[注意]成都CBD PK 重庆CBD

持续低烧 · 发表于 2006-4-29 05:43

，位于顺骡商圈核心地带的新世纪广场，以全现房闪亮出场。因其 5300元的销售均价、 50元的租赁均价低于同档次竞争楼盘，所以盘未开已有多家企业追捧，热销的前景令业界惊呼：“成都最具号召力的办公口岸仍在以顺城街———骡马市为核心的中央商务区内！”

CBD纸上战争白热化

记者不完全统计，今年许多商业楼及写字楼项目在说明区域优势时都先后打出 CBD牌，目前大大小小的 CBD项目不少于 10家，主要集中在府南河内环线以内，散落在包括跳伞塔在内的各个区域，而其中以骡马市、顺城街、盐市口的呼声最高。正如潘石屹在一次北京国际 CBD论坛后所言：“鱼翅一定要在一定的浓度以后才有最佳味道，一如 CBD的聚集效应”。 CBD对市场的吸引力令众开发商趋之若鹜。认为顺城街骡马市将形成中央商务区的开发商主张：“成都的 CBD一定会在这一带形成，因为中央商务区的建设不可能脱离旧的资源，另铺新摊子。顺城大街一带的商务、金融机构众多，已经具备商务区的雏形，有关部门在总体规划时已经充分对其进行了整合。”另一派开发商则认为人民南路的商业网点发达，与机场路的近距离更令它有成为中央商务区的条件。对于持“现实中心在顺城街”观点和“未来前沿看好城南”观点的激烈论战，有关专家认为， CBD的主要功能是商务办公和金融及为之服务的中介机构，如法律、会计、咨询、策划等等。它的形成，将有力地带动本区域的招商引资。但是， CBD的形成离不开市场的自然选择，成都商务置业者对于口岸的选择，最终也决定了 CBD的归宿。

交通、配套、口岸检验 CBD

置业者对众说纷纭的概念究竟作何看法呢？记者采访若干公司后意外地发现，他们对概念的论战关注极少，真正看重的仍然是“交通成本”与“合作伙伴沟通成本”和“硬件配套”三大置业要素。所以， CBD的纸上论战最后仍然要回到“交通”“配套”“口岸”三大要素真刀真枪的比拼中。硬件决定办公成本：在区域硬件配套上，发展了十年之久的顺骡商圈有先决优势。刚刚入驻新世纪广场的一位老总这样形容日后的办公条件：“银河王朝、总府可以接待商务伙伴，王府井、太平洋、百盛购物方便，骡马市的金融圈相距不远，民航、电信也就在楼边。我可以在 15分钟内走到大多数商业伙伴的公司，也可以在午餐约会上谈妥生意，安顿客人住处。”原青羊区区长敬刚曾透露：全国第二次基本单位普查资料统计，青羊区的骡马市顺城街东城根街一带已经具有银行（分理处以上）机构 66家，证券网点 36家、保险公司 10家，旅馆业 42家（星级宾馆 4家）、高层写字楼 32栋、大型商场 9家、世界 500强企业、跨国公司的办事机构 30家。目前，冠城广场、熊猫万
国、新世纪广场在玉带桥头渐成三足鼎立之势，高度集中的商务配套，令入驻者的商务沟通成本因之降低，所以置业者人气颇高。性价比决定口岸人气：多年来成都的高档办公楼集中于顺城街片区，价格并没有因为激烈的竞争呈现出下滑趋势。截至去年年底，冠城、四川国际大厦等写字楼的售价稳在 4500元到 7500元之间，租赁价格则稳定在 45元～80元。新世纪广场因为雄厚的开发商背景而显出性价比优势。“在顺城街，均价 5000元的楼盘很难具备 5A智能化配置、全进口电梯、全进口中央空调。”春节前就加入新世纪广场排号行列的梁总说。新世纪广场的负责人也承认，该楼盘相比同等配置的办公楼其租价和售价均低了 10％左右，所以还没开盘就有政府背景的十多家单位如市统建办等的抢先入驻。但他认为这并非是打价格战，只是觉得 CBD实际上是一个商务的据点，应该涵盖多层次、多角度的产品类型，用性价比杠杆可以更迅速地决定人气的归宿。“现实的中心”与“未来的前沿”的争夺战，短期内不会见分晓，但目前顺城街作为以交通中心、项目高度集中带来的规模优势而更获市场认可已经成为不争的事实，新世纪广场在同等配置楼盘中以更优的性价比脱颖而出，更为顺城街成为真正的中央商务区增添了信
心。

在山城重庆，有三块区域都被贴上了“CBD”的标签：传统CBD———解放碑，现代CBD———江北嘴，CBD配套服务区———南岸弹子石。
　　三个中央商务区分属江北、渝中、南岸三个行政区域，但从地理位置来看，彼此之间仅一江之隔，遥遥相对。如果规划中的大桥和过江隧道得以贯通，长江、嘉陵江水的天然阻隔就完全可以忽略不计。这样，三者便连为一体，形成“金三角”。
　　然而，CBD不单单是一个商务中心的概念，它还是一个国际化大都市的标志性区域，一场竞争将在区域之间拉开帷幕。
　　解放碑，是重庆市中心的代名词，也是商务和商贸活动开展得最早、最繁盛的区域。凭借天然地理位置和传统商业氛围的优势，在2003年年底，渝中区政府提出了“解放碑CBD”这个概念。具体范围东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南抵和平路、新华路，占地0.92平方公里，加上朝天门地区0.69平方公里，面积共计1.61平方公里。
　　该商圈内坐落着太平洋、新世纪、重百、王府井、银泰等十多家大型商场，人流量高峰期逾九十万人次。此外，还有数十座商务办公楼宇，商务环境现已发展得较为成熟。
　　而同样被命名为CBD的江北嘴和弹子石，原本都是些老宅子，现已基本完成拆迁改造。土地一级开发完成后，将在平地上崛起两座新城，占地面积各为1.1和1.5平方公里。
　　按照规划，二者的功能定位各自略有侧重，江北嘴号称要建成上海的陆家嘴，将成为重庆又一标志性区域，建成后以发展商务为主，年底开始进行招商引资工作，以吸引大量公司企业入驻。南岸的弹子石则将大力发展会展中心、五星级酒店、餐饮街、酒吧街等配套服务设施。
　　为打造好CBD，两区政府已开始付诸行动。江北区政府投入巨资在江北城盖起了重庆大剧院、科技馆等大型公共基础设施，目前已相继开工。接下来，一大批写字楼将开工建设。江北区政府办公地点也将在明年搬迁至江北嘴CBD旁边的溉澜溪。在南岸区，拟再建三座五星级酒店，著名的喜来登酒店已在建设之中。
　　商务和商贸的中心现在主要还是解放碑，而江北和南岸也打着CBD的旗号是否就意味着信息流、资金流、人流、物流的涌入，是否就能成为聚集人气财气商气的盆地，最终达到“筑巢引凤”的目的呢？
　　近期，解放碑区域内的国际贸易中心、世贸大厦、国际商务中心三座甲级写字楼将投入使用。由此，解放碑写字楼将新增约31万平方米，供应量增幅较去年同期几乎翻了一倍。
　　记者从解放碑CBD战略指挥中心获知，现在，大都会广场、纽约·纽约等几座规模较大的写字楼租售率均在90%以上。
　　今年1至11月，共有409家企业入驻解放碑中央商务区，按照目前的趋势来看，将有越来越多的企业在渝设立办事处或分支机构。据了解，近日，中石油有关工作人员为即将设立的驻渝分支机构踩点布阵，最终就将“目标”锁定在了解放碑的大都会广场。
　　解放碑的土地可开发空间较小，而江北嘴和弹子石中央商务区的建设至少还需要5年的时间，待发展成熟则要在10至15年以后。假设入驻企业都“投靠”解放碑，势必会对该区域造成严重的交通负担，江北嘴和弹子石的建成则能在一定程度上缓解解放碑的压力，疏散其部分商务和休闲娱乐功能。同时，解放碑的功能定位也会随之调整为着力发展商业贸易和金融街的打造。
　　但是，CBD的真正形成是靠内在的需求加上政府引导，而不是盲目的竞争。重庆三区的CBD之争，将为这座西部重镇带来怎样的春天呢？