投诉函
致：巴中市恩阳区住房和城乡建设局（物业监管股）、巴中市恩阳区政府办公室
投诉人：恩阳首座小区业主
被投诉单位：成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司
一、投诉事由
本人系恩阳首座小区合法业主。近期，成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司委托第三方机构对本人开展物业费催收，其催收方式、计费标准、服务履约均存在多处违规、不合理及不作为情形。该物业公司长期按照一级物业服务标准收取物业费，但服务质量严重不达标，收费与服务严重不匹配、质价不符，侵害业主合法权益，现正式投诉如下：
二、具体投诉事项
1. 物业设置畸高违约金，属于不公平格式条款，不合理加重业主责任
物业委托第三方出具的催告函载明，物业费逾期违约金按照每日千分之三计算，折算年化利率高达109.5%，远超合理范围。该条款属于不公平格式条款，违背公平原则，不合理加重业主违约责任。
2. 账目不透明，单方核算，剥夺业主核对账目的权利
本次催收只提供欠费总金额，未附带逐月计费明细、收费测算过程，还注明“欠费明细最终以物业公司核算的金额为准”，属于物业单方说了算，剥夺业主核对账目、核实费用的权利。
3. 物业服务长期达不到一级物业服务合同约定标准，多项履约瑕疵长期不予整改
本小区按一级物业服务标准收取物业费，但物业长期未能达标履约：
（1）小区消防设施维护不到位，消防器材、消防设施无法长期保持完好有效，存在消防安全隐患；
（2）园区公共设施、设备维保滞后，多处公共区域设施损坏长期无人维修；
（3）园区秩序维护、保洁清扫、公共区域管护不到位，服务质量不达标；
（4）小区多年公共收益未对外公示：小区游泳池对外出租盈利、公摊区域用于开设经营性饭店、快递驿站、幼儿园等，相关收益收支、去向长期不向业主公示。
4. 第三方催收流程不规范，催告函未附委托授权材料
物业公司委托成都正圆翔合法律咨询有限公司开展催收，送达的催告函没有附带物业出具给该公司的委托授权文书，催收流程不合规。
5. 文书名称容易误导业主，存在变相冒充律师函催收的问题
该催收文书标题使用“法律催告函”字样，极易误导业主，使人误认为是律师出具的正式律师函，以此向业主施压催收。成都正圆翔合法律咨询有限公司不具备律师事务所执业资质，不应使用容易和律师函相混淆的文书进行催收。
6. 收费与服务质价不符，违背等价有偿原则
首座小区按一级物业服务标准计收物业费，但是消防维护、公共设施维修、园区保洁秩序等服务长期缺位，物业公司收取高标准物业费，却没有提供与之匹配的物业服务。本人以及其他业主多次向物业、相关部门反馈问题，物业迟迟不落实整改，相关问题未能得到处置。
三、投诉请求（恳请贵单位依法履职，敦促落实）
1. 敦促物业公司对小区消防隐患、公共设施损坏、园区保洁及秩序管理不到位等问题限期整改，并向业主书面反馈整改结果；
2. 核查并纠正物业合同中日千分之三的高额违约金条款，禁止物业继续按照该畸高标准向业主催收费用；
3. 责令物业规范第三方催收行为，停止使用容易误导业主、混淆为律师函的文书进行催收，催收时必须出示合法有效的委托手续；
4. 责令物业公司公示小区游泳池、公摊区域经营性饭店、快递驿站、幼儿园等项目历年公共收益收支明细、资金去向以及分配方案；
四、补充说明
本人并非恶意拖欠物业费，是因为物业长期服务不达标、质价不符、账目不透明且拒不整改，才产生纠纷。恳请主管部门依法监管，督促物业纠正违规行为、履行物业服务义务。
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发表于 2026-10-28 20:59
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