业主委员会有权终止物业管理服务合同吗？
最近，笔者在《达州晚报》上看到了“柴市花园出现了两个物业管理公司”的报道，据文称：柴市花园业主委员会袁主任说业主委员会对宜家物业管理公司在花园物业实施管理时，不履行服务管理职能，对区政府出资在花园内打造的欧式风情墙、电话亭、建造的花台和栽种的花草树木,任其拆除和损毁;花园内的污水横流殃及业主及商家,不采取积极措施治理,其管路水平及服务质量极差,损害了业主利益,业主晚间电脑被盗，竟翻脸狂言“你去告我”而不理睬和赔偿。两年多来，经业主委员会多次发出整改通知书,宜家物业管理公司置之不理,至今不予整改。
2010年春节前，市委、市政府召开了城管工作考评会……，区城管办牟主任召集区商务局、区工商局东城工商、区环卫、区税务局等职能部门携同东城办事处、凉水井社区、柴市花园业主委员会等组织共几十人在小区现场开会，严格细致指导整改，并在凉水井社区汇总意见。社区书记连续与小区物业服务管理处杨姓经理电话联系到场开会，若干次接通断线不接听，既不到现场，又不参加会，还拒接电话。
为使花园物业工作的延续，保障花园业主、商家的正常生活、工作、经营秩序，业主委员会于2010年1月7日在达州主流媒体《达州晚报》刊登《公告》招聘物业服务企业，并拟订通过了严格的相关基本要求。在这种情况下,业主委员会征得业主代表会的同意,终止了宜家物业与业主委员会签订的《物业管理服务合同》。在众多报名的物业公司中，通过考察选聘物业的方式，选评由金星物业管理公司进驻柴市花园，对花园物业进行临时托管。
文章中称：记者在采访宜家物业公司杨经理时，杨经理说：“拆除欧式墙和花台及拔掉部分景观树是处于无奈，是树枯死了才拔掉的”等等一些原因所致；看来，杨经理对他所管理的物业，内心也有“苦衷”，试问：杨经理对柴市花园的物业管理，应履行的职责是什么？应从哪些方面实施管理，花园内的公共设施被损或被他人破坏，绿化物、花草树木枯死，你有没有责任？责任何在？你是怎么管理的？我想你作为一个物业管理公司负责人，应该是很清楚的，在此就不必点拨了。记者在采访时，杨经理竟厚颜无耻的说：“拆除欧式墙，拔掉景观树，拆除花台是处于无奈，是树枯死了”等等，企图以这种方式来掩盖自己管理无能，推脱自己的责任，太不可思议了。像你这样一个没有责任感，没有管理能力，不能为业主谋利益的人，又如何带领你的员工，组织你的公司去尽职尽责的履行管理职能呢？那是肯定不行的，像这样的物业公司，业主委员会早该驱出，还留在花园干什么？
笔者根据我国《合同法》第九十一条的规定，终止物业管理合同应具备以下条件：
一、合同约定的物业管理期限届满，双方又没有续签合同的；
二、双方协商一致，且合同中约定了一方解除合同的条件；
三、
物业管理公司没有按合同约定履行管理职能，其管理水平和物业管理质量未达到合同约定的要求，经期限整改仍未达到要求的；
四、业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理公司无法对物业实施有效管理的；
五、因不可抗力原因，致使物业管理合同的目的无法实施的；
六、其他法律、法规规定的，当事人一方有权解除合同情形的；
七、物业管理公司宣告破产，使物业管理工作无法继续进行的。
上述七个条件中，只要具备一个条件，签订合同的双方任何一方都有权终止合同。
综上所述，笔者认为，柴市花园业主委员会终止与宜家物业管理公司签订的《物业管理合同》是于法有据的，终止与宜家物业管理公司签订的物业实施管理权是合法有效的，也是于情于理之中，是完全符合物业管理公司终止条件的，笔者予以支持。同时，也请各位朋友对此事表达自己的意见，笔者将衷心感谢。
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发表于 2010-6-18 14:01
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