【屁民求助】关于南充农村高速公路修建房屋拆迁赔偿标准

市井屁民

     亲戚家农村房屋，估计会在高速公路修建拆迁范围之内，分别为几十年的老瓦房和三层砖混楼房，望知情坛友告知大致赔偿标准。几十年的老瓦房属典型川北民居川木结构，内有木楼，面积的具体丈量和计算方法？知道一定要说哈，不要打酱油。
                                      屁民在此先谢谢各位！

远山的云

典型川北民居川木结构，属于文物级，价值无法估量:lol

市井屁民

远山的云 发表于 2011-10-20 10:29 static/image/common/back.gif
典型川北民居川木结构，属于文物级，价值无法估量

柱子、大梁直径在40多公分的纯柏木，开间在5米多的川北民居越来越少。:lol

总不来电

打酱油路过。:lol

市井屁民

没人甩纲自己顶:lol

北斗卫星

不知道的顠辶

市井屁民

北斗卫星 发表于 2011-10-20 14:04 static/image/common/back.gif
不知道的顠辶

飘过也是支持:handshake

啥情况

这是暗箱操作，没人晓得

市井屁民

啥情况 发表于 2011-10-20 14:25 static/image/common/back.gif
这是暗箱操作，没人晓得

大概还是有个条条框框喔

工资太少

国家有标准，要看证，有证和无证的不一样

市井屁民

工资太少 发表于 2011-10-21 12:41 static/image/common/back.gif
国家有标准，要看证，有证和无证的不一样

谢谢朋友

准失地农民

建议先去勾兑拆迁办的领导或经办人员哦，千万别把事搞砸。否则只有拖到最后来维权了。

市井屁民

谢谢农民朋友！“千万别把事搞砸”能否具体点？

市井屁民

准失地农民 发表于 2011-10-21 20:55 static/image/common/back.gif
建议先去勾兑拆迁办的领导或经办人员哦，千万别把事搞砸。否则只有拖到最后来维权了。

谢谢农民朋友！“千万别把事搞砸”能否具体点？

多嘴猫

路过顶帖，赚分走人。。。

准失地农民

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房屋拆迁谈判技巧

由于我国房屋补偿安置大多数是通过协商方式，最终达成了协议。其间，要经历漫长的思考、选择、商谈的过程，谈判技巧事关利益得失，也涉及谈判效益。本文围绕被拆迁人如何谈判展开讨论：


一、什么是房屋拆迁谈判

首先，了解一下谈判含义
  回答一：谈判就是 通过对话调节各方利益。
  回答二：谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。
  回答三：谈判，是由谈和判两个字组成，也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流，判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上，了解对方的需求和内容，才能够做出相应的决定。也就是说，谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。
  著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为，谈判是人们为了改变相互关系而交换意见，为了取得一致而相互磋商的一种行为，是直接影响各种人际关系，对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为：“谈判的定义最为简单，而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望，每一项寻求满足的需要，至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点，只要人们是为了取得一致而磋商协议，他们就是在进行谈判。”   

  笔者认为：房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间，或在拆迁管理部门组织下，就有关拆迁补偿安置事项协商，寻求利益平衡点。具有以下特点：
  
1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动；
  
2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分，非经谈判不得裁决和强制执行；
  
3、拆迁谈判周期比较长、次数相对多，时常经反复协商最终达成协议；
  4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判，更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判；
  5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均存在拆迁协商可能性。

二、目前拆迁谈判出现的问题

  1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案，在更合理的结果还未出现时，被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏，有时甚至吃了大亏，形成这一结果是多方因素导致的。
  2、部分被拆迁人漫天要价，一再错过机会，对立情绪严重，导致拆迁人动用法律程序，裁决或判决结果让被拆迁人非常失望，双方耗费大量财力、精力。
  3、个别人自认为有一定社会关系，可以摆平利益，岂不知，在不是政府花钱拆迁时，哪个开发商愿意多掏钱呢？忽视规则，自以为是，反而达不到目的。
  4、即便谈判达成一致意见，也是签订不完整协议，合同漏洞百出，被拆迁维权十分难操作。

三、拆迁谈判技巧

  笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过，在总结双方的特点和心里特征后，提出如下参考意见：
  1、找准目标，合理定位。这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。

  对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。
  2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声，听话听音”。
   
会不会倾听？能不能听出对方的“音”？听了能不能做出正确地分析和判断？能不能找出对方的“软筋”或“破绽”？从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时，要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。
   
3、抓住拆迁人心里谈判。拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢？
   
4、抓住拆迁人弱点谈判。笔者多次采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果，如无锡锡上区农村某小厂因建高速公路要拆迁，房屋重置价评估为69万元，拆迁人提出按锡山区集体土地拆迁政策，工业用房可按69万再乘以1、5得出103、5万，加点停产损失等其它费用，总计，绝对不能突破120万，如不同意，进入法律程序，裁决多少按多少执行。笔者研究发现，无锡市的集体土地工业用房拆迁补偿规定是重置价乘以2、5倍，比锡山区多一倍重置价，这就有个上、下位法冲突问题，虽然，拆迁人强调按当地政策足额补偿，我们认为下位法应服从上位法，最后双方找到了均可接受的方案，可谓一计增加几十万。拆迁人有时自己都不知错在何处，如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等，其惧怕一旦败诉，整个拆迁损失极大，于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。
   
总之，拆迁谈判与其它谈判有许多共同点，但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼，不畏权势，不错过时机。追求利益最大化。

市井屁民

谢谢楼上朋友们！

市井屁民

知道朋友们来点具体数字

我炒！

大药在五百到六百一平米
这是房产证面积内的价。产权症外的，还要香阴些

我炒！

我炒！ 发表于 2011-10-21 22:00 static/image/common/back.gif
大药在五百到六百一平米
这是房产证面积内的价。产权症外的，还要香阴些

你说的那种老“民居”，如果品像不好，最多280一平米。三层的那种，一二层可能是5----6百，第三层产权证上应该是没有的，可能就3百左右。都是我估计的哈