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年内房价大降可能性不大
[导读：随着房地产调控继续深化，系列房地产调控政策效果持续发酵，如果限购扩容到二、三线城市，越来越多的二、三线城市出台限购政策并严格执行，将来房价可能将加大降价的幅度，加快降价的速度，但年内房价大幅下降的可能性不大…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
房价依然很胶着
自新一轮房地产调控启动以来，尤其是今年系列房地产调控政策的相继出台，以及央行为打击通货膨胀而持续采取收紧货币政策之举，已经重力打击了房地产市场预期，市场形势已经事实性地发生了异变。
应该看到，今年以来，在严厉的“限贷、限购、限价”政策持续作用之下，几乎全国性的房地产市场均表现出了持续低迷的态势。
在一线城市和部分二、三线城市，不但成交量持续大幅下降，而且房价已经事实性地开始下降，尽管下降幅度依然有限，在价格涨跌方面依然很胶着。
在省会城市以下的一些二、三线城市，尽管中央政府出台的系列房地产调控政策是针对全国市场的政策，尽管整体房地产市场形势已经异变，尽管各地成交量也已经大幅度下降，但由于政府出台的限购政策采取的是差别化政策，部分市场参与者将之进行利己性解读，并在舆论上炒作没有限购二、三线城市的房价还将上涨，再加上此前调控一直不见成效、房价上涨太多太久这些经验因素和现实的通货膨胀让消费者担心没有限购的二、三线城市的房价还将上涨而继续恐慌性追涨买房，开发商也不愿意降价销售。于是，在一些二、三线城市，尽管房价已经开始松动，但松动并不明显，有的甚至在统计数据上显示还在上涨。
政府继续加码房地产调控
在一些二、三线城市城市，房价依旧坚挺，或称依然胶着，反映出了当前房地产市场调控的困局。而且，这种市势，还可能继续发酵，反过来影响房价已经开始下降的一线城市和一些省会级城市，从而可能导致整体调控再次失败。
为此，7月份，中央高层分别在多次会议上研究了房地产市场调控形势，及时表态称坚决将房价调控到底，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，并采取措施继续加码房地产调控。
7月12日召开的国务院常务会议和7月22日召开的中央政治局会议，都强调了必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，传递出房地产调控政策将长期化、常态化的信号，意味着接下来房地产调控不但不会放松反而还将继续强化，回击了市场上曾出现的有关调控政策放松的预期，彰显出中央政府坚决调控房价的决心。
尤其是，为巩固和加强房地产调控效果，7月12日召开的国务院常务会议明确提出，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。这些意味着，中央政府对房地产调控的态度非常坚决，房地产调控政策执行还将强化，限购面还将扩大至房价上涨过快的二、三线城市等市场。
据统计，已推行“限购令”的城市有41个。住建部已经下发文件，要求各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策。
不久前，为落实国务院常务会议精神，住建部公布了新增限购城市建议标准：1，６月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；2，６月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；3，１至６月新建商品住房成交量同比增幅较高的；4，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；5，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住建部提出，符合上述条件较多的即２条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。业内按照五大标准推测，将有30余个城市有可能进入限购名单。
据悉，住建部正在拟定新一轮限购名单即即将实施限购政策的二、三城市名单，预期不久就将出台，会有数十个二、三城市会出台限购令。此外，住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来，计划将40余个热点城市个人购房数联网,以遏制异地炒房。
8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，出台房地产市场限购措施明确规定，全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有两套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。家庭拥有住房数量指房屋权属登记在家庭成员名下及已进行合同备案的住房。家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。这是在7月12日召开的国务院常务会议明确提出“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”后首个出台限购令的二、三线城市，拉开了二、三线城市限购的序幕。
限购遭遇变相抵制
继台州发布首个二、三线城市限购令后，9月9日，浙江省衢州市发布文件《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》，出台房地产限购政策细则，在全市市域范围内进行限购，成为住建部公布新增二、三线城市限购标准后的第二个城市。
衢州市政府规定，在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房，、在市区有1套及以上住房的外地人也不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买房。由于衢州版限购令对本地人限购的条件过于宽松，即业内俗称的“市区”内“限四套”，被戏称为“最松限购令”，被指是以主动出台很松动的限购令来变相抵制限购令，可见地方政府与中央政府博弈之迹。
继衢州出台“最松限购令”后，部分二、三线城市继续跟进收紧房地产调控政策。只是，一些地方政府仍然在与中央政府博弈。自河北省廊坊市首个出台限价令后，烟台、韶关、丹东等多个二、三线城市，则选择了效仿廊坊而出台相对宽松的限价政策，以限价取代限购。如丹东市、韶关市先后发布了限价令，对备案价格过高的项目给予暂缓办理预售证或者勒令重新定价。
业内人士担心，这种趋势或将会逐渐蔓延到更多的城市，使限购政策遭遇推行难题。尤其是，所谓“限价”政策，可能导致一些楼盘，尤其一些中低端楼盘，采取在限价范围内尽量高定价或备案价格，然后再因市场之势而打折或“降价”来促销，变成楼盘先普遍提价再打折或“降价”的市场“游戏剧”。
而且，住建部的二、三城市限购名单至今依然“难产”，这或意味着二、三城市限购之路走得并不顺畅。甚至，二、三城市限购这一政策，可能会被化解，被慢慢“稀释”。
主在影响市场心理
不过，也要看到的是，尽管衢州出台了“最松限购令”，尽管更多城市迟迟不愿意出台限购政策或出台限价政策以取代限购政策，变相抵制限购令，与中央政府继续博弈，但无论如何，7月12日召开的国务院常务会议已明确提出，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。住建部公布了新增限购城市的五条建议标准，并正在拟定即将实施限购政策的二、三城市名单，计划将40余个热点城市个人购房数联网,以遏制异地炒房。这些说明，房地产调控政策正越收越紧，房地产市场的整体环境已经改变，二、三城市限购这一政策将对市场心理和房地产预期产生比较大的影响，是不可忽视的。更何况，终究已经有了2个城市出台了限购政策，或许将有其他更多的城市被迫跟进出台限购政策，当然可能也是“宽松”的政策。
而且，更要看到的是，目前，一些之前已经出台限购政策的城市的市场效果非常显著，在一些城市尤其一些一线城市，投资投机性购房者基本已经远离了房地产市场。如今，一些城市房价已经开始实际下降，整体市场房价已呈现明显的下降趋势，各地房地产市场持续低迷，成交持续大幅度下降。在这种市势下，中央政府已经明确，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，因此，投资投机性购房者一般不会入市购入，相反可能抛出存货，如果能卖得出的话。尤其是，在多数二、三线城市尤其三线城市，投资投机性需求本来就不多，房价追涨主要是当地自住需求购房者担心房价上涨而恐慌性入市、市场炒作等原因而致，如今，市场大势和整体环境已经异变，房价开始下降，未来预期继续下降，如此之下，即便如衢州这样的地方政府出台了“最松限购令”，尽管更多城市迟迟不愿意出台限购政策或出台限价政策以取代限购政策变相抵制限购令，即便整个二、三线城市限购趋向宽松，仍然会对市场产生低走预期，加重市场的观望情绪，追涨入市者会越来越少，投资投机者进入的可能将更加少，因此对市场大势的影响或不大。
进一步地，既然7月12日召开的国务院常务会议已明确提出 “房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，住建部公布了新增限购城市的五条建议标准并正在拟定即将实施限购政策的二、三城市名单，基于目前房地产市场实际情势而言，预期将来还将有其他城市出台限购政策，虽然可能也是“宽松”的政策。而从2个已经出台限购政策的城市方案来看，衢州的限购令过于宽松，已颇受舆论诟病，因此，台州市的无论是已有两套房的市域内家庭或是已有1套房的市域外家庭均不准购买新建商品房的方案，很可能成为其他城市后续出台限购政策的范本。
应该说，基于目前房地产市场实际情势尤其二、三线城市房价舆论炒作而言，限购扩容至二、三线城市房地产市场，其影响不可小视。本文作者陈真诚认为，这种影响，除政策本身对非理性需求予以抑制这种直接作用外，最主要的作用更在于限购扩容这个政策对市场心理的影响，对市场参与各方的心态的影响，从而对房价涨跌预期以及房地产市场投资回报预期的影响，这种影响将是深远的，甚至将超过政策本身的效力。
调控还将继续加码
进一步地，基于种种迹象来看，房地产调控将来还将继续加码，尤其在强化政策落实方面还将继续发力，以及房产税可能扩大开征等。如，温家宝总理在9月1日出版的《求是》杂志撰文强调，要按照年初的部署，全面抓好今年的各项工作，突出以下重点：保持物价总水平基本稳定，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效等。
此前的8月25日，国家发改委主任张平在向十一届全国人大常委会第二十二次会议报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时强调说，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。同时，张平还表示，下一步将毫不放松加强价格管理，促进物价总水平基本稳定。
这些意味着，接下来，中央政府不但将强化房地产调控，还将进一步采取措施，采取加息、回收市场流动性、紧缩贷款以及行政调控等手段来调控物价，打击通货膨胀，挤压资产价格泡沫。
无疑，政府加大力度打击通货膨胀，尤其采取加息、收紧信贷等调控手段，肯定会与房地产调控政策产生功能叠加效果，对房地产市场产生进一影响。
滞销迫使房企改变价格策略
另一方面，由于市场持续低迷，消费者持续观望乃至弃购，成交持续大幅下降，不少开发商普遍遭遇产品滞销、待销存货越来越多的问题。
有数据显示，2010年，全年房地产业的存货金额为10571亿元。而今年第一季度，存货金额就高达11551亿元。7月末，11个重点城市的存货总量达66.9万套，环比上半年上涨6.5%，7月的去化率为61.5%，远低于去年平均94%的去化率。
截至8月底，北京、上海、广州、深圳等一线城市住宅库存已达近11万套（其中可售住宅期房7万多套，未签约现房约4万套）、5万多套、约4万套和2万多套，库存面积分别约1400万平方米、900万平方米、500万平方米、200多万平方米，存货去化周期均已经超过1年以上。
在多数二、三线城市，库存量也在逐步攀升，而且不断有新盘入市，且增量可观。
在企业方面，对已公布2011年半年报的上市公司统计发现，620家上市公司的存货金额已经达到了6506亿元，而2010年上半年全部A股上市公司的存货金额为27996亿元。已披露半年报的20家房地产上市公司，房地产业的存货金额达到3177.64亿元，占今年上半年存货总金额6506亿元的近一半。已发布中期业绩报的65家上市房企，总存货从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。龙头房企中，今年上半年，招商地产的存货余额从去年同期的338.56亿元增加到了今年上半年的444.7亿元，增幅达31.35%；科存货余额从去年同期的1115.31亿元激增至今年上半年的1713.66亿元，同比增幅高达53.65%，较去年同期增长了598亿元；金地的存货也达605亿元。相比龙头企业，中小房地产企业的库存压力更为严重。除万科与招商地产之外，18家上市房企的存货总额达1019.28亿元，较今年一季度的926.11亿元，增加了约10.1%，比去年同期的718.08亿元，增加了42%。其中，滨江集团的存货高达229.36亿元，较一季度增加了32.6%，与今年年初相比上升71.92%。
如北京市，上半年的存销比达14.8，是近三年来的新高。截至8月27日，北京市住宅库存已达108181套，其中可售住宅期房7.01万套，未签约现房3.80万套。
在持续的宏观调控政策下，由于市场持续滞销，企业积压的库存越来越多，市场供大于求的问题越来越严重，房地产企业的资金链越来越紧，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。
在调控短时难以松动和房地产市场环境异变、大势下行及价格开始松动而未来预期继续下降之下，本文作者陈真诚认为，市场持续低迷，成交持续大幅下降，整体与日俱增的房企滞销库存压力、市场供大于求的压力、部分房企偿债压力、部分房企资金链压力，或将迫使更多的开发企业不得不改变心态，改变价格策略，以降价促进销售。
应该说，如不出意外，随着房地产调控政策不断发酵以及调控进一步深化，尤其房地产限购扩容至房价上涨过快的二、三线城市，再加上政府继续采取从紧货币政策，继续采取加息、回笼市场流动性等措施打击通货膨胀，尤其一旦二、三线城市房地产市场预期因限购扩容和其他系列调控政策的综合作用而进一步异变，此前因限购不及而被炒作房价将上涨的舆论不再得以成立，房价预期或将发生突变式异变，甚至可能急转直下。
房地产市场还将继续调整
接下来，已经步入调整通道的房地产市场还将继续调整，并持续深化。随着调控持续深化，货币政策持续从紧，房价预期继续下行，再加上市场持续低迷，消费者持续观望乃至弃购，成交持续大幅下降，将有更多的开发商普遍遭遇滞销的问题，市场积压的库存将越来越多，市场供大于求的问题将越来越严重，开发商去库存的压力或持续加大。在这种市势下，在市场持续滞销导致积压严重和资金压力问题日益严峻以及市场大势已异变等因素的综合作用下，一些开发商也许不得不选择下调价格以希望能促进销售，尤其部分中小房企或率先降价或加大降价力度“以价换量”。
事实上，各地市场上，大部分企业都已经作出调价准备，以应对市场之变。已经有一些企业采取直接或变相的降价措施，诸多楼盘已经事实性地降价，以促进销售。最近，更是已有一些大型开发商带头降价，以希望能促进销售。
如上半年只完成年度销售计划34%的富力地产，董事长李思廉在中期业绩发布会上称，截至目前，富力的房子在价格上已经下调了10%，下半年可能会再跌10%。这意味着，富力地产已经明确表示，其房价在已经降价10%的基础上或将再降价10%。这也是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“要降价”。
万科、保利、招商、金地这四大房地产龙头企业，在中报中也都对下半年的调控形势做出了预计，都提出了加快资金周转实现快速回笼成为最主要的策略等应对措施。招商地产表示，房地产调控已成为常态，调控政策必将延续。下半年，市场竞争将异常激烈，公司将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式，快速销售，快速实现资金回笼。金地表示，下半年整体宏观政策依然偏紧。公司将紧密跟踪市场形势，及时调整投资策略，调整销售节奏和产品结构，优先推出符合市场需求的中小户型产品，制定合理的价位区间，保障正常的销售进度。万科表示，将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。保利也表示将加快资金周转，实现快速回笼。
在这市场微妙时机，这四大房地产龙头企业，一致将加速销售、回笼资金作为下半年营销重点，强化了下半年房价将进一步降价的预期。
象富力这种大型开发商的降价行为及其高层明确表态将降价的舆论，以及万科、保利、招商、金地这四大房地产龙头企业所释放可能将选择降价的信号，本文作者陈真诚认为，无疑将对市场起到不小的影响力，并可能导致房地产市场的房价降价的羊群效应、蝴蝶效应、多米诺骨牌效应出现，被更多开发商效仿。
年内房价大降的可能性不大
可以预期，将来房价可能将加大降价的幅度，加快降价的速度。只是，由于市场本身需要个调整过程，现实的通货膨胀也支撑着房价难以快速大幅下降，部分开发商或投资者为应对通货膨胀、负利率而不太愿意出售资产，不愿意降价。而且，由于市场存在买涨不买跌的心理，目前房价过高，小幅降价未必能与消费者的心理预期相吻合，未必能促进销售，未必能取得满意的效果，开发商会谨慎决策。因此，随着房地产调控继续深化，系列房地产调控政策效果持续发酵，如果限购扩容到二、三线城市，越来越多的二、三线城市出台限购政策并严格执行，虽然将来房价可能将加大降价的幅度，加快降价的速度，但本文作者陈真诚认为，年内房价大幅下降的可能性不大。
当然，如果央行继续加息，情况则将不一样，更多的开发商将会继续调整销售策略，选择降价以促进销售，并可能加大降价的幅度，加快降价的速度。
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读后感： 准备在仁寿买房的兄弟姐妹们，我们一起拉起手来建立阵营，支持国家政策，抵制炒房者，我们要住得起房！当然我们要住得起房必须要通过自己的努力，自己的奋斗来实现，这尤其对我们80、90后来说实在是件大事，是件难事，我们要有个家，我们要有个幸福的家，我们不要当房奴！看见本文的兄弟姐妹们我们站起来无声的抵抗吧！现在这个时期坚决不买房，据说仁寿的房间已经4800了，有多少人的工资有4800？？？？我们等着降价吧！请将此文转发仁寿人！
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发表于 2011-10-23 19:37
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