破解十大典型购房纠纷

黄马gua

1、不退定金  
    “定金”是指当事人约定由一方向对方给付，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定；定金应抵作价款或者收回。
律师出马：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。


2、不签补充协议
现在不少房地产开发商在与购房者签署(商品房买卖合同》时，要么拒不接受购房人的补充条款，要么要求购房者签署由卖方起草的补充协议。
律师出马：签订补充协议，双方应当协商一致，并且需是真实意思的表示，对于协议里不公平的条款购房者可以要求删除并加上一些内容，明确双方的权利义务。尤其是以下内容，购房者在补充协议中最好加上：   
     1、广告和售楼书中的重要内容。2003年6月1日生效《最高人民法院关于串理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中为了保护购房人利益，规定将开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的、并且对买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。开发商如果违反这些内容，应当承担违约责任。
     2、加重因开发商违约造成退房的违约责任。
     3、举证责任方面，购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即“谁主张谁举证”的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护自身利益。


3、现房与广告有差异
广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但目前许多开发商使用虚假广告，现房和当初广告上的宣传有很大差别。
律师出马：如果现房与开发商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。谊说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当：承担违约责任．


4、精装修质量差
关于精装修质量差的问题，当事人可以通过在(商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中加以约定，并按照此约定验收房屋。但是，现实中通常对“装饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模糊措辞免责。
律师出马：买受人在签订《商品房买卖合同》时，将附件三中的“装饰、设备标准”约定得尽可能详细。比如：品牌、档次、价位、产地等等，以免发生争议时没有依据。


5、拿不到产权证
买了房却拿不到产权证的问题非常普遍，有的甚至一拖好几年。
律师出马：2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。


6、配套设施跟不上
按照法律规定，房屋配套设旆(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，如果“暖气、煤气、宽带不能及时使用”，目前主要依据合同约定来追究违约责任。
律师出马：合同或补充协议中最好加上关于配套设施使用的条款．


7、规划改变
目前，改变规划主要有两种情况：第一，规划部门主动变更；第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。
从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。
律师出马：如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。   


8、面积缩水
商品房面积缩水已是—个普遍问题。
律师出马：在《商品房买卖合同》中，通常对“面积确认及面积差异处理”有约定。一般来说：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内(含3％)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有枳退房．买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按一定的利率付给利息。买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。



9、交房没有备案表
竣工备案表的取得意味着房屋通过了竣工验收，也意味着房屋具备交付使用的条件，可以进行交付，如开发商未取得，则属于开发商的逾期交付，其应承担违约责任。
律师出马：除竣工备案表外，交房时购房者还要审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等几个证件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。


10、销售被抵押的房子
购房者有时候会碰到自己购买的房子已经被开发商抵押给了银行这种情况，一般而言，房地产开发商将未售的房子抵押给银行，是为了套取现金作为周转资金，进行后续项目的建设或开发新项目。这一融资做法将会长期存在，并且我国政府有关部门也没有明文规定发展商不得售卖抵押房，但是发展商出售抵押房也有一定条件即：银行出具证明书和发展商不隐瞒抵押房事实。
律师出马：购房者如果想避免买到抵押房，可以根据我国《担保法》第四十五条的规定，到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况；其次还可以要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。
如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，别谊房屋没有抵押给银行。在这里值得注意的是：1、应当坚持看原件，很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；2、注意审查证件的真伪；3、看清抵押的记载情况．
购房者还可在房屋买卖合同中增设如下条款来避免此类情况的发生：出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处的土地使用权进行抵押，否则买受人无条件退房并要求出卖人承担违约赔偿责任．

收房时应注意哪些问题

临近交房，每位购房者都是翘首以盼，对新房充满期待的，然而现实中因交房引发的购房者与开发商之间的矛盾却屡见不鲜，在此想提醒购房者千万不要疏忽了交房这个重要的环节，把好这道关，也许能减少许多后遗症，即便日后与开发商发生实际纠纷时，也能更有效地维护自身权益。

一、关于交房手续

误区实例

   1、一心想早点住进新房，催促开放商提前交房，甚至连竣工验收的相关资料都不审查，认为只要拿到钥匙就算交房了，赶忙开始装修。

   2、有位购房者听说交房时一定要索要两书。而当购房者向开发商索要两书时，开发商竟毫不避讳的告之过段时间再给。业主也没坚持，就签字收房了。

   3、没有仔细核对两书上填写的内容，甚至连《质量保证书》上的交房时间有没有填写，填写的时间是否正确都没看，就匆匆签字领钥匙收房。

律师建议：

《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

购房者在收房时有权要求查看开发商通过竣工验收的证明材料原件《商品房竣工验收备案登记证》。若不具备竣工验收表，就说明没有通过国家的验收，这样的住宅质量是无法保证的。只有过了这道关，才有后面的购房者验收。

建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十条规定：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。

无论开发商以何种理由不提供两书，购房者都该坚持立场，收房时必须领取到两书，并仔细审查两书中的内容，包括商品房的具体位置、交付日期等是否与实际相符。

一般由市房地产管理部门统一提供的格式合同中都会约定：商品房达到交付使用条件后，开发商与购房者进行验收交接时，应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房者有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由开发商承担。

二、关于房屋质量

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

买房是为了居住使用的，如果开发商交付的房屋不符合质量要求，不能实现买房的目的，购房者在收房时，只要有相关的证据证明，是可以拒绝收房的。如果这个期间内房屋因天灾人祸毁损灭失了，也是由开发商承担责任。

购房者实地验收时，要依据购房合同对房屋结构、质量进行全面审查，包括看房屋的位置、户型、朝向、结构是否与合同约定一致，看购房合同中开发商对供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺是否配备完成。

审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商将验收中发现的问题在交接单上注明并承诺解决时间，待修理后再重新验房。