2.法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百四十七条

债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。据此，我方未办理抵押权转移登记，不影响案涉抵押权归属于我方的法律效力。

3.裁判规则支撑

参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）关于担保从属性、债权转让与抵押权存续的裁判规则，案涉抵押担保为主债权的从权利，主债权合法转让，抵押权必然随之转让，在主债权未清偿完毕前，抵押担保责任持续存续。

同时，案涉借款抵押担保合同、债权转让合同均为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。我方作为善意、合法的抵押权人，无任何过错，合法优先受偿权依法受国家法律强制保护。

三、主债权尚未清偿完毕，案涉抵押物权未消灭，不得注销抵押、办理不动产登记

1.法定担保物权消灭条件严格限定

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

本案中，案涉全部债务至今未获全额清偿，主债权未消灭、担保物权未实现、我方亦未放弃任何担保权益，不存在任何法定抵押注销情形，案涉土地及在建工程抵押登记持续合法有效。

2.抵押权人依法有权拒绝注销抵押登记

根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，在债务人未全面履行清偿义务、主债权未消灭的前提下，抵押权人有权拒绝任何形式的抵押登记注销、不动产登记办理申请。

3.省级政策明确禁止违规注销抵押、分割登记

四川省自然资源厅川自然资发〔2023〕43号、川自然资发〔2025〕12号文件确立的“群众无过错即办证”政策，适用核心前提为优先保障合法金融债权安全、不损害第三方合法权益、不突破物权法定原则，并非无条件豁免开发商偿债义务、剥夺抵押权人法定优先受偿权。

其中川自然资发〔2025〕12号文件第三条明确规定，已办理抵押登记的土地，在抵押权未消灭前不得办理分割登记。同时依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条，办理抵押权注销登记，必须提供抵押权消灭的核心材料（债务清偿证明、解除抵押协议等）。贵中心在案涉债权未清偿、抵押未消灭的情况下，要求我方出具按套注销抵押的承诺、违规办理项目不动产登记，不符合法定登记条件，属于违规履职行为。

四、业主办证纠纷系开发商违约导致，责任不得转嫁合法抵押权人

“名洲嘉园”项目不动产登记停滞、业主无法办证及信访纠纷，全部根源为冠宇公司未按约定履行借款清偿义务、未履行商品房买卖合同义务，属于开发商单方违约行为，与我方合法行使抵押优先受偿权的行为无任何关联。

依据合同相对性原则及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条违约责任规定，购房业主与冠宇公司存在商品房买卖合同法律关系，业主的办证权利、损失赔偿、违约追责诉求，仅能向合同相对方冠宇公司主张。我方并非房屋买卖法律关系当事人，无需为开发商的违约行为承担任何不利后果。

贵中心以化解信访矛盾为由，要求我方在债权未获清偿、担保权益无任何保障的情况下，放弃合法抵押权益、配合注销抵押及办理不动产登记，属于不当转嫁企业违约责任、损害第三方合法权益，违背公平原则与依法行政原则。恳请贵中心依法引导购房业主通过合法途径维权：一是向冠宇公司主张解除合同、返还购房款；二是通过诉讼、仲裁方式追究冠宇公司违约赔偿责任；三是通过信访协调渠道督促开发商履行清偿债务本息的责任，不得要求合法抵押权人出具违法承诺、放弃法定权益。

五、我方正式诉求及处置意见

为依法维护自身合法权益，同时秉持善意解决纠纷的原则，我方明确如下处理意见：

1.在杨荣华、唐光政、四川冠宇房地产开发有限公司未全额清偿案涉全部借款本金、利息、律师费、诉讼费等全部债务前，我方坚决不同意案涉“名洲嘉园”项目任何形式的抵押登记注销、不动产首次登记、分户转移登记、按套注销抵押等相关手续办理，同时要求贵中心撤销房屋初始登记。

2.恳请贵中心严格依法依规履职，精准界定纠纷责任主体，规范信访处置秩序，不得将开发商违约引发的历史遗留问题，转嫁由合法抵押权人承担不利后果，不得在抵押债权未清偿、抵押权未消灭的情形下，擅自注销案涉合法抵押登记、违规办理不动产登记。

3.我方愿意配合化解项目登记历史遗留问题，在被执行人满足以下任一条件、保障我方全部合法权益后，我方将积极配合办理抵押注销及不动产登记相关手续：①被执行人全额清偿案涉全部本金、利息、违约金及维权合理费用；②被执行人提供我方认可的等额、足值、无瑕疵替代担保物；③各方达成合法合规、可落地的债权处置及和解协议。

综上，我方系案涉债权及抵押权的唯一合法权利人，在主债权未全额清偿、担保物权未依法消灭的前提下，依法享有拒绝配合注销抵押、拒绝办理不动产登记的合法权利。恳请贵中心坚守依法行政原则，严格适用法律法规及省级专项政策，切实保障我方合法抵押优先受偿权，杜绝违规行政行为。

特此回复。

抵押权人（债权人）：吴端阳、李建东

二〇二六年六月三日星期三

附件：

1.南充市不动产登记中心关于注销名洲嘉园项目抵押登记有关事项的函、附件1、附件2

2.(2009)南中法民初字第18号《民事调解书》；

3.(2020)川13执异170号《执行裁定书》、(2021)川13执恢14号执行裁定书、执行通知书；

4.抵押它项权证。