攀成钢前途未卜，成都土地开发市场最近上演着不同的剧目。剧情相似，结局不一。几家欢乐几家愁，土地整理的背后，各方利益团体的博弈此起彼伏，一场看不清、摸不透的土地一级大战在游戏规则并不明朗的情况下进行着，在五月房交会期间高调亮相的“东方正红”，才经过短短三个月的时间，坊间却传出消息——“东方正红”现有规划可能流产，土地易主的可能性极大。本来进行得如火如荼的土地整理，究竟发生了怎样的变数？攀成钢作为曾经的“地主”，将面临怎样的归宿？“东方正红”的命运又将发生怎样的逆转？
“我现在没管这个事了”。成都华益房地产有限责任公司董事长杨晓中最近总是频繁地接到不同开发商打来电话，想探听“东方正红”土地拍卖消息，他一律抬出这句话挡驾。
在开发商看来，杨作为成都华益房地产有限责任公司董事长，而华益房产又作为攀成钢集团成都钢铁有限责任公司的控股公司，承担着攀成钢成都厂区及周边区域约3000亩的土地运作工作，他一定知晓“东方正红”整个土地运作动态，从他这里得到或多或少的信息，好对下一步拿地计划的实施进行部署掌控。
然而无论开发商想尽各种说辞，得到的结果仍然是“无可奉告”。
到底是攀成钢方面故意低调行事，还是“东方正红”项目发生变数？与五一房交会期间“东方正红”的高调亮相相比，此刻的主办方的态度显得有些蹊跷。
本刊记者辗转找到负责“东方正红”项目全程策划服务的成都雅斓机构，其相关负责人表示：“已经停止‘东方正红’的一切宣传工作”。但对于一些开发商提出要了解土地规划的要求，该负责人说可以到公司进行面谈。
很多地产界人士仍然还记得今年五一房交会期间的盛况，就在主办现场成都房地产交易中心对面的天府喜来登酒店，“东方正红”第一次正式亮相，气势甚至压过了热闹无比的房交会现场，成都的部分主流媒体不惜用整版大篇幅来报道此事。因为一旦成为现实，“成都三环内有史以来最大的地产项目”的光环，将从此与其相伴。消息发布不久，就吸引了包括新加坡、德国等海外资本的密切关注。
早在几年前成都开始实施东郊“腾笼换鸟”的举措时，攀成钢就开始了对“东方正红”地块进行筹划运作，2006年12月26日，随着成都东部工业区的标志——攀成钢最后3根烟囱爆破成功，攀成钢整体搬迁基本完成。而在两年前，筹备搬迁的攀成钢，就对即将腾空的2200亩厂区用地以及周边土地进行了整体规划设计招标，整个地块面积达3000亩。清华大学清华安地建筑设计顾问有限责任公司城市设计所林宵成为了“东方正红”的规划创始者。
为了有效实现攀成钢厂区土地资源转变为资本，攀钢集团公司专门成立了攀成钢公司成都厂区土地资源运作领导小组负责对成都厂区地土地进行相关运作工作。
根据攀成钢方面之前的说法，原厂区土地出让收益将全部归该公司所有。而此时，成都地价正以不可思议的速度迅速攀升，何时抵达波峰，谁也说不清楚。
就在2005年底，华润置地以21.4亿元的总价整体拍下“东方正红”旁840亩原420厂地块，一举摘得“城东地王”的桂冠时，成都地产界还在惊呼“太疯狂了”。然而时间刚过一年多，今年3月底，重庆开发商老大龙湖地产与荷兰ING基金联手拍下不远处建设路片区一宗土地113亩，地价高达每亩815万元。与之前华润置地拍得的单价255万元相比，当初大喊疯狂的人开始自嘲没有见过世面。
有人说，地价的如日中天让所有的人失去了判断能力，占据天时地利的“东方正红”到底该怎么卖，预期目标是多少钱，不要说外界，恐怕连他们自己内部也一时无法说清楚。
2006年6月，成都市政府推行的一项“土地新政”，即单宗地块出让时，净用地规模严格控制在200亩以内，超过者必须报市国土资源局预审同意。按照政府的设想，土地切割出让，可以有效控制“囤地”之嫌。
这样的规定与攀成钢方面的思路似乎不谋而合，420地块虽然总价卖得很高，但每亩单价不过255万元，低价整体拍卖大宗土地似乎很划不来。
于是攀成钢改变策略，据其在五一期间向媒体透露：“东方正红”地块仍将走招拍挂程序，但将遵循政府的“200亩限额”政策，改整体拍卖为分拆出让，首宗供地有望今年内推出，2200亩主体地块至少将分割为11块分批出让。
有业内人士估算，现在单幅出让土地起步地价每亩就是800万元，即使保守估计今后3年地价只是稳步上涨，攀成钢卖地总价都将在200亿元以上，比参照原420厂地块整体出让价计算的预期收益，足足高出一倍。
而目前，从事一级开发可以获得非常稳定的开发收益，这也是诸多开发商看好土地一级开发的原因之一。
在北京，土地一级开发实行招标制，给定一个8％左右的利润空间，然后在认同这个利润空间的公司中选中土地一级开发商。而在成都，虽然利润分成比例对开发商和政府来讲，都是一个讳莫如深的话题，但记者走访的所有专业人士都明确表示，成都的利润空间肯定比8％高出一头。一位正在成都从事土地一级开发的人士向记者透露：“因为利润的分成比例都是公司和政府之间进行具体谈判，各自的情况有所不同，大家都在观察揣摩，所以利润的差别各有不同，但应该不会低于10%”。
但有好事者立马对成都开发地块进行测算，得出的结论是，在成都进行土地一级开发，利润空间可以达到北京的2到5倍。
除了诱人的利润空间，加入一级开发还可以为今后进入二级市场做好铺垫，即便是高价成交的土地，在经过一级开发的收益分成后，实际上降低了拿地成本，即使不分配土地增值收益，凭着对地块各方面情况的熟悉，尤其在土地成本核算方面占绝对优势，也更容易在拍卖中获得土地，以此实现“曲线拿地”的目的。
在没有一个清晰的游戏规则之下，合作的任何一方都有理由重新制定利于自己的规则。有多少游戏可以重来？
在目前一级开发没有完全市场化运作的背景之下，要想进入土地市场，与政府合作也就成了一种必然的选择。
一位深谙一级开发运作之道的开发商告诉本刊记者，对于土地一级开发来说，不管是哪一个项目，哪一个公司运作，首先必须具备两个要素才能为之。
第一是政府的支持，这是最核心也是最关键的，失去了政府的支持也就不会再有下文，而获得支持的途径只有与政府合作，单枪匹马是不可能实现土地一级开发的。第二就是自身的资金实力，这是支撑开发持续的基本保障。二者缺一不可。所以攀成钢要达到目的，就必得到政府的支持，必须与政府合作。
在成都被国家批准的“新特区”之后，似乎给土地一级开发带来了新的思考模式，有开发商提出，如果将这种土地一级开发的模式与“新特区”政策很好的结合在一起，不失为土地整理一个很好的发展方向。
曾在多个城市进行过区域策划的王志纲工作室上海战略策划中心总经理路虎对于目前成都出现的土地一级开发这种模式也非常认同，“这是一种特别合理的分工，在二级开发商和政府之间加入一级开发，对整个城市价值的提升有很大的帮助。”但一级开发该如何来补位？却是现在摆在各方面前的一个难题。“现在最典型的模式就是就是政府和企业联合开发，一个出地，一个出钱，共同享受土地溢价的分成。这就存在一个分配的问题，这个分配必须要考虑到怎么去平衡协调各个方面的利益，如果其中一方觉得利益受损，必然导致整个开发无法进行。”一位正在从事土地一级整理的开发商如此总结。
土地一级开发行为的主体为各地政府。但在实际中，政府应作为法律和法规执行的监督人或裁判，而不应成为市场中的操作主体，否则就无法解决利益冲突和行为规范的问题，无法保障被征地人和被拆迁人的利益，也不利于法规的有效执行。当土地的收益与政府直接挂钩时，必然会出现这两者利益之间的冲突。
阳光100副总裁范小冲就认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，观念和政策跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。
这是现阶段土地一级开发最突出的矛盾。以“大嘴”出名的华远集团总裁任志强就不只一次地呼吁必须将土地一级开发公开化并市场化，通过市场的方式来进行一级土地开发市场的资源配置。
但另一种观点认为，土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，其中还牵涉到拆迁补偿等社会问题，也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念，完全交由市场化企业来运作会导致一些社会问题的发生。
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发表于 2007-1-15 13:32
