国务院控制整体房价 成都房价能降吗？

晴天娃娃

成都商报　
　

　　《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出了严控高档房，大力发展经济适用房，增加普通商品房供应的市场新思路，其核心是要控制整体房价。按照这一精神，成都市能否走降低房价这条路，来解决更多中低收入家庭的住房问题，成为普通市民最关心的问题。房价真的能降吗？记者对构成房价的几大重要指标展开了调查……

　　调查1　 土地价格

　　现状：土地是房地产开发中最根本的资源，没有土地，房地产开发将无从谈起。然而，自从土地阳光作业，全部纳入市场公拍之后，进入市场寻找土地的开发商便越来越多，土地拍卖的价格因此也一浪高过一浪，加之受土地市场供应量和供应的土地不成规模影响，土地价格攀高势头有增无减。

　　《通知》要求：加强对土地市场的宏观调控。健全房地产开发用地的计划供应制度，土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品房和经济适用房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

　　专家点评：市场是决定土地价格的惟一途径，任何行政手段都不能干预。

　　在建安成本不变、银行利率未下调、税费没有新的政策支持前提下，商品房价格的高低更多取决于土地价格。但也有例外，比如经济适用房，因其土地属于划拨性质，政策上允许可以不缴交土地出让金，且利润又控制在3％以内，只有来自于政策面上的支持，成都开发商对开发普通商品房才有积极性，商品房的供应量才可能扩大，成都商品房的价格也才有望降下来。

　　调查2　 建安成本

　　现状：建安成本是指商品房开发过程中，所涉及的建筑施工工程建设过程中所花去的材料、修建、安装费用。就建安成本而言，目前，无论在哪一个城市都是一个变化不大的数字，因为房地产项目所使用的建筑材料和开发建筑周期和耗去的工时各地差异不大（除非设备和建材部分有较大差异会直接影响建安成本）。目前，绝大多数房地产开发商的项目，都采用由施工单位垫资的做法，所以该项支出即使要降，也降不了多少。

　　《通知》要求：多渠道降低建安成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　专家点评：无论是商品房还是经济适用房，建安成本的投入差异都不大，除非有针对土地出让的特殊政策。比如经济适用房，就是采取的政府划拨土地的形式，不交土地出让金，利润也有额度规定。所以，它的土地成本比起市场化方式取得的土地成本低了许多，但开发所涉及的建安费用不可能享受特殊待遇。

　　而建筑材料的日新月异，建筑形态因土地资源匮乏而越来越多样化，因此指望通过降低房屋的建安成本来降低房价的的想法不太现实。

　　调查3　 商品房税费

　　现状：目前商品房交易涉及到营业税和契税两大税项。由国家税务总局制定，并在全国范围内一刀切的营业税（占总房价5.5％），一直以来由开发商缴交；而由买方缴纳的契税，通过1997年、1999年两次调整，目前已经降到历史最低点。其中，普通住宅缴交总房价的1.5％，别墅、商用房缴交总房价的3％。

　　《通知》要求：加大普通商品房的开发量，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费。

　　专家点评：因为商品房开发的前期报建费用和土地出让金，以及交易税费涉及政府各大职能部门，因此这些费用即使有变化，也要由市场来决定。 房地产前期开发报建及土地出让金受制于政府政策和市场行为，而商品房税费作为房地产开发后期交易费用，占总房价的比重不大，因此对房价的影响不大。

　　孙平副市长在北京接受记者采访

　　在北京召开的全国房地产工作会议后，记者就《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在成都的落实情况，及成都房地产发展方向中最为敏感的房价问题，如何调整，如何发展采访了参加本次会议的成都市政府副市长孙平。

　　孙副市长告诉记者，成都房地产市场的总体发展是健康的。针对发展过程中遇到的一些问题，成都市政府将根据全国房地产工作会议精神，制定适合本地区实际的实施贯彻意见，以此调整和解决成都房地产在发展过程中遇到的一些实际问题。比如，目前，成都的经济适用房和普通商品房供应“双轨”制，出现了一些不公平的现象，解决中低收入者居住问题的经济适用房，有些单套面积突破了100平方米，有些甚至达到了200平方米，违背了经济适用房建设的初衷。对这些不合理现象，政府将重新思考并进行调整。

　　此外，成都市政府除了从宏观上进行调控外，还于6月24日出台了《成都市人民政府关于促进商品房消费增长的若干意见》，通过鼓励房产商开发普通商品房，消费者购买普通商品房，促进成都房地产市场继续繁荣。《意见》再次重申严格执行经济适用房的住房政策，以及规范用地和加强非商品房屋的管理。提出了依据市场经济规律，扩大中低消费者对住房的需求。目前，成都市政府通过旧城改造等城市基础设施建设，进一步刺激房地产市场的有效供给，让市场化运作的房地产开发商从中找到消费热点，以需求调剂市场，生产出更多适合中低消费者的商品房，扩大普通商品房的供应量，促进成都市房地产市场健康发展。