达州市房管局东城办事处5.28《会议纪要》应该尊重柴市花园业委会的合法权益

再长一只眼

　　

达州市房管局东城办事处

5.28《会议纪要》应该尊重柴市花园业委会的合法权益

　　我国关于业主委员会法律地位规定模糊,尤其是当事人地位规定的缺失,导致实践中诸多问题。赋予业主委员会当事人资格有利于维护业主合法权益和纠纷的解决。业主委员会是民间自治组织，其成员工作性质是无报酬、完全积极主动尽社会义务，依法依理应得到社会和业主的认可、理解、肯定。特别在柴市花园业委会肩负为全体业主依法维护合法权益办理《房产证》等的历史使命前提下，更应该得到社会、政府各部门及业主的支持、帮助和尊重。

　　但根据“市房管局、东城办事处5.28《研究柴市花园小区业主委员会有关问题的会议纪要》”，于法于理相悖。

　　纪要所列事由一：第一届业主委员会长达三年未备案，最近有20%以上业主提议，召开业主大会，重新选举新业主委员会。

　　业委会意见是：其一，柴市花园业主委员会依法按程序于2007年7月8日在开发企业组织下，租用达县宾馆大会议室，召集了相关部门和柴市花园全体业主参会，公平、公开、公正选举成立了柴市花园业主委员会。7月9日上报凉水井社区备案，并取得介绍信，依法在公安机关刻制了组织印章。于2007年7月12日，将所有备案资料(选票、签到花名册、业主委员会分工、个人简历及业主身份证明材料等)交与市房管局物管科。此时物管科的同志说：“你们放到这里可以回去做事了。”未指导我们提及填《备案表》一说。事隔一年（2008年7月）物管科领导在我们反映宜家物业服务工作中存在野蛮的破坏性管理，应广大业主要求终止服务合同时，其领导才通知业主委员会补办备案资料，并说：“你们所交的资料全部丢失了，现在不补，我们就不好给你们备案，……我们物管科认可你们的……”。为此，业委会认为市房管局工作疏忽，造成具有唯一性的选票等资料遗失，而市房管局现在动用权力据此作为重新选举的理由，这既失相关法律法规的合法性、公正性，又失职能部门的公信力，同时是对柴市花园小区全体业主极端不负责任。《物权法》第十五条，《物业管理条例》第8-10、15、16，地方人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这种指导和协助是非强制性的。（《中华人民共和国物权法》44页）。

　　其二，“最近有20%以上的业主提出意见……”不科学、不客观、公正。而实际，一是个别业主在业委会不知情的情况下进行民调（违法向广大业主散布谣言：业委会要乱动用大修基金等），其行为属个人行为。显然，个人行为不具有广泛性、代表性、合法性；在没有取得组织同意的前提下，没有监督，不具有真实性、合理性。二是非法召集的所谓“4月24日业委会改选大会”有123人参加。首先，使用“凉水井社区、柴市花园业委会和广大业主代表决定”（没有盖章的《通知》）的名义欺骗全体业主，其次、召集“大会”的业主一家几人参会投票；再次，一些不是业主人员也参加了投票。因此，123人并不是123户合法业主；一些人连被选举对象是谁都不认识，只能糊弄依样画葫芦！一些人后来知道是个人行为，感觉人格受到极大愚弄，上当受骗！何有“最近有20%以上的业主提出意见，强烈要求召开业主大会，重新选举业主委员会”情况属实一说呢？《规则》第六十条，业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　纪要所列事由二：“原业委会于2010年4月，在未按照《物业管理条例》的规定召开业主大会同时未取得一半以上业主同意，且原有物管服务企业宜家物业公司合同未到期的情况下，又将金星物管公司召进柴市花园，造成柴市花园两家物管进驻的局面”。

　　业委会意见是：其一，根据《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。结合《柴市花园业主大会议事规则》，小区16个单元，户数较多召集业主大会的形式依法采用业主代表大会制，从成立沿用至今。招聘或终止宜家物业服务合同于法有据。

　　其二，通川区委、政府投巨资打造的商业步行街，07年10月3日宜家物业进驻小区三年来，实施野蛮管理，公共配套设施破坏严重；其次，城乡环境综合治理和城市管理办公室曾多次督查通报整顿小区环境卫生，宜家物业既不参加，又不整改。造成小区地下管网堵塞，肆意改道导致污水横流，其行为严重违反和超出了该企业与业委会签定的《物业服务管理合同》基本原则要求。

　　其三，柴市花园业委会于2010年3月31日终止了该服务合同；因前期物业负责人提出卫生、水、电、安全不保证，并扬言：“我不排除用社会手段针对业委会个别成员……。配电房安全不保证……，你们不要找我”等狂言。据此看来小区摆脱了黑保护管理是明智的、无畏的、正确的选择。

　　其四，业委会在《达州晚报》公开招聘适合本小区物业服务管理的企业。同时制定了严格的标准把关。在众多物业服务管理企业中，金星物业符合本小区议定标准，而进场是在特殊状态下，按程序召集业主代表会通过。同时，为了小区的安全，维护小区的持续稳定，顾全大局才作出决定：让金星物业临时托管柴市花园。既可以让业主客观真实考查其服务管理水平，又可以避免物业服务真空。让业主真正享受上档次、有品位。柴市花园现在只有一个物业公司就是金星物业，不存在“两家物管进驻的局面”。

　　终止宜家物业业委会给凉水井社区、物管科等相关部门去函、去电，同时金星物业的进场也给凉水井社区和物管科等部门去过函件。时至今日，柴市花园业委会从未收到任何单位、部门的整改函件及通知。因此，业委会认为市房管局、凉水井社区是同意、支持、认可的。并且金星物业入住柴市花园小区已超三个月，服务质量与先期宜家物业形成了鲜明的对比！众所周知，业主不但接受认可服务管理理念，而且欢迎服务管理方式！金星物业的服务管理工作已获得了业主和商家的肯定。入住不到一个月，获得了业主和商家主动赠送的锦旗两面。这是业委会为小区全体业主安全、舒适、和谐生活，为小区美化、亮化、绿化，为小区物业保值、增值提供了后勤保障而作出的一大奉献。

　　纪要所列事由三：选举新业主委员会时的召集人不明确、参会业主未“双过半”、大会会期公示时间不足15天等情况属实。

　　业委会意见是：其一，根据《规则》，召集业主大会，换届、增选、补选业委会委员，应该由业委会召集、主持。而4月24日的“改选”大会，“改选”一词是社区主任定义，超出《规则》原则定义。社区个人操控小区个别业主召集非法“改选”大会。不是“召集人不明确”而是召集人不合法。

　　其二，4月24日之前，这几个“召集人”就对外宣称“我们是业委会的”，由此可见，社区某个人与“召集人”早已经制定了严密谋划，篡位推翻业委会。

　　其三，用社区这面“大旗”欺骗和愚弄全体业主。4月23日通知，24日迫不及待召开“改选”大会，于情、于理、于法都不相容。参会业主未“双过半”仅参加大会人员123人，就得到社区某个人签署“情况属实”而备案，失信于民。在没有得到行业主管部门认同的情况下，又补充签署“希予备案”，把违法制造的矛盾上交市房管局，把自治组织工作卷入社区与主管部门的皮球战中，把年老业主卷入矛盾一方折腾，造成各方人力、物力、财力时间、精力等损失巨大，而严重失信于民。依《规则》原则要求应该公示15天，而公示仅一天就开会，既不循“规”又不蹈“矩”，制造既定非法事实，超越权力设定的界限。

　　“会议纪要”中议定的事项……

　　纪要议定1.“暂时停止原业委会工作，交回公章，封存帐务”。

　　业委会意见是：其一、自治组织柴市花园业委会能否工作只能由业主大会决定。

　　其二、业委会于2007年7月依法成立。任期为五年，时间未到，公章、帐务只能任期届满后移交给下一届业委会，不存在交给凉水井社区一说。

　　其三、社区只有指导和监督的职能，不是上下级关系，并非有强制性。

　　因此，柴市花园业委会将公章和帐务交给社区是放大社区的权力，不合法。《纪要》给社区权力运行的随意性和职权的弹性过大，将导致社区某些官员不作为、乱作为，越权行政，甚至权力寻租等现象的出现。

　　纪要议定2.“暂时停止新业委会的工作……”

　　业委会意见是：凉水井社区推出的新一届业委会，根据“5.28纪要”召集不合法、参会业主未“双过半”大会公示时间不足15日等，事实证明以上几点任何一点不合法其所有的结果均不合法。何况连《规则》首先长篇要求的候选人资格都没有组织审核。为什么市房管局和东办在“纪要”中议定下还坚持说“暂时停止新业委会的工作”。两部门未按法办理，不实事求是的工作作风和态度。事实再次证明：应该依法直接取消新业委会工作、撤销备案、没收非法雕刻的公章，而市房管局、东办用“暂时停止”是支持他们这种非法组织的继续存在。7月1日在通川区委、政府书记、区长信访接待中心的大会上原本已收回的备案表、公章，在这样严肃的地方、严肃的大会上随后又轻易被非法组织成员拿走，可见社区某领导和非法组织已达成了默契。难怪社会传言：春节前几个人在社区就此进行精心策划……。一段时间以来，业委会负责、严肃、慎重的工作在这帮人眼里视同玩一场儿戏。

　　纪要议定3.“由社区牵头……”

　　业委会意见是：以上事实证明，在柴市花园全体业主心里，社区个人没有任何公信力。无论什么组织不能超常规动用手中权力牺牲全体业主的合法利益，抹杀业委会的成绩，继续违法放大社区权力，更不能自己出个《纪要》赋予自己特权。

　　首先，柴市花园是达州市委、政府重点招商引资项目，通川区委、政府投资打造的商业步行街。业委会一班人不负重托，一边兢兢业业最大限度维护“蜀东春熙路，达州第一街”形象；一边尽职尽责化解小区各方利益体矛盾；一边肩负使命奔走各级政府、部门，汗洒三年，解疑释惑，为完成小区全体业主最大心愿——办理《房产证》等，依法维护合法权益不记得失任劳任怨已经走到最后一关，督促开发商和市房管局为小区进行了全面验收。开发商已通知业委会作好传达分户小证各项相关事宜和要求；一边还要含垢忍辱应对一些不明事理的内耗吗？

　　其次，柴市花园业委会是在正常工作的情况下，并且任期未到，凉水井社区没有权力剥夺我们业委会为小区全体业主服务的权利。

　　再次，业委会没有重大过错和不作为。

　　近期柴市花园的混乱是社区一手导演的，原本只有一个业委会和一家物业公司的，在他们的大力支持和操控下才演变成现在的混乱状态。难道还要继续支持违法操控诞生第三个业委会？制造更大的不稳定和混乱吗？

　　以上事实证明：柴市花园业委会对“‘5.28’市房管局东办作出的《会议纪要》与‘5.18’的联席会议决定”法理不容。凉水井社区的不作为和乱作为，还有资格牵头吗？灾难……！

　　权利就是一份责任和信任，建议：市房管局、东城办事处正确履职尽责，实事求是，忠实按照《物权法》、《选举法》、《物管条例》、《指导规则》化解矛盾，本着对柴市花园小区全体业主负责，对柴市花园业委会全体工作人员历年来的付出负责的原则。还业委会正常的办公空间和秩序，还小区社会和谐稳定，安全有序，赢得小区业主的信赖。

　　达州市通川区柴市花园业主委员会

　　二O一O年七月二日

　　

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