关于中江县博世城·德通森林花园小区项目建设单位及物业公司多项问题的反映信[已回复]

社区网民1号

我们是四川省德阳市中江县德通森林花园小区业主，听闻近期在开展群众身边不正之风和腐败问题集中整治、和物业服务突出问题专项整治，经过我们业主的讨论，特向上级领导和部门反映本小区建设单位（中江县德通置业有限公司）和物业服务人（中江县嘉尚物业服务有限责任公司），在管理服务本小区以下方面的疑问（还有部分具体问题将根据本次问题核查处理情况再决定是否向上反映）。
1.是否违反《四川省物业管理条例》“第二十四条 一个物业服务区域设立一个业主大会，符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议”的相关规定。自2023年10月首套房屋交付以来，截至目前已超过二年时间，未组织召开首次业主大会会议。
2.按照《四川省物业管理条例》“第二十五条 符合本条例第二十四条规定应当召开首次业主大会会议情形之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。”的规定。请主管部门核查建设单位是否按规定向物业所在地乡镇人民政府提出设立业主大会的书面报告。
3.按照《四川省物业管理条例》“第五十条 物业服务人应当具备为业主提供物业服务的能力，在一个物业服务区域实行独立核算制度。”的规定。经相关部门公示信息查询，中江县嘉尚物业服务有限责任公司注册资本为20万元，参保人数9人。而中江县德通森林花园小区仅住宅就有1000余户（还不包括商业），请主管部门核查该公司的财力、人力等是否具备为业主提供物业服务的能力。
4.按照《四川省物业管理条例》“第五十三条 物业服务人不得有下列行为：（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准。”的规定。请主管部门核查该物业服务公司自承接本小区物业服务以来，是否按照2023年签订的《前期物业服务合同》约定的标准（优于一级物业服务等级）开展物业服务（对日常物业服务开展情况业主留存有相关依据）。
5.按照《四川省物业管理条例》“第五十四条 住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。”的规定，请主管部门核查前期物业服务人是否严格按照规定通过招投标方式选聘，并向业主公开公示。
6.是否违反《四川省物业管理条例》“第五十四条 建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。合同期限自首套房交付之日起计算。”的规定。自2023年10月首套房交付之日以来，截至目前合同期限按规定已经到期，未与业主重新签订物业服务合同。
7.按照《四川省物业管理条例》“第六十二条 已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担。”的规定，请主管部门核查自2023年10月交房以来，建设单位缴纳物业费情况。且物业服务具体收支情况应向业主报告，并在物业服务区域显著位置公示。
8.按照《四川省物业管理条例》“第八十二条 利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。”等规定，请主管部门核查该物业服务公司自承接本小区物业服务以来，收取的临时停车费、广告费、业主共用设施设备配套用房等收益情况、支出情况，是否单独列账。
9.按照《四川省物业管理条例》“第八十四条 物业服务区域内的供水、供电、供气等专业经营单位提供产品服务的费用，……。但已纳入物业服务成本的，不得要求业主再次分担。”等规定，请主管部门核查该物业服务公司按每户住宅房屋面积收取的物业服务费，是否已包含地下停车场的用电、保洁人员等物业服务成本，再单独收取地下车位使用费是否合理。
10.按照《四川省物业管理条例》“第九十五条 县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门建立物业服务第三方评估制度，……评估结果应当向全体业主公布。”等规定，请主管部门核查该物业服务公司自承接本小区物业服务以来，每年度对其的评估情况和向业主公布情况。
11.按照《四川省物业管理条例》“第九十九条、第一百条”的相关规定，请主管部门核查建设单位和物业服务人是否存有违规行为，如有须按规定处罚。
恳请领导和主管部门予以核实，并向本小区业主进行公开公示答复，急盼回复为谢。

德阳12345

市民朋友：
    您好！您的来信已收悉，针对您所反映的问题向您作相应的解释和答复：1.您主要的诉求：诉求一：核查开发商逾期未牵头筹备首次业主大会、未依规向属地乡镇提交成立业主大会书面报备材料的违规问题，督促依法启动业委会组建流程；诉求二：核验嘉尚物管注册资金、在岗人员配置，核查其软硬件条件能否满足小区千余户住宅+商业的物业服务履约要求；诉求三：核查前期物管选聘手续，确认是否履行法定招投标流程并对外公示相关资料；诉求四：核查物管实际服务内容，对照前期物业服务合同（高于一级服务标准）核验是否降标减配、违约服务；诉求五：核查前期物管服务合同：首套房2023年10月交付已满两年，合同到期未续签问题，依法厘清后续服务权责；诉求六：清查开发商名下未售空置房源历年物业费缴纳台账，督促物管全周期公示物管费收支明细；诉求九：调取历年物管第三方考评资料，核查住建部门年度评估结果是否按要求公示全体业主；诉求十：要求对开发商、物业公司全项问题逐项定性，查实违规事项依法作出行政处罚；诉求十一：要求主管部门将全部核查结果统一公示、正式答复全体业主。2.调查核实情况：接到您的反映后，我局工作人员已于6月10日、6月12日对您反映的事宜前往森林花园小区现场进行调查核实。3.调查处理情况：针对诉求一：6月10日，我局就“开发商未依规提交设立业主大会书面报告”一事，约谈森林花园小区开发企业（中江县德通置业有限公司）并下达《责令整改通知书》，责令其30日内向凯江镇政府提交书面申请。6月11日，开发企业已向社区提交召开首次业主大会的申请。针对诉求二：根据国家相关政策，国务院已于2018年正式取消了物业服务企业资质核定，政府部门不再以“资质等级”作为衡量物业企业承接小区规模的标准，重点核查企业合同履约情况。6月12日上午，我局到森林花园小区现场检查物业企业合同履约情况，针对检查发现的问题责令物业企业限时整改并下达《责令整改通知书》，同时约谈物业企业负责人，要求切实履行企业主体责任，持续提高物业服务质量和水平。针对诉求三：经核实，该项目采取了邀请招标的方式。在选聘过程中，建设单位向3家物业管理企业发出了《前期物业投标邀请函》，并组织了开标、评标工作，形成了《工程评标报告》，最终确定中标单位并依法下发了《中标通知书》。开发建设单位与中标物业服务企业签订的《前期物业服务合同》已在售楼部向业主进行了公示，并在项目预售前在我局完成备案，取得了《前期物业服务合同备案表》。针对诉求四：6月12日上午，我局到森林花园小区现场检查物业企业合同履约情况，针对检查发现的问题责令物业企业限时整改并下达《责令整改通知书》，同时约谈物业企业负责人，要求切实履行企业主体责任，持续提高物业服务质量和水平。如您对小区物业服务收费标准和内容有其他疑问，可通过依法成立业主委员会的方式，进行重新续聘、选聘物业服务公司并通过重新签订《物业服务合同》约定收费标准及服务内容。针对诉求五：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”嘉尚物业在本项目前期合同满两年后继续提供服务，若业主认为其服务不符合规定可通过民事法律途径依法通知对方或者依法解除《物业服务合同》。针对诉求六：按照《四川省物业管理条例》第五十二条规定：物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置公示：（一）物业服务人的营业执照（执业证照）、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息；（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；（七）实施酬金制收费的，公布物业服务资金收支情况；经核实，该小区前期物业合同收费方式约定的是包干制，按照《四川省物业管理条例》相关规定，仅酬金制需公布物业服务资金收支情况。针对诉求九：经查档案资料，为进一步提升全县物业服务水平，2024年我局联合县级相关职能部门、县房产和物业协会、属地政府及业主代表，共同对全县39家物业企业和其服务的1个住宅小区进行了年度综合监督考核。根据最终综合评分结果，嘉尚物业所服务的德通森林花园小区综合得分位列第二名。针对诉求十：针对前期核查中发现的开发建设单位及物业服务企业存在的各项问题，我局已分别向开发建设单位、嘉尚物业公司下达了《责令整改通知书》，并责令企业主体严格按照相关法律法规及合同约定，在规定时限内全面落实整改要求。我局将对整改落实情况进行全过程跟踪，确保各项问题“发现一件、整改一件、销号一件”。针对诉求十一：我局已将上述情况正式书面通过“12345”平台回复您，如您对上述的回复和处理结果有任何疑问，欢迎拨打电话0838-7200116进行咨询。
    如您对上述的回复和处理结果有任何疑问，欢迎拨打电话0838-7200116进行咨询。
    感谢您的来信！祝您家庭幸福，生活愉快！
                                                                                                    中江县住房和城乡建设局
市民朋友：
   您好！您的来信已收悉，针对您所反映的问题向您作相应的解释和答复：1.您的主要诉求：全面审计小区公共收益，临停费、广告、配套用房出租收支账目，核查是否单独建账、公共收益按规归属全体业主。2.调查核实情况：经核查，该小区公共收益由物业公司保管。包括场地租赁收入在内的使用共有区域经营产生的收入，扣去合理成本后已计入小区公共收益；小区临时停车位产权归属开发商，对应收取的停车费不计入小区公共收益范畴。《四川省物业管理条例》第八十三条规定：经业主共同决定可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。3.调查处理意见：我镇对该小区公共收益公示情况进行了检查，向物业公司强调小区公共收益归业主共同所有，要求物业公司建立专账并定期公示，接受业主监督。目前物业公司已在小区内公示了公共收益收支明细，业主可前往物业服务中心现场查阅相关账目。根据《四川省物业管理条例》第八十三条，是否对小区公共收益进行审计由小区业主共同决定。
    如您对上述的回复和处理结果有任何疑问，欢迎拨打电话0838-7211070进行咨询。
    感谢您的来信！祝您家庭幸福，生活愉快！
                                                                                                    中江县凯江镇人民政府
市民朋友：
    您好！您的来信已收悉，针对您所反映的问题向您作相应的解释和答复：1.您的主要诉求：核查物管费成本构成，核实地下车库水电、保洁是否已计入物管费，判定另行收取车位使用费是否违规重复收费；2.调查核实情况：我局执法人员于2026年6月10日到该小区进行现场检查，经核查，对被投诉物管费相关问题进行初步检查，并通知物业公司负责人6月10日下午到城北市场监管所提供《营业执照》、《前期物业合同》、《商品房销售标价单》、《前期物业服务合同备案表》等相关资料；3.调查处理意见：经执法人员核实，高层住宅收费标准：1.6元/平方米/月；地下机动车车位使用收费标准：50元/个/月；地上机动车车位不进行收费。地下机动车车位使用费50元/个/月，是地下机动车车位专属产权部分的保洁、照明、监控等运维费用，小区物管公司未违反价格相关法律法规,不存在重复收费行为。如果您有其他补充证据，可以向我局提供，以便进一步核实调查处理。
    如您对上述的回复和处理结果有任何疑问，欢迎拨打电话08387706621进行咨询。
    感谢您的来信！祝您家庭幸福，生活愉快！
                                                                                                    中江县市场监督管理局

蒋未

只要镜头还在拍，就能哭出最真诚的眼泪。