信息量大！二手房交易数据首次公布，新房住宅库存5年来首降

四川手机报

【15城新房价格环比上涨，上海、无锡领跑】


全国房地产市场仍在稳步修复中。

9月15日，国家统计局发布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有15个，其中，上海、无锡以0.4%的涨幅领跑。

根据简单算术平均计算，8月份，70个大中城市新房价格环比下跌0.2%，同比下跌3.3%，两项指标跌幅均有收窄。

分城市能级看，8月份，一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.1%。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%。二线城市新房价格环比下降0.1%，降幅与上月相同。三线城市新房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有15个。其中，上海、无锡以0.4%的涨幅领跑，徐州上涨0.3%位列第二，沈阳、杭州、深圳、南宁、惠州均上涨0.2%，并列第三。此外，大连、宁波、合肥、厦门、广州、银川、乌鲁木齐等多个城市新房价格环比也实现正增长。

新房价格环比跌幅最大的是海口，跌幅为0.8%，其次是石家庄、洛阳、北海、泸州，跌幅均为0.6%。

“从此次房价指数环比上涨的15个城市来看，特征十分明显，既包括上海、杭州、深圳等核心城市，也包含无锡、徐州、惠州等部分重点三、四线城市。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，这背后一个很重要的逻辑是，此次价格上涨主要有两类城市：一类是恒强城市，基本面一直不错；另一类是市场调整较充分的城市，如惠州。此类城市过去楼市调整较深，当前止跌回稳的动力有所增强。

二手房价格方面，8月份，70个大中城市二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅有所扩大；同比下跌5.1%，跌幅持续收窄。
分城市能级看，8月份，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。二线城市二手房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市二手房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨或持平城市有8个，与上月相同。其中，上海以0.3%的涨幅领跑，扬州以0.2%的涨幅紧随其后，深圳涨幅则为0.1%。二手房价格跌幅最大的是海口，跌幅为10%。

“从二手房价格的环比上涨情况来看，上海、深圳等城市表现明显。其背后逻辑也比较清晰，二手房价格上涨主要在核心城市。”严跃进表示，受限购放松、学区房认购以及租售比等因素影响，一些核心城市二手房交易表现不错，部分甚至比较坚挺。

上海易居房地产研究院副院长严跃进书面分析指出：“目前楼市的情况逻辑很清晰，房价虽有小幅下跌，但下跌空间进一步收窄，说明房地产市场基本触底，结合各类利好因素如购房者入市信心增加，房价风险逐渐出清。”

他在分析各项指标时指出：“观察今年以来一线城市的表现，新房价格指数环比基本持续为正，说明楼市的回稳还要看一线城市的示范作用。从同比指标看，各线城市都已经出现同比跌幅收窄，意味着虽然各地还有一些降价、让利，但空间在不断缩窄。尤其是从近期‘金九’起步的情况看，已经有一些城市的部分新房项目出现1%—3%的价格上涨，说明新房市场的供求关系逐渐向好。”

展望后市，李宇嘉认为，9月份，楼市进入传统的“金九银十”。一方面，开发商此前供应收缩，都在为“金九银十”做供货铺排，会加快供应性价比高的产品；另一方面，7至8月份楼市淡季积攒了部分购房需求，他们也希望在接下来的“金九银十”能购买性价比高的产品。因此，9至10月份会比7至8月份的交易量明显增长。

对于近期出台的现房销售新政的影响，李宇嘉认为，一方面，新政将在供给端收缩无效供应、减缓供地销售周期，有助于改善供求关系，为库存去化创造空间；另一方面，新的预售和现房政策将带动供给侧改革，激发和牵引新需求。同时，供给端竞争压力加大，新竞争力产品出现后，开发商可能对旧库存进行促销处理，也将带动需求。

他预计，从“金九银十”到今年四季度末，新房市场供求关系将更加健康、平稳，在稳定市场的同时，推动价格尽快触底。


【二手房交易数据首次公布，新房住宅库存5年来首降】


国家统计局首次公布二手房交易网签面积数据。

数据显示，1—8月份，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%。

国家统计局新闻发言人付凌晖在8月份国民经济运行情况发布会上指出，二手房网签面积连续多个月高于新房销售面积，尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易增加，房地产市场交易总量趋于稳定。

受访业内人士预计，下阶段新房市场或延续筑底修复态势，核心城市优质项目保持较好去化；二手房成交有望保持一定活跃度，价格仍将以小幅波动为主。

住宅待售面积首次减少

数据显示，1—8月份，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额47470亿元，同比下降13.0%。

8月末，新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面积54819万平方米，同比下降4.2%。

付凌晖表示，8月末全国新建商品房待售面积同比下降1.1%，今年以来连续六个月下降，且近几个月降幅还在扩大。其中，新建商品房待售3年以下面积下降4.2%，短期库存去化效果更为显著。

对于新建商品房库存继续降低的原因，付凌晖表示，今年以来各地区积极采取措施，通过购房补贴、卖旧买新等支持政策，以及将库存房源转为保障房等多种方式，推动商品房去库存，取得积极成效。

值得注意的是，8月末商品房住宅待售面积40083万平方米，同比下降0.5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，新房住宅库存同比下降0.5%，这是该指标2021年9月份以来首次下降，显示住宅库存也在收缩。这既是贯彻“控增量、去库存、优供给”政策导向的结果，也是顺应需求结构变化、增加有效供给的主动之举。

二手房交易连续多月高于新房

值得注意的是，此次国家统计局新列二手房交易网签面积数据。1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。

付凌晖指出，1—8月份二手房网签面积达到5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积。从增速看，1—8月份新建商品房销售面积同比下降12.1%，而二手房交易网签面积同比增长10.6%。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易增加，房地产市场交易总量趋于稳定。

对于当前市场形势，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，9月进入传统营销旺季，房企在核心城市仍保持一定推盘规模，叠加前期需求端政策效应持续释放，市场整体平稳。土地方面，“8·28”地产新政后核心城市仍有部分宅地实现高溢价成交，但整体房企拿地态度更趋审慎，区位价值与销售确定性仍是投资决策的重要考量。

展望下阶段，曹晶晶表示，新房市场或延续筑底修复态势，核心城市优质项目保持较好去化；二手房成交有望保持一定活跃度，价格仍将以小幅波动为主；土地市场整体延续审慎格局。当前市场仍处于新政认知和政策衔接阶段，部分地方细则及执行口径尚待明确，新政影响仍需结合各地细则及市场供需结构观察。