成都锦澜悦山臻园公示期业主集体异议：存量商品房违规转保障性租赁住房，请求暂缓认定并依法核查[已回复]

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我们是成都市锦澜悦山臻园小区的购房业主。现就锦澜悦山臻园部分存量房源拟调整为保障性租赁住房事项，在公示期内依法提出集体异议，恳请相关部门重视民生民意，依法核查并暂缓认定。
一、基本情况
锦澜悦山臻园小区前期定位为【人才公寓/商品房】，业主在购房时基于项目定位、居住品质、小区人群结构、物业管理标准、资产价值等因素作出购房决策。
目前，该项目部分存量房源拟调整为保障性租赁住房。但我们在购房过程中，从未收到关于部分房源后续将调整为保障性租赁住房的充分、明确、显著提示。购房合同、宣传资料、销售沟通及项目展示中，均未明确说明相关房源未来将作为保障性租赁住房运营，也未说明其对小区居住品质、物业管理、公共空间使用、资产价值可能产生的影响。
二、主要异议理由
1. 销售阶段未充分告知，业主知情权受到侵害
开发商在销售阶段未对业主进行充分告知，导致业主在信息不完整的情况下作出购房决策。前期宣传定位为【人才公寓/商品房】，购房合同中亦未约定保租房相关条款，现单方面将存量房源转为保障性租赁住房，涉嫌侵犯业主知情权，可能构成虚假宣传。
2. 未经业主同意，程序存在重大瑕疵
根据成都市相关政策，存量住房改造为保障性租赁住房需"尊重群众意愿"。锦澜悦山臻园涉及楼栋为已出售商品房，未经业主同意直接转换用途，程序上存在重大瑕疵。
3. 影响相邻关系，损害共有权益
若保障性租赁住房与商品房共用出入口、门禁、电梯、车库、公共活动空间、绿化景观、消防设施、安防系统等，将直接影响商品房业主对共有部分的使用权益和居住安全秩序，违反"不影响相邻关系"的政策要求。
4. 户型面积可能不符合认定条件
国家及成都市政策均要求保障性租赁住房以70平方米以下小户型为主。锦澜悦山臻园涉及房源若存在户型面积偏大的情况，不符合保障性租赁住房认定条件。
5. 公示不应流于形式
公示制度的目的在于保障利害关系人的知情权、参与权和异议权。对业主集中提出的异议，应当逐项核查、逐项回应，并在作出认定前形成书面处理意见。
三、我们的诉求
1. 暂缓认定
请求在业主异议未充分核查、未形成明确书面答复前，暂缓出具《保障性租赁住房项目认定书》，不推进后续认定、备案、改造、招租等程序。
2. 信息公开
请求依法公开以下关键材料：
土地出让合同及规划条件；
项目规划审批文件；
保障性租赁住房认定申请材料；
社会稳定风险评估或相关风险评估材料；
涉及业主权益影响的会议纪要、征求意见材料、公示材料；
开发商销售阶段关于项目性质、配建安排、租赁安排、风险提示等告知材料。
3. 依法核查
请求核查本次调整是否充分保障业主知情权、参与权和相邻权。若存在未充分告知、未依法征求利害关系人意见、影响小区共有部分使用、影响居住品质和安全秩序等情形，应依法纠正。
4. 底线保障
若确需推进，应明确并落实以下底线保障措施：
保障性租赁住房区域与商品房区域实行完全物理隔离（独立出入口、独立门禁、独立电梯、独立车库）；
物业管理、公共维修资金、物业费等分账核算，保租房区域不得摊占商品房业主费用；
租户准入、日常管理、安全管理、维修维护责任明确，并书面承诺；
不得因保障性租赁住房运营降低商品房业主已享有的居住品质和安全秩序。
5. 书面答复
请求对业主异议作出书面答复，明确核查结论、处理依据、后续程序及业主救济渠道。
四、声明
我们坚决拥护国家保障性租赁住房惠民政策，并非反对政策本身。争议焦点是开发商销售阶段未披露重大购房风险，以及本次调整程序是否充分保障业主合法权益。
我们保留依法通过政府信息公开、行政复议、行政诉讼、民事诉讼等途径维护合法权益的权利。
恳请相关部门重视民生民意，依法核查，维护购房群众的合法权益。
小区名称： 成都锦澜悦山臻园

龙泉会办中心

来信人:
    您好，感谢您的来信！您反映的问题龙泉驿区规划和自然资源局、区住房和城乡建设局高度重视，立即进行调查处理。经核实，现回复如下：
    一、关于可提供的信息公开资料
    我局可向您提供以下前期已公布资料：
    1.《成都市规划管理局规划条件》（编号：城规设〔2018〕J0334号）；
    2.《龙泉驿区城乡建设局（招拍挂）建设条件通知书》（编号：2018）；
    3.《成都市龙泉驿区城乡房产管理局 成都市龙泉驿区城乡建设局 成都市龙泉驿区规划管理局关于拟上市宗地增设人才安居建设方案的函》（龙房函〔2018〕169号）；
    4.经批准的《项目总平面图》复印件。
    二、关于土地出让合同等资料提供路径的说明
    关于您申请公开锦澜悦山土地出让合同等资料，按照《中华人民共和国政府信息公开条例》第二条和第二十九条之规定，您可选用以下方式向我局提出政府信息公开申请：（一）申请人可以采用信函、当面提交等方式提出公开申请，因客观原因不能自行申请时，可委托他人申请；（二）通过互联网提出申请的，在政府门户网站上（http://www.longquanyi.gov.cn/gkml/ysq/index.html）填写并提交电子版《政府信息公开申请表》；（三）通过信函方式提出申请的，请将《政府信息公开申请表》（可登录网址http://www.longquanyi.gov.cn/gkm ... ghhzrzyj/home.shtml下载）及相关材料邮寄至政府信息公开工作机构（受理机构：成都市龙泉驿区规划和自然资源局；地址：成都市龙泉驿区北泉路777号政务中心1117室；联系电话：028-84869693），并在信封显著位置注明“政府信息公开申请”字样。
    鉴于本项目业主来信人数较多，建议由业主代表对接市场科相关工作人员（联系电话：84851019），领取前期可提供资料。
    以上情况区规划和自然资源局由于您未留下有效的联系方式，故无法与您取得联系。
    经调查，您反映锦澜悦山和锦澜悦山臻园保障性租赁住房相关问题。经核实锦澜悦山和锦澜悦山臻园项目土地出让条件中无配建保租房规定，以上项目按照《成都市住房和城乡建设局等5部门关于印发〈关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案〉的通知》（成住建规〔2021〕4号）相关规定：“鼓励国有企业将自有存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房”，于2024年10月采取以成品存量住宅纳保的方式将锦澜悦山669间（181套，涉及2栋、3栋、4栋、8栋、9栋、10栋、11栋、12栋、13栋、17栋、18栋部分存量房源）和锦澜悦山臻园731间（185套，2栋、5栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋部分存量房源）存量房源申请认定为保障性租赁住房。以上项目采取成品存量住宅纳保的方式筹集房源，纳保后仅需在原有房屋布局基础上配置家具家电，不涉及装修改造，同时根据小区总平实际和部分存量住宅纳保方式筹集房源的情况，故不具备物理隔离的条件。
    锦澜悦山和锦澜悦山臻园保租房项目采取按间出租模式，根据《成都市住房租赁条例》第二章：“以原始设计的房间为最小出租单位，不得隔断室内空间出租，不得按床位出租；起居室（厅）不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、过道、地下室、储藏室、车库以及其他非居住空间，不得单独出租用于居住”相关规定，上述项目在满足原先房型的基础上按户型原有房间数量进行出租，起居室（厅）、厨房过道等区域为共用公共区域，不单独对外出租，不属于群租房。
根据《成都市住房和城乡建设局等5部门关于印发〈关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案〉的通知》（成住建规〔2021〕4号）和《成都市住房和城乡建设局等4部门关于印发〈关于支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房的实施方案〉的通知》（成住建规〔2023〕15号）文件，在申请纳保时未要求必须进行公示和告知程序。关于您反映未向业主征求意愿的问题，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）文土地支持政策中：“对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款”和成住建规〔2023〕15号文土地支持政策中：“对非居住存量房屋，报经各区（市）县政府（管委会）同意后，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房”，锦澜悦山和锦澜悦山臻园均以成品存量住宅纳保的方式筹集房源，不属于非居住存量房屋也不涉及变更土地用途，不适用上述文件规定范围。
    经核实以上项目均采取成品存量住宅纳保的方式筹集房源，纳保后仅需在原有房屋布局基础上配置家具家电，不涉及装修改造，不会影响房屋原本结构、消防和安全问题。
根据成住建规〔2021〕4号文规定：“三、建设要求：户型面积。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过90平方米。其中70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。”您反映锦澜悦山和锦澜悦山臻园项目房源均为大户型，超过90平方米，不符合保障性租赁住房认定条件。经核实，锦澜悦山和锦澜悦山臻园均按间认定按间出租，其单间面积并未超过70平方米。且该文件规定中描述为保租房建设要求，以上项目均为成品住宅纳保，不涉及建设行为。
以存量成品住宅纳保的方式并未改变原有住宅的性质，仍然为居住性质房屋。且保租房并不是公租房，公租房是采用小户型低租金的方式针对社会低收入住房困难群体的兜底保障。保租房主要面向新市民、青年人及人才，提供交通便利、居住品质高、职住平衡的租赁住房。入住人员均在成都市住房保障服务平台官网或天府市民云上获取天府租赁码，进行实名登记和相关资格审核。配租相关工作由运营单位统一进行管理，接受政府专项监管，确保细致规范。
    区住建局已与企业联系并调查相关内容。针对相关问题，下一步，区住建局将继续关注项目信息，督促企业履行主体责任，妥善处理矛盾纠纷。为推动矛盾化解，区住建局已将您的诉求转达至开发企业，督促企业核实情况后，主动处理。
    关于物业服务达不到标准的问题，区住建局要求物业服务企业按照物业服务合同约定履职尽责，做好各项物业服务工作，提高物业服务质量，为业主营造良好的生活环境。
    您匿名。